Deutsche Steuerperspektive · Deutschland–USA
Verkauf einer U.S.-Immobilie
Verkauft ein in Deutschland ansässiger Eigentümer eine Immobilie in den USA, dürfen die USA den Gewinn grundsätzlich als Belegenheitsstaat besteuern. Für Deutschland ist anschließend zu prüfen, wie der Veräußerungsgewinn nach dem DBA freigestellt wird, ob er dem Progressionsvorbehalt unterliegt und wie der für deutsche Zwecke maßgebliche Gewinn zu ermitteln ist.
Belegenheitsstaat
Die USA dürfen den Gewinn aus U.S.-Grundbesitz grundsätzlich besteuern
Nach Art. 13 DBA Deutschland–USA dürfen Gewinne aus der Veräußerung unbeweglichen Vermögens in dem Staat besteuert werden, in dem die Immobilie liegt. Bei direkt gehaltenem U.S.-Grundbesitz liegt dieses Besteuerungsrecht daher grundsätzlich bei den USA.
Ist der Verkäufer in Deutschland ansässig, ist damit die deutsche Prüfung aber nicht beendet. Entscheidend ist anschließend die deutsche Entlastungsmethode nach Art. 23 DBA und deutschem Einkommensteuerrecht.
Deutsches Prüfschema
Drei Fragen entscheiden über die deutsche Folge
Direktbesitz oder Gesellschaft?
Die DBA- und Steuerfolgen unterscheiden sich erheblich, je nachdem ob die Immobilie direkt oder über LLC, Partnership oder Corporation gehalten wird.
Wie hoch ist der deutsche Gewinn?
Anschaffungskosten, Verbesserungen, Veräußerungskosten und Währungsumrechnung sind nach deutschen Regeln zu bestimmen.
Welche DBA-Methode gilt?
Bei direkt gehaltenem U.S.-Grundbesitz eines deutschen Ansässigen greift grundsätzlich die Freistellungsmethode mit möglichem Progressionsvorbehalt.
Deutschland
Der Gewinn ist grundsätzlich freigestellt, kann aber den deutschen Steuersatz beeinflussen
Bei direkt gehaltenem U.S.-Grundbesitz eines in Deutschland ansässigen Steuerpflichtigen fällt der nach dem DBA den USA zugewiesene Veräußerungsgewinn grundsätzlich unter die Freistellungsmethode.
Der Gewinn wird damit regelmäßig nicht noch einmal mit deutscher Einkommensteuer belastet. Er kann jedoch nach § 32b EStG in den Progressionsvorbehalt einfließen und dadurch den Steuersatz auf andere in Deutschland steuerpflichtige Einkünfte erhöhen.
- U.S.-Besteuerungsrecht aufgrund der Belegenheit
- deutsche DBA-Freistellung grundsätzlich prüfen
- Progressionsvorbehalt nach § 32b EStG möglich
- deutschen Gewinn separat ermitteln
- U.S.-Taxable Gain nicht ungeprüft übernehmen
- EUR-Berechnung und historische Daten sichern
Deutsche Gewinnermittlung
Der für Deutschland relevante Gewinn kann vom U.S. Capital Gain abweichen
Anschaffungskosten
Historische Anschaffungskosten und Anschaffungsnebenkosten sind nach deutschen Regeln zu bestimmen und bei Fremdwährung grundsätzlich in Euro zu erfassen.
Capital Improvements
Nachträgliche Herstellungs- und Verbesserungskosten können die steuerliche Basis erhöhen. Die deutsche Einordnung muss nicht der U.S.-Tax-Basis entsprechen.
Veräußerungskosten
Makler, Rechtsberatung und andere unmittelbar zurechenbare Verkaufskosten können bei der deutschen Gewinnermittlung relevant sein.
Währung
Anschaffung und Verkauf liegen oft Jahre auseinander. Unterschiedliche EUR/USD-Kurse können dazu führen, dass der deutsche Gewinn erheblich vom in USD ermittelten U.S.-Gain abweicht.
AfA & Depreciation
Abschreibungen können die beiden Steuerrechnungen zusätzlich auseinanderziehen
War die U.S.-Immobilie vermietet, können sowohl in den USA als auch für deutsche Zwecke Abschreibungsfragen relevant gewesen sein. Die Abschreibungsbasis, Nutzungsdauer und steuerliche Behandlung müssen jedoch nicht identisch sein.
In den USA kann beim Verkauf insbesondere depreciation recapture beziehungsweise § 1250 treatment relevant werden. Für Deutschland ist diese U.S.-Qualifikation nicht automatisch maßgeblich.
Für den deutschen Progressionsvorbehalt muss daher ein eigenständiger deutscher Gewinn ermittelt werden.
FIRPTA
FIRPTA ist U.S.-Withholding und nicht die endgültige Steuer
Veräußert eine Foreign Person ein U.S. Real Property Interest, muss der Käufer nach FIRPTA grundsätzlich einen Teil des Amount Realized einbehalten. Der allgemeine Satz beträgt grundsätzlich 15 %.
Die Einbehaltung ist keine pauschale Steuer auf den Gewinn, sondern eine Vorauszahlung auf die tatsächliche U.S.-Steuerschuld. Die endgültige Steuer wird in der U.S.-Steuererklärung ermittelt.
Für die deutsche Seite ist wichtig: Die Höhe der FIRPTA-Einbehaltung bestimmt weder den deutschen Veräußerungsgewinn noch die deutsche DBA-Freistellung.
- FIRPTA grundsätzlich bei Foreign Persons
- allgemeiner Satz: 15 % des Amount Realized
- Einbehaltung ≠ endgültige U.S.-Steuer
- tatsächlicher U.S.-Gain separat berechnen
- Withholding Certificate kann relevant sein
- deutsche DBA-Folge unabhängig prüfen
State Tax
Bundesstaatliche Steuer ist neben der Federal Tax separat zu prüfen
Je nach Belegenheitsstaat kann der Verkauf zusätzlich State Income Tax, Transfer Tax oder andere bundesstaatliche oder lokale Steuern auslösen.
Das DBA Deutschland–USA gilt auf Bundesebene und beantwortet nicht automatisch jede State-Tax-Frage. Für die deutsche Behandlung ist deshalb zu unterscheiden, welche U.S.-Steuer auf welcher Ebene erhoben wurde und welche deutsche Folge sich daraus ergibt.
Direktbesitz oder Gesellschaft
Bei LLC, Partnership oder Corporation kann ein anderer DBA-Artikel greifen
Direkt gehaltene Immobilie
Der klassische Fall fällt grundsätzlich unter die DBA-Regeln für unbewegliches Vermögen und dessen Veräußerung.
U.S. LLC
Bei einer LLC muss aus deutscher Sicht zuerst geklärt werden, ob sie transparent oder wie eine Kapitalgesellschaft behandelt wird.
Partnership
Bei transparenter Zurechnung kann der Immobiliengewinn weiterhin auf Ebene des Gesellschafters relevant sein; die konkrete DBA-Zuordnung ist zu prüfen.
Corporation
Wird nicht die Immobilie, sondern eine Beteiligung verkauft, kann steuerlich ein anderer Sachverhalt vorliegen als bei einem direkten Grundstücksverkauf.
U.S.-Person oder Nicht-U.S.-Person?
Der Verkäuferstatus beeinflusst vor allem die U.S.-Seite
Nicht-U.S.-Person
Bei einem in Deutschland ansässigen Nicht-U.S.-Eigentümer stehen U.S.-Quellenbesteuerung und deutsche DBA-Freistellung im Vordergrund. FIRPTA ist regelmäßig zu prüfen.
U.S.-Citizen
Ein U.S.-Citizen unterliegt ohnehin der U.S.-Worldwide Taxation. FIRPTA ist für ihn als U.S.-Person grundsätzlich nicht das typische Thema; die deutsche und U.S.-Gewinnermittlung bleibt aber getrennt.
U.S.-Steuerperspektive
FIRPTA, U.S. Capital Gain und Depreciation Recapture gehören auf taxrep.us
Diese Seite behandelt den Verkauf aus deutscher Steuerperspektive. Die vollständige U.S.-Berechnung – insbesondere FIRPTA, adjusted basis, depreciation recapture, federal capital gains, state tax und U.S.-Filing – wird auf taxrep.us behandelt.
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Häufige Fragen
Verkauf einer U.S.-Immobilie
Muss ich den Gewinn aus einer U.S.-Immobilie in Deutschland versteuern?
Ist der U.S.-Capital-Gain gleichzeitig der deutsche Gewinn?
Wie hoch ist FIRPTA?
Ist FIRPTA die endgültige Steuer?
Was passiert mit dem Gewinn in Deutschland?
Was ändert sich bei einer LLC?
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