Situation · Deutschland–USA
Deutsche Immobilie bei U.S.-Person
Besitzt ein U.S.-Citizen oder anderer U.S.-Taxpayer eine Immobilie in Deutschland, treffen deutsche Immobilienbesteuerung und fortbestehende U.S.-Worldwide Taxation aufeinander. Deutschland darf Mieteinkünfte und Gewinne aus deutschem Grundbesitz grundsätzlich besteuern; auf U.S.-Seite müssen dieselben Einkünfte regelmäßig ebenfalls erklärt und über Foreign Tax Credits koordiniert werden.
Belegenheitsstaat Deutschland
Deutschland hat bei deutschem Grundbesitz das primäre Besteuerungsrecht
Nach Art. 6 DBA Deutschland–USA dürfen Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen in dem Staat besteuert werden, in dem die Immobilie belegen ist. Bei einer Immobilie in Deutschland ist deshalb Deutschland der Belegenheitsstaat.
Das gilt insbesondere für Mieteinkünfte. Auch Gewinne aus der Veräußerung direkt gehaltenen deutschen Grundbesitzes dürfen nach Art. 13 DBA grundsätzlich in Deutschland besteuert werden.
Ist der Eigentümer zugleich U.S.-Citizen oder anderer U.S.-Taxpayer, endet damit die U.S.-Steuerpflicht jedoch nicht. Die USA besteuern grundsätzlich weiterhin das weltweite Einkommen; die Doppelbesteuerung wird auf U.S.-Seite regelmäßig über Foreign Tax Credits und die besonderen Treaty-Regeln koordiniert.
Prüfschema
Vier Ebenen müssen zusammengeführt werden
Deutsche Steuer
Mieteinkünfte und Veräußerungsgewinne werden zunächst nach deutschem Einkommensteuerrecht ermittelt.
U.S. Tax
Der U.S.-Taxpayer erfasst dieselben Einkünfte zusätzlich nach U.S.-Steuerrecht und in U.S.-Dollar.
Foreign Tax Credit
Die deutsche Einkommensteuer kann auf U.S.-Seite grundsätzlich als Foreign Tax Credit relevant sein.
Vermietung in Deutschland
Die deutsche Nettomiete wird nach deutschem Recht ermittelt
Einkünfte aus der Vermietung einer deutschen Immobilie gehören grundsätzlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Ausgangspunkt sind die Mieteinnahmen abzüglich der nach deutschem Recht abzugsfähigen Werbungskosten.
Welche Kosten sofort abzugsfähig sind, welche aktiviert werden müssen und welche Abschreibung zulässig ist, richtet sich nach deutschem Steuerrecht — unabhängig davon, wie dieselben Positionen in der U.S.-Steuererklärung behandelt werden.
- Mieteinnahmen vollständig erfassen
- Finanzierungszinsen prüfen
- Verwaltungskosten erfassen
- Reparaturen von Herstellungskosten abgrenzen
- deutsche AfA berechnen
- Grundsteuer und Nebenkosten zuordnen
- EUR-Ergebnis für Deutschland ermitteln
Deutsche Immobilienrechnung
AfA, Finanzierung und Werbungskosten bestimmen den deutschen Gewinn
Gebäude-AfA
Der auf das Gebäude entfallende Anteil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten wird nach den deutschen Abschreibungsregeln über die Nutzungsdauer verteilt.
Grund und Boden
Der Bodenanteil ist nicht abschreibbar. Kaufpreis und Anschaffungsnebenkosten müssen daher sachgerecht zwischen Gebäude und Grund und Boden aufgeteilt werden.
Finanzierungszinsen
Schuldzinsen können bei wirtschaftlicher Zuordnung zur vermieteten Immobilie grundsätzlich als Werbungskosten relevant sein.
Instandhaltung
Reparaturen können sofort abzugsfähig sein, während Anschaffungs-, Herstellungs- oder bestimmte anschaffungsnahe Kosten aktiviert werden müssen.
U.S.-Worldwide Taxation
Der U.S.-Citizen erklärt die deutsche Immobilie zusätzlich in den USA
Ein U.S.-Citizen bleibt grundsätzlich auch bei Wohnsitz in Deutschland in den USA mit weltweitem Einkommen steuerpflichtig. Deutsche Mieteinkünfte werden deshalb zusätzlich in der U.S.-Federal-Income-Tax-Return erfasst.
Die U.S.-Steuerberechnung folgt dabei eigenen Regeln. U.S.-Depreciation, U.S.-Basis, Wechselkurse und die Behandlung einzelner Kosten können von den deutschen Werten abweichen.
Die in Deutschland gezahlte Einkommensteuer kann auf U.S.-Seite grundsätzlich über den Foreign Tax Credit berücksichtigt werden, soweit die Voraussetzungen erfüllt sind. Die Einkünfte aus deutscher Immobilie sind dabei grundsätzlich foreign-source income für U.S.-Zwecke.
Typische DE/U.S.-Unterschiede
Warum die steuerlichen Ergebnisse auseinanderlaufen können
Abschreibung
Deutschland und die USA können unterschiedliche Abschreibungszeiträume, Methoden und Bemessungsgrundlagen anwenden.
Währungsumrechnung
Deutschland rechnet in Euro, die USA in U.S.-Dollar. Einnahmen, Kosten, Anschaffung und Verkauf können dadurch unterschiedliche steuerliche Werte erzeugen.
Capital Improvements
Renovierungen und Verbesserungen können in den beiden Staaten unterschiedlich als Aufwand oder aktivierungspflichtige Kosten eingeordnet werden.
Foreign Tax Credit
Die anrechenbare deutsche Steuer auf U.S.-Seite richtet sich nach den U.S.-FTC-Regeln und deren Limitationen; sie entspricht nicht automatisch der gesamten deutschen Steuer.
Verkauf der deutschen Immobilie
Deutschland kann den Gewinn besteuern — aber § 23 EStG ist entscheidend
Bei einer privat gehaltenen Immobilie ist in Deutschland insbesondere § 23 EStG zu prüfen. Ein Veräußerungsgewinn ist grundsätzlich steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen.
Für Immobilien, die im maßgeblichen Zeitraum ausschließlich oder in den gesetzlich vorgesehenen Zeiträumen zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, bestehen Ausnahmen.
Liegt der Verkauf außerhalb der zehnjährigen Frist und gehört die Immobilie zum Privatvermögen, kann der Gewinn in Deutschland grundsätzlich steuerfrei sein. Für einen U.S.-Citizen bedeutet dies jedoch nicht automatisch Steuerfreiheit in den USA.
- deutsches Anschaffungsdatum prüfen
- Zehnjahresfrist des § 23 EStG prüfen
- Eigennutzungs-Ausnahme prüfen
- Anschaffungs- und Herstellungskosten dokumentieren
- berücksichtigte AfA einbeziehen
- U.S.-Basis separat bestimmen
- U.S.-Capital-Gain-Regeln zusätzlich anwenden
Besondere Cross-Border-Falle
Deutschland kann steuerfrei sein, während die USA weiterhin besteuern
Verkauf nach mehr als zehn Jahren
Ein privater Immobilienverkauf kann in Deutschland außerhalb des § 23 EStG steuerfrei sein.
U.S.-Capital Gain
Der U.S.-Citizen bleibt grundsätzlich auch auf den Verkauf der deutschen Immobilie nach U.S.-Recht steuerpflichtig.
Kein deutscher FTC
Wenn Deutschland auf den Verkauf keine Steuer erhebt, steht für diesen Gewinn regelmäßig auch keine deutsche Einkommensteuer zur Anrechnung auf die U.S.-Steuer zur Verfügung.
Principal Residence
Bei Eigennutzung sollte zusätzlich geprüft werden, ob und in welchem Umfang die U.S.-Regeln für den Verkauf einer principal residence greifen können.
Direktbesitz oder Gesellschaft?
Eine deutsche GmbH oder Personengesellschaft verändert die Analyse grundlegend
Diese Seite behandelt primär eine direkt im Privatvermögen gehaltene deutsche Immobilie. Wird die Immobilie über eine GmbH, KG, GmbH & Co. KG oder eine ausländische Gesellschaft gehalten, verschieben sich Einkunftsart, Steuersatz und DBA-Zuordnung.
Für einen U.S.-Taxpayer können zusätzlich U.S.-Informationsmeldungen und Entity-Classification-Fragen entstehen. Eine deutsche Kapitalgesellschaft kann beispielsweise aus U.S.-Sicht Form-5471- und gegebenenfalls CFC-/Subpart-F-/GILTI-Themen auslösen.
Die gesellschaftsrechtliche Struktur sollte daher nicht isoliert anhand deutscher Grunderwerb-, Einkommen- oder Erbschaftsteuer beurteilt werden.
U.S.-Reporting
Direkter deutscher Grundbesitz ist nicht automatisch ein FBAR-Konto
Direkte Immobilie
Direkt gehaltenes ausländisches Grundeigentum ist grundsätzlich kein Finanzkonto und damit nicht allein als Immobilie auf dem FBAR zu melden.
Deutsches Bankkonto
Ein deutsches Konto für Mieten, Finanzierung oder Nebenkosten kann dagegen bei Überschreiten der Schwellenwerte FBAR- und gegebenenfalls Form-8938-relevant sein.
Gesellschaftsstruktur
Anteile an deutschen Gesellschaften können eigenständige U.S.-Reporting-Pflichten auslösen, auch wenn die Gesellschaft ausschließlich Immobilien hält.
Foreign Tax Credit
Für die Anrechnung deutscher Einkommensteuer auf U.S.-Seite ist regelmäßig Form 1116 relevant.
Weiterführendes Fachwissen
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Häufige Fragen
Deutsche Immobilie bei U.S.-Person
Muss ein U.S.-Citizen deutsche Mieteinnahmen in beiden Ländern versteuern?
Kann ich die deutsche AfA in die U.S.-Steuererklärung übernehmen?
Ist der Verkauf nach zehn Jahren auch in den USA steuerfrei?
Ist eine deutsche Immobilie FBAR-pflichtig?
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