Situation · Deutschland–USA
U.S.-Immobilie bei deutschem Wohnsitz
Wer in Deutschland wohnt und eine Immobilie in den USA besitzt, trifft auf ein anderes DBA-System als bei Aktien oder Dividenden. Mieteinkünfte und Veräußerungsgewinne aus direkt gehaltenem U.S.-Grundbesitz dürfen grundsätzlich in den USA besteuert werden; Deutschland stellt diese Einkünfte bei einem deutschen Ansässigen regelmäßig frei, kann sie aber für den Progressionsvorbehalt berücksichtigen.
Belegenheitsprinzip
Bei Immobilien steht der Staat der belegenen Immobilie im Vordergrund
Nach Art. 6 DBA Deutschland–USA dürfen Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen in dem Staat besteuert werden, in dem die Immobilie liegt. Bei einer Immobilie in Florida, Kalifornien, New York oder einem anderen U.S.-Bundesstaat sind deshalb die USA der Belegenheitsstaat.
Das gilt insbesondere für die direkte Nutzung und Vermietung der Immobilie. Art. 13 DBA weist auch Veräußerungsgewinne aus direkt gehaltenem unbeweglichem Vermögen grundsätzlich dem Belegenheitsstaat zur Besteuerung zu.
Für einen in Deutschland ansässigen Steuerpflichtigen ist anschließend Art. 23 DBA entscheidend: U.S.-Einkünfte, die nach dem DBA in den USA besteuert werden dürfen und nicht unter die ausdrücklich geregelten Anrechnungsfälle fallen, werden grundsätzlich aus der deutschen Bemessungsgrundlage ausgenommen.
Prüfschema
Vier Ebenen sollten getrennt betrachtet werden
U.S. Federal Tax
Die USA besteuern Mieteinnahmen und den späteren Verkauf nach ihren innerstaatlichen Regeln.
State Tax
Je nach Bundesstaat können zusätzliche State- und Local-Taxes entstehen.
Deutsches DBA
Deutschland stellt die U.S.-Immobilieneinkünfte regelmäßig frei, kann sie aber für den Steuersatz berücksichtigen.
Vermietung
Für Nicht-U.S.-Personen ist die U.S.-Besteuerungsmethode entscheidend
Bei einem Nonresident Alien kann U.S.-Mieteinkommen ohne besondere Wahl grundsätzlich als U.S.-source FDAP income mit 30 % auf den Bruttobetrag besteuert werden.
Für vermietete U.S.-Immobilien ist deshalb häufig die Election nach IRC § 871(d) zentral. Dadurch wird das Immobilienergebnis als effectively connected income behandelt, sodass grundsätzlich die Nettoerträge nach Abzug zulässiger Aufwendungen mit den normalen progressiven U.S.-Steuersätzen besteuert werden.
- Bruttomieten vollständig erfassen
- § 871(d)-Election prüfen
- Property Tax und laufende Kosten dokumentieren
- Management- und Reparaturkosten erfassen
- Finanzierungszinsen prüfen
- U.S.-Abschreibung berücksichtigen
- State-Tax-Pflichten separat prüfen
U.S.-Gewinnermittlung
Bei Nettoversteuerung zählen Kosten, Finanzierung und Depreciation
Mieteinnahmen
Ausgangspunkt sind die tatsächlich erzielten U.S.-Mieteinnahmen einschließlich gegebenenfalls gesondert berechneter Nebenleistungen.
Laufende Kosten
Je nach U.S.-Recht können unter anderem Management Fees, Versicherungen, Property Tax, Reparaturen und sonstige betriebliche Aufwendungen abzugsfähig sein.
Finanzierung
Mortgage Interest und andere Finanzierungskosten sind nach U.S.-Recht gesondert zu prüfen und sauber der Immobilie zuzuordnen.
Depreciation
Die U.S.-Abschreibung wirkt nicht nur auf das laufende Ergebnis, sondern kann beim späteren Verkauf über Depreciation Recapture erneut relevant werden.
Deutsche Steuererklärung
Freigestellte U.S.-Mieteinkünfte können den deutschen Steuersatz erhöhen
Bei einem in Deutschland ansässigen Steuerpflichtigen werden unmittelbar aus einer U.S.-Immobilie erzielte Einkünfte nach der DBA-Freistellung grundsätzlich nicht nochmals mit deutscher Einkommensteuer belastet.
Sie können jedoch unter den Voraussetzungen des § 32b EStG in den Progressionsvorbehalt einfließen und damit den Steuersatz auf andere in Deutschland steuerpflichtige Einkünfte erhöhen.
Für diesen Zweck ist die Höhe der ausländischen Einkünfte grundsätzlich nach deutschem Steuerrecht zu ermitteln. Das U.S.-Taxable Income kann deshalb nicht ungeprüft in die deutsche Steuererklärung übernommen werden.
Typische Unterschiede
U.S.- und deutsche Immobilienrechnung können auseinanderlaufen
Abschreibung
Bemessungsgrundlage, Nutzungsdauer und Beginn der Abschreibung können sich zwischen deutschem und U.S.-Recht unterscheiden.
Währung
Für die deutsche Ermittlung müssen Einnahmen und Ausgaben grundsätzlich in Euro bewertet werden; reine USD-Jahressummen genügen daher nicht immer.
Reparatur oder Herstellung
Die Qualifikation von Renovierungs- und Verbesserungskosten kann in beiden Staaten unterschiedlich ausfallen.
Finanzierungskosten
Auch Zinsen und sonstige Finanzierungskosten müssen nach den jeweiligen nationalen Regeln beurteilt werden.
Verkauf der U.S.-Immobilie
Die USA dürfen den Immobiliengewinn besteuern — FIRPTA ist nur der Steuerabzug
Art. 13 DBA erlaubt den USA die Besteuerung des Gewinns aus einer dort belegenen Immobilie. Für einen ausländischen Verkäufer greifen zusätzlich die FIRPTA-Regeln.
Bei der Veräußerung eines U.S. real property interest durch eine foreign person muss der Käufer grundsätzlich 15 % des amount realized einbehalten. Dieser Betrag ist keine pauschale endgültige Gewinnsteuer, sondern eine Vorauszahlung beziehungsweise Sicherung für die tatsächliche U.S.-Steuer.
Je nach erwarteter tatsächlicher Steuerschuld kann ein FIRPTA withholding certificate beantragt werden, um die Einbehaltung zu reduzieren.
- U.S.-Capital Gain separat berechnen
- historische Basis sichern
- Capital Improvements dokumentieren
- Depreciation Recapture berücksichtigen
- FIRPTA grundsätzlich 15 % des amount realized
- Withholding Certificate frühzeitig prüfen
- State Tax beim Verkauf beachten
Deutschland beim Verkauf
Auch der direkte Immobiliengewinn ist grundsätzlich nach DBA freigestellt
Direkt gehaltene Immobilie
Der Gewinn aus dem Verkauf direkt gehaltenen U.S.-Grundbesitzes darf nach Art. 13 DBA grundsätzlich in den USA besteuert werden.
Deutsche Methode
Bei deutschem Ansässigen fällt dieser Gewinn grundsätzlich unter die Freistellungsmethode des Art. 23 Abs. 2 Buchst. a DBA.
Progressionsvorbehalt
Auch ein freigestellter Veräußerungsgewinn kann nach deutschem Recht für den Progressionsvorbehalt relevant sein.
Keine Gleichsetzung der Gewinne
Für deutsche Zwecke kann die Berechnung des für den Progressionsvorbehalt maßgeblichen Gewinns von der U.S.-Berechnung abweichen.
Direktbesitz oder Gesellschaft?
LLC, Corporation und Trust können die steuerliche Einordnung vollständig verändern
Diese Seite behandelt primär die direkt gehaltene U.S.-Immobilie. Wird die Immobilie über eine LLC, Partnership, Corporation oder einen Trust gehalten, muss zunächst geklärt werden, wem die Einkünfte aus deutscher und U.S.-Sicht steuerlich zugerechnet werden.
Besonders eine U.S. LLC kann in den USA transparent, in Deutschland aber je nach Ausgestaltung anders qualifiziert werden. Dadurch können sich DBA-Artikel, Einkunftsart, Verlustnutzung und Besteuerungsmethode verändern.
Auch Nachfolge-, Estate-Tax- und Haftungsüberlegungen können gegen eine isolierte Einkommensteueroptimierung sprechen.
U.S.-Person?
Für U.S.-Citizens in Deutschland verschiebt sich die Analyse
Nicht-U.S.-Person
Die U.S.-Immobilie führt zu einer U.S.-Steuerpflicht aufgrund der Belegenheit. Deutschland wendet anschließend grundsätzlich die DBA-Freistellung an.
U.S.-Citizen
Die USA besteuern den U.S.-Citizen ohnehin mit weltweitem Einkommen. Die besondere Saving-Clause- und Credit-Systematik des DBA ist zusätzlich zu beachten.
State Tax
Bundesstaatliche Einkommensteuer ist vom DBA auf Bundesebene zu unterscheiden. Nicht jeder Staat folgt Treaty-Regeln in gleicher Weise.
Estate Tax
U.S.-Immobilien können außerdem U.S.-Estate-Tax-Fragen auslösen. Diese sind von der laufenden Einkommensteuer getrennt zu analysieren.
Weiterführendes Fachwissen
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Häufige Fragen
U.S.-Immobilie bei deutschem Wohnsitz
Muss ich Mieteinnahmen aus einer U.S.-Immobilie in Deutschland versteuern?
Wie werden U.S.-Mieten bei einem deutschen Nicht-U.S.-Anleger besteuert?
Kann ich Kosten und Abschreibung abziehen?
Was passiert beim Verkauf der Immobilie?
Wird der Verkaufsgewinn zusätzlich in Deutschland besteuert?
Ist eine LLC für die U.S.-Immobilie besser?
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