Deutsche Steuerperspektive · Deutschland–USA
Immobilien: AfA & Depreciation Deutschland–USA
Eine in den USA belegene Mietimmobilie kann gleichzeitig einer U.S.-depreciation und einer deutschen AfA-Berechnung unterliegen. Beide Systeme verwenden eigene steuerliche Grundlagen, Abschreibungszeiträume, Währungswerte und Veräußerungsfolgen. Die U.S.-Abschreibung kann deshalb nicht einfach in die deutsche Steuererklärung übernommen werden.
Zwei Steuerrechnungen
Eine Immobilie kann zwei unterschiedliche Abschreibungsverläufe haben
Wohnt der Eigentümer in Deutschland und vermietet eine Immobilie in den USA, ist für die deutsche Steuerbehandlung grundsätzlich eine eigenständige Gewinnermittlung nach deutschem Recht erforderlich. Die in der U.S.-Steuererklärung angesetzte depreciation ist dabei lediglich ein U.S.-Steuerwert.
Deutschland bestimmt selbst, welcher Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten auf das abschreibbare Gebäude entfällt, welcher AfA-Satz gilt und wie die Werte in Euro zu erfassen sind.
Die vier Hauptunterschiede
Wo Deutschland und die USA auseinanderlaufen können
Steuerliche Basis
Kaufpreisaufteilung, Anschaffungsnebenkosten und nachträgliche Investitionen können in beiden Staaten unterschiedlich behandelt werden.
Abschreibungsdauer
Deutschland und die USA verwenden unterschiedliche gesetzliche Abschreibungs- beziehungsweise recovery periods.
Währung
Deutschland rechnet in Euro, die U.S.-Steuerrechnung typischerweise in U.S.-Dollar. Wechselkurse verändern Basis, Jahres-AfA und späteren Gewinn.
Deutschland
Die deutsche AfA richtet sich nach § 7 EStG
Für Gebäude gelten in Deutschland gesetzliche lineare AfA-Sätze. Bei Gebäuden, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden und nicht unter die besondere Regel für bestimmte Betriebsgebäude fallen, beträgt die lineare AfA grundsätzlich 3 % jährlich. Für ältere Gebäude gelten regelmäßig 2 % beziehungsweise bei Fertigstellung vor 1925 2,5 %.
Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen zu einer höheren AfA führen. Entscheidend ist jedoch immer die deutsche steuerliche Beurteilung.
- Gebäude und Grund & Boden trennen
- Grund & Boden ist nicht abschreibbar
- deutsche Anschaffungs- und Herstellungskosten ermitteln
- gesetzlichen AfA-Satz prüfen
- gegebenenfalls tatsächliche kürzere Nutzungsdauer prüfen
- Jahreswerte in Euro dokumentieren
U.S.-System als Gegenrechnung
Residential Rental Property wird in den USA typischerweise über 27,5 Jahre abgeschrieben
Für U.S. federal tax purposes wird residential rental property unter dem General Depreciation System typischerweise linear über 27,5 Jahre abgeschrieben. Die U.S.-Regeln bestimmen außerdem eigenständig basis, placed-in-service date, conventions und die Behandlung von improvements.
Diese U.S.-depreciation ist für die U.S.-Steuererklärung wichtig, ersetzt aber nicht die deutsche AfA-Ermittlung.
Steuerliche Basis
Schon die Ausgangswerte können in beiden Staaten unterschiedlich sein
Gebäude vs. Grund & Boden
Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar. Die Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf Gebäude und Land muss für deutsche Zwecke nachvollziehbar sein.
Anschaffungsnebenkosten
Bestimmte Closing Costs, Rechts- und Erwerbsnebenkosten können Teil der steuerlichen Anschaffungskosten sein. Die deutsche Einordnung ist eigenständig vorzunehmen.
Improvements
Neue Dächer, Anbauten oder substanzielle Modernisierungen können die steuerliche Basis erhöhen und einen eigenen Abschreibungsverlauf auslösen.
Einrichtungsgegenstände
Möbel, Geräte und andere bewegliche Wirtschaftsgüter können andere Nutzungsdauern haben als das Gebäude und sollten getrennt dokumentiert werden.
Währungsumrechnung
Die deutsche AfA muss in Euro gedacht werden
Bei einer U.S.-Immobilie entstehen Kaufpreis, Closing Costs, Verbesserungen und spätere Verkaufserlöse regelmäßig in U.S.-Dollar. Für die deutsche Steuerrechnung müssen die maßgeblichen Beträge nach deutschen Grundsätzen in Euro umgerechnet werden.
Dadurch kann sich selbst bei identischen nominalen USD-Werten ein anderer steuerlicher Verlauf ergeben. Über lange Haltedauern kann der Wechselkurseffekt erheblich sein.
- historischen Kaufpreis dokumentieren
- Gebäudeanteil separat festhalten
- Closing Costs und Improvements einzeln erfassen
- maßgebliche EUR/USD-Kurse dokumentieren
- deutsche AfA-Jahreswerte fortschreiben
- U.S.-Basis parallel separat führen
Vermietung
Auch der laufende Vermietungsgewinn kann in beiden Staaten unterschiedlich sein
Bei einem deutschen Residenten mit U.S.-Mietimmobilie können die USA die Immobilieneinkünfte als Belegenheitsstaat besteuern. Für die deutsche DBA-Behandlung ist dennoch ein deutscher Einkünftebetrag erforderlich, insbesondere wenn die freigestellten Einkünfte für den Progressionsvorbehalt relevant sind.
Abweichende AfA, unterschiedliche Werbungskosten- beziehungsweise expense-Regeln und Währungseffekte führen deshalb häufig dazu, dass U.S. taxable rental income und der für Deutschland maßgebliche Betrag nicht identisch sind.
U.S.-Erklärung
Rental income und depreciation werden nach U.S. federal tax rules ermittelt.
Deutsche Erklärung
Die Einkünfte werden nach deutschem Recht eigenständig ermittelt und anschließend nach dem DBA eingeordnet.
Späterer Verkauf
Unterschiedliche Abschreibungen führen beim Verkauf zu unterschiedlichen Gewinnen
Die während der Vermietungszeit berücksichtigte depreciation beziehungsweise AfA beeinflusst die spätere steuerliche Basis. Da beide Staaten unterschiedliche Abschreibungsverläufe haben können, kann auch der U.S.-Veräußerungsgewinn deutlich vom für Deutschland relevanten Gewinn abweichen.
In den USA können zusätzlich depreciation recapture beziehungsweise § 1250 rules relevant werden. Für Deutschland ist diese U.S.-Qualifikation nicht automatisch maßgeblich; die deutsche Gewinnermittlung und DBA-Behandlung müssen separat erfolgen.
Typische Fehler
Was bei U.S.-Immobilien häufig falsch läuft
U.S. depreciation übernehmen
Der Betrag aus Schedule E oder der U.S.-Tax-Software wird ungeprüft als deutsche AfA verwendet.
Land nicht herausrechnen
Der gesamte Kaufpreis wird abgeschrieben, obwohl Grund und Boden nicht abschreibbar ist.
USD-Werte fortschreiben
Die deutsche Steuerhistorie wird nur in Dollar geführt, obwohl für Deutschland Euro-Werte maßgeblich sind.
Improvements nicht getrennt dokumentieren
Spätere Investitionen werden nicht sauber der jeweiligen steuerlichen Basis und Abschreibung zugeordnet.
U.S.-Steuerperspektive
MACRS und Depreciation Recapture werden auf taxrep.us vertieft
Diese Seite erklärt AfA und depreciation aus deutscher Cross-Border-Perspektive. Die vollständige U.S.-Analyse zu MACRS, GDS/ADS, placed-in-service rules, conventions, improvements, adjusted basis und depreciation recapture wird auf taxrep.us behandelt.
U.S.-Steuerperspektive auf taxrep.usWeiterführendes Fachwissen
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Häufige Fragen
AfA & Depreciation Deutschland–USA
Kann ich die U.S.-depreciation in der deutschen Steuererklärung übernehmen?
Wie hoch ist die deutsche AfA für Gebäude?
Wie lange wird U.S. residential rental property abgeschrieben?
Kann Grund und Boden abgeschrieben werden?
Warum unterscheiden sich die Gewinne beim späteren Verkauf?
Warum brauche ich die deutsche Berechnung, wenn der Gewinn nach DBA freigestellt ist?
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