Deutsche Steuerperspektive · Typischer Fall
U.S.-Person vermietet deutsche Immobilie
Vermietet eine U.S.-Person eine in Deutschland belegene Immobilie, hat Deutschland als Belegenheitsstaat grundsätzlich das Besteuerungsrecht für die Mieteinkünfte. Die deutsche Einkünfteermittlung erfolgt nach § 21 EStG mit deutschen Regeln für Werbungskosten und AfA. Die fortbestehende U.S.-Besteuerung wird anschließend auf U.S.-Seite typischerweise über Foreign Tax Credits koordiniert.
Belegenheitsstaat
Deutschland besteuert die Einkünfte aus deutscher Immobilie
Nach Art. 6 DBA Deutschland–USA dürfen Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen in dem Staat besteuert werden, in dem die Immobilie liegt. Bei einer deutschen Mietimmobilie hat Deutschland daher grundsätzlich das Besteuerungsrecht.
Für die deutsche Steuerberechnung gelten deutsche Regeln. Maßgeblich sind insbesondere § 21 EStG, die deutschen Werbungskostenregeln und die deutsche AfA.
Steuerpflicht in Deutschland
Ob die U.S.-Person in Deutschland wohnt oder nicht, verändert den Rahmen
Wohnsitz in Deutschland
Besteht ein deutscher Wohnsitz oder gewöhnlicher Aufenthalt, liegt grundsätzlich unbeschränkte deutsche Einkommensteuerpflicht vor. Die deutsche Immobilie ist dann Teil der allgemeinen deutschen Steuererklärung.
Wohnsitz nur in den USA
Ohne deutschen Wohnsitz kann wegen der deutschen Immobilieneinkünfte beschränkte Steuerpflicht in Deutschland bestehen. Die Vermietung bleibt damit in Deutschland steuerpflichtig.
Deutsche Einkünfte
Besteuert wird der Überschuss nach deutschem Steuerrecht
Für Deutschland ist nicht die U.S.-steuerliche Net Rental Income-Zahl maßgeblich. Die Einkünfte werden nach deutschen Regeln als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ermittelt.
Dazu gehören insbesondere die tatsächlichen Mieteinnahmen, Finanzierungskosten, Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltungskosten, Erhaltungsaufwendungen und die deutsche AfA.
- Mieteinnahmen erfassen
- Werbungskosten nach deutschem Recht bestimmen
- Schuldzinsen wirtschaftlich zuordnen
- Tilgung nicht als Werbungskosten abziehen
- AfA separat nach deutschem Recht berechnen
- Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten trennen
Deutsche Gewinnermittlung
Typische Kostenpositionen bei deutscher Vermietung
Finanzierung
Schuldzinsen können grundsätzlich Werbungskosten sein, soweit das Darlehen wirtschaftlich der vermieteten Immobilie zugeordnet ist.
Grundsteuer & Versicherungen
Objektbezogene laufende Kosten können grundsätzlich in die deutsche Einkünfteermittlung einfließen.
Reparaturen
Erhaltungsaufwendungen können häufig sofort abziehbar sein, während Herstellungskosten nur über die AfA berücksichtigt werden.
Verwaltung
Hausverwaltung, bestimmte Rechts- und Beratungskosten sowie weitere vermietungsbezogene Kosten können als Werbungskosten relevant sein.
AfA
Die deutsche Gebäudeabschreibung ist eigenständig zu berechnen
Bei einer deutschen Mietimmobilie ist der auf das Gebäude entfallende Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten nach § 7 EStG abzuschreiben. Grund und Boden ist nicht abschreibbar.
Die Aufteilung zwischen Gebäude und Grundstück, Anschaffungsnebenkosten und nachträgliche Herstellungskosten wirken sich unmittelbar auf die deutsche AfA-Basis aus.
Eine parallel in der U.S.-Steuererklärung verwendete depreciation ist für die deutsche Berechnung nicht maßgeblich.
Vermietung an Angehörige & verbilligte Miete
Auch für U.S.-Personen gelten die deutschen Sonderregeln des § 21 EStG
Wird die Immobilie an Angehörige oder unterhalb der ortsüblichen Marktmiete vermietet, sind die deutschen Regeln zur verbilligten Vermietung anzuwenden.
Insbesondere die 50-%- und 66-%-Schwellen können beeinflussen, ob Werbungskosten vollständig oder nur anteilig abziehbar sind.
U.S.-Steuerseite
Die U.S.-Person bleibt grundsätzlich in der U.S.-Welteinkommensbesteuerung
Ein U.S.-Citizen oder anderer U.S.-Taxpayer muss die deutschen Mieteinkünfte regelmäßig zusätzlich in der U.S.-Steuererklärung erfassen. Da Deutschland als Belegenheitsstaat besteuert, wird die Doppelbesteuerung auf U.S.-Seite typischerweise über Foreign Tax Credits koordiniert.
Die U.S.-Berechnung verwendet jedoch eigene Regeln für depreciation, basis, expenses und currency conversion. Deshalb stimmen deutscher und U.S.-Mietgewinn häufig nicht überein.
- U.S. worldwide taxation
- foreign rental income
- separate U.S. depreciation
- Form 1116 / foreign tax credit
- U.S. basis and currency rules
- gegebenenfalls State Tax
Foreign Tax Credit
Die deutsche Steuer ist für die U.S.-Koordination besonders wichtig
Weil Deutschland das primäre Besteuerungsrecht für die deutsche Immobilie hat, ist die tatsächlich auf die Vermietung entfallende deutsche Einkommensteuer ein zentraler Faktor für die U.S.-Foreign-Tax-Credit-Berechnung.
Die Anrechnung erfolgt jedoch nach U.S.-Regeln und nicht automatisch in Höhe der gesamten deutschen Steuer. Einkunftsart, Foreign Tax Credit Limitation und zeitliche Zuordnung können zu Abweichungen führen.
Die U.S.-steuerliche Behandlung wird auf taxrep.us ausführlich dargestellt.
Späterer Verkauf
Deutschland kann auch beim Verkauf der deutschen Immobilie das primäre Besteuerungsrecht haben
Bei einem späteren Verkauf ist zunächst zu prüfen, ob nach deutschem Recht ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entsteht — bei Privatvermögen insbesondere nach § 23 EStG.
Ein nach deutschem Recht steuerfreier Verkauf, etwa nach Ablauf der Zehnjahresfrist, ist für eine U.S.-Person nicht automatisch auch in den USA steuerfrei. Genau hier kann eine erhebliche Cross-Border-Differenz entstehen.
Eigentumsstruktur
Direktbesitz, GmbH oder andere Gesellschaften verändern die Analyse
Wird die deutsche Immobilie nicht direkt, sondern über eine GmbH, Personengesellschaft oder andere Struktur gehalten, ändern sich sowohl die deutsche Einkünfteermittlung als auch die U.S.-steuerlichen Folgen.
Bei einer deutschen Kapitalgesellschaft können auf U.S.-Seite zusätzliche Informationspflichten und CFC-Themen entstehen. Die Struktur sollte deshalb vor Erwerb oder Umstrukturierung auf beiden Seiten geprüft werden.
Benötigte Unterlagen
Welche Dokumente sollten für die deutsche Erklärung vorliegen?
Erwerb
Kaufvertrag, Notarunterlagen, Grunderwerbsteuer, Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude und Grund und Boden sowie Anschaffungsnebenkosten.
Vermietung
Mietvertrag, Mieteingänge, Nebenkostenabrechnungen und Unterlagen zur Hausverwaltung.
Kosten
Darlehenszinsen, Grundsteuer, Versicherungen, Reparaturen, Verwaltungskosten und sonstige Werbungskosten.
AfA-Historie
Anschaffungs-/Herstellungskosten, Gebäudeanteil, spätere Investitionen und bisherige deutsche AfA.
Weiterführendes Fachwissen
Verwandte Themen
Häufige Fragen
U.S.-Person mit deutscher Mietimmobilie
Wo werden die Mieteinkünfte aus einer deutschen Immobilie besteuert?
Wie werden die Mieteinkünfte in Deutschland berechnet?
Kann ich die U.S.-depreciation in Deutschland verwenden?
Wie wird Doppelbesteuerung vermieden?
Was passiert bei einem späteren steuerfreien Verkauf in Deutschland?
Was ändert sich, wenn die Immobilie über eine GmbH gehalten wird?
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