Deutsches Steuerrecht · Immobilien
Private Immobilienverkäufe nach § 23 EStG
Wer eine privat gehaltene Immobilie verkauft, muss prüfen, ob ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegt. Entscheidend sind insbesondere die Zehnjahresfrist, die Eigennutzungsausnahme, Anschaffungs- und Veräußerungszeitpunkt sowie die Ermittlung des steuerpflichtigen Gewinns.
Grundregel
Private Grundstücksverkäufe können innerhalb von zehn Jahren steuerpflichtig sein
§ 23 EStG erfasst Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt.
Die Vorschrift betrifft grundsätzlich Privatvermögen. Gehört die Immobilie zu einem Betriebsvermögen oder liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor, gelten andere Regeln.
Ob der Verkauf tatsächlich steuerpflichtig ist, hängt zusätzlich davon ab, ob eine der gesetzlichen Ausnahmen — insbesondere die Eigennutzung — greift.
Zehnjahresfrist
Maßgeblich sind Anschaffung und Veräußerung
Anschaffung
Maßgeblich ist grundsätzlich der Zeitpunkt, zu dem der bindende schuldrechtliche Vertrag über den Erwerb abgeschlossen wird.
Veräußerung
Auch für den Verkauf ist grundsätzlich der Abschluss des bindenden schuldrechtlichen Veräußerungsvertrags entscheidend.
Nicht Grundbuchumschreibung
Die spätere Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist für die Frist regelmäßig nicht der entscheidende Zeitpunkt.
Praxis
Die Zehnjahresfrist wird oft falsch berechnet
Bei Immobilienkauf und -verkauf liegen Notarvertrag, Kaufpreiszahlung, Besitzübergang und Grundbuchumschreibung zeitlich häufig auseinander. Für § 23 EStG ist deshalb genau zu prüfen, wann die jeweiligen bindenden Verträge abgeschlossen wurden.
Bei knappen Fristen kann bereits ein Unterschied von wenigen Tagen entscheiden, ob der Verkauf steuerpflichtig oder steuerfrei ist.
- Kaufvertrag sichern
- Verkaufsvertrag prüfen
- Datum des Vertragsschlusses dokumentieren
- nicht allein auf Grundbuchdatum abstellen
- Options- und Vorverträge gesondert prüfen
- bei Grenzfällen vor Unterschrift rechnen
Eigennutzungsausnahme
Eigengenutzte Immobilien können auch innerhalb von zehn Jahren steuerfrei verkauft werden
§ 23 EStG nimmt bestimmte Immobilienverkäufe von der Besteuerung aus, wenn das Objekt zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Eine Steuerbefreiung kann insbesondere vorliegen, wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Die zweite Variante erfordert nicht zwingend drei volle Kalenderjahre. Entscheidend ist die Nutzung in drei betroffenen Kalenderjahren.
Was gilt als eigene Wohnnutzung?
Die Immobilie muss tatsächlich eigenen Wohnzwecken dienen
Hauptwohnung
Die Nutzung als eigene Hauptwohnung erfüllt die Voraussetzung typischerweise.
Zweitwohnung
Auch eine tatsächlich selbst genutzte Zweitwohnung kann grundsätzlich eigenen Wohnzwecken dienen.
Kinder
Eine unentgeltliche Überlassung an ein einkommensteuerlich zu berücksichtigendes Kind kann unter bestimmten Voraussetzungen der Eigennutzung zugerechnet werden.
Vermietung
Eine entgeltliche Vermietung ist grundsätzlich keine Eigennutzung und kann die Steuerbefreiung ausschließen oder zeitlich begrenzen.
Gewinnermittlung
Besteuert wird der Veräußerungsgewinn, nicht der Verkaufspreis
Der steuerpflichtige Gewinn ergibt sich grundsätzlich aus dem Veräußerungspreis abzüglich Anschaffungs- oder Herstellungskosten und abzüglich der im Zusammenhang mit der Veräußerung stehenden Werbungskosten.
Besonders wichtig ist bei vermieteten Immobilien, dass bereits steuerlich berücksichtigte Abschreibungen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für die Gewinnermittlung mindern können. Dadurch kann der steuerpflichtige Gewinn höher ausfallen als die bloße Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis.
- Veräußerungspreis
- minus Anschaffungskosten
- minus Anschaffungsnebenkosten
- plus relevante nachträgliche Herstellungskosten
- AfA-Auswirkungen berücksichtigen
- Veräußerungskosten abziehen
- Belege vollständig dokumentieren
Typische Kosten
Welche Positionen können die Gewinnermittlung beeinflussen?
Anschaffungsnebenkosten
Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie bestimmte Maklerkosten können Teil der Anschaffungskosten sein.
Herstellungskosten
Nachträgliche Baumaßnahmen und substanzielle Verbesserungen können die steuerliche Basis erhöhen.
Verkaufskosten
Maklerprovisionen, bestimmte Rechts- und Beratungskosten und andere unmittelbar veräußerungsbezogene Aufwendungen können relevant sein.
AfA
Bei zuvor vermieteten Objekten ist zu prüfen, in welchem Umfang Abschreibungen die für § 23 EStG maßgeblichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten reduziert haben.
Sonderfälle
Erbschaft, Schenkung und andere Übertragungen
Erbschaft
Bei unentgeltlichem Erwerb ist für § 23 EStG grundsätzlich auf die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger abzustellen. Die bereits abgelaufene Besitzzeit wird damit regelmäßig mitberücksichtigt.
Schenkung
Auch bei Schenkungen tritt der Erwerber für die Frist grundsätzlich in die Rechtsposition des Rechtsvorgängers ein.
Teilweise entgeltlicher Erwerb
Bei gemischten Schenkungen oder Übernahmen von Verbindlichkeiten kann eine Aufteilung in entgeltliche und unentgeltliche Komponenten erforderlich sein.
Übertragung zwischen Ehegatten
Auch hier sind Erwerbsart, etwaige Gegenleistungen und die Rechtsnachfolge für die spätere §-23-Prüfung gesondert zu analysieren.
Abgrenzung
Mehrere Verkäufe können zum gewerblichen Grundstückshandel führen
§ 23 EStG betrifft private Veräußerungsgeschäfte. Werden Immobilien jedoch mit einer nachhaltigen, auf Wiederholung angelegten Veräußerungsabsicht erworben, entwickelt oder verkauft, kann statt privater Vermögensverwaltung ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen.
Die bekannte Drei-Objekt-Grenze ist dabei lediglich ein wichtiges Indiz und keine starre gesetzliche Steuerfreigrenze.
Liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor, gelten nicht mehr die Regeln des § 23 EStG; insbesondere entfällt die Bedeutung der Zehnjahresfrist als private Spekulationsfrist.
Cross-Border
§ 23 EStG kann auch bei Auslandsimmobilien relevant sein
Ist ein Steuerpflichtiger in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig, kann § 23 EStG grundsätzlich auch bei privaten Immobilien im Ausland relevant werden. Ob Deutschland den Gewinn tatsächlich besteuern darf, hängt zusätzlich vom jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen ab.
Bei U.S.-Immobilien weist das DBA Deutschland–USA das Besteuerungsrecht grundsätzlich dem Belegenheitsstaat USA zu; Deutschland wendet bei direkt gehaltenem U.S.-Grundbesitz regelmäßig die Freistellungsmethode mit möglichem Progressionsvorbehalt an.
Weiterführendes Fachwissen
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Häufige Fragen
Private Immobilienverkäufe nach § 23 EStG
Wann ist ein privater Immobilienverkauf steuerpflichtig?
Ab welchem Zeitpunkt läuft die Zehnjahresfrist?
Muss ich drei volle Jahre selbst in der Immobilie wohnen?
Was passiert mit bereits geltend gemachter AfA?
Beginnt bei einer Erbschaft eine neue Zehnjahresfrist?
Gilt § 23 EStG auch bei mehreren Immobilienverkäufen?
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