Deutsches Steuerrecht · Immobilien
Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG
Einkünfte aus der Vermietung von Wohnungen, Häusern und anderen Immobilien werden in Deutschland grundsätzlich nach § 21 EStG besteuert. Maßgeblich ist nicht die Bruttomiete, sondern der Überschuss der Einnahmen über die steuerlich abzugsfähigen Werbungskosten.
Grundsystem
Besteuert wird der steuerliche Überschuss aus der Vermietung
§ 21 EStG erfasst insbesondere Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, Gebäuden und Gebäudeteilen. Bei privat gehaltenen Immobilien werden die Einkünfte grundsätzlich als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ermittelt.
Eine Immobilie kann daher trotz positiver Liquidität steuerlich einen deutlich niedrigeren Überschuss oder sogar einen Verlust erzeugen, beispielsweise durch Schuldzinsen, Abschreibung und größere Erhaltungsaufwendungen.
Prüfschema
Drei Ebenen bestimmen die Besteuerung
Mieteinnahmen
Kaltmiete, umlagefähige Nebenkosten und andere mit der Nutzungsüberlassung zusammenhängende Einnahmen sind zu erfassen.
Werbungskosten
Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Mieteinnahmen können grundsätzlich abziehbar sein.
AfA
Der abschreibbare Gebäudeanteil wird über die steuerliche Nutzungsdauer verteilt. Grund und Boden ist nicht abschreibbar.
Einnahmen
Welche Beträge gehören zu den Vermietungseinnahmen?
Kaltmiete
Die vereinbarte Nettokaltmiete bildet regelmäßig den Kern der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.
Nebenkostenvorauszahlungen
Vom Mieter gezahlte Vorauszahlungen und Umlagen sind steuerlich grundsätzlich Einnahmen; die entsprechenden Aufwendungen können auf der Werbungskostenseite stehen.
Nachzahlungen
Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen sind im Zeitpunkt des steuerlichen Zuflusses zu berücksichtigen.
Sonstige Zahlungen
Auch andere Leistungen des Mieters können steuerlich relevant sein, wenn sie wirtschaftlich mit der Nutzungsüberlassung zusammenhängen.
Werbungskosten
Abziehbar sind Aufwendungen mit wirtschaftlichem Zusammenhang zur Vermietung
Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Bei Vermietung können insbesondere Finanzierungskosten, Grundbesitzabgaben, Versicherungen, Verwaltungskosten und Erhaltungsaufwendungen relevant sein.
Entscheidend ist der wirtschaftliche Zusammenhang mit der Einkunftserzielung. Private Kosten oder Aufwendungen für selbstgenutzte Gebäudeteile müssen getrennt werden.
- Schuldzinsen
- Grundsteuer und öffentliche Abgaben
- Gebäudeversicherungen
- Hausverwaltung
- Rechts- und Steuerberatung mit Vermietungsbezug
- Fahrtkosten im Zusammenhang mit der Vermietung
- Erhaltungsaufwand
- AfA auf Gebäude und andere abnutzbare Wirtschaftsgüter
Finanzierung
Schuldzinsen können abziehbar sein – Tilgung grundsätzlich nicht
Zinsen
Schuldzinsen können Werbungskosten sein, soweit das Darlehen wirtschaftlich der vermieteten Immobilie zugeordnet ist.
Tilgung
Die Rückzahlung des Darlehens ist grundsätzlich Vermögensumschichtung und keine sofort abzugsfähige Werbungskostenposition.
Darlehensverwendung
Für den Zinsabzug ist die tatsächliche Verwendung der Darlehensmittel wichtiger als die bloße Besicherung durch eine Immobilie.
Gemischte Verwendung
Werden Darlehensmittel teilweise privat und teilweise für die Vermietung verwendet, kann eine Aufteilung erforderlich sein.
Absetzung für Abnutzung
Nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben
Bei vermieteten Gebäuden wird der auf das Gebäude entfallende Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten über die AfA steuerlich verteilt. Grund und Boden unterliegt keiner Abnutzung und ist deshalb nicht abschreibbar.
Für viele Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare AfA grundsätzlich 3 % jährlich. Für vor 2023 und nach 1924 fertiggestellte Gebäude gelten regelmäßig 2 %, für vor 1925 fertiggestellte Gebäude 2,5 %.
Die Aufteilung des Kaufpreises zwischen Grund und Boden und Gebäude ist deshalb eine zentrale Größe der laufenden Steuerberechnung.
Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten?
Nicht jede Renovierung ist sofort abzugsfähig
Erhaltungsaufwand
Typische Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen können grundsätzlich sofort als Werbungskosten abziehbar sein, soweit keine besondere Aktivierungsregel eingreift.
Herstellungskosten
Aufwendungen für Herstellung, Erweiterung oder wesentliche Verbesserungen können zu aktivierenden Kosten führen, die nur über die AfA berücksichtigt werden.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Größere Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen kurz nach Erwerb können unter den Voraussetzungen des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu behandeln sein.
Einzelfallanalyse
Bei umfangreichen Renovierungen sollte die steuerliche Einordnung vor Abschluss der Maßnahmen geplant und dokumentiert werden.
Verbilligte Vermietung
50 % und 66 % der ortsüblichen Marktmiete sind wichtige Schwellenwerte
Bei der Vermietung einer Wohnung zu Wohnzwecken gelten besondere Regeln, wenn die vereinbarte Miete unter der ortsüblichen Marktmiete liegt.
Beträgt das Entgelt weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete, ist die Überlassung grundsätzlich in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung und mindestens 66 % der ortsüblichen Miete gilt die Vermietung grundsätzlich als entgeltlich.
Im Bereich zwischen 50 % und unter 66 % ist regelmäßig eine Totalüberschussprognose relevant. Fällt sie positiv aus, kann grundsätzlich der volle Werbungskostenabzug erhalten bleiben; bei negativem Ergebnis ist eine anteilige Behandlung erforderlich.
- unter 50 %: Aufteilung in entgeltlich und unentgeltlich
- 50 % bis unter 66 %: Totalüberschussprognose prüfen
- ab 66 %: bei Dauervermietung grundsätzlich volle Entgeltlichkeit
- ortsübliche Marktmiete korrekt bestimmen
- Nebenkosten in die Vergleichsrechnung einbeziehen
- besonders relevant bei Angehörigenvermietung
Leerstand
Auch während eines Leerstands können Werbungskosten abziehbar bleiben
Steht eine Immobilie vorübergehend leer, können Aufwendungen weiterhin mit der Vermietung zusammenhängen, wenn die ernsthafte Absicht zur Einkunftserzielung fortbesteht.
Entscheidend sind die tatsächlichen Umstände: Vermietungsanzeigen, Maklerbeauftragung, marktgerechte Mietforderung, Renovierungsmaßnahmen zur Wiedervermietung und andere objektive Nachweise können die Vermietungsabsicht belegen.
Angehörige
Mietverträge mit Angehörigen müssen steuerlich tatsächlich gelebt werden
Auch Mietverhältnisse zwischen Eltern und Kindern, Ehegatten oder anderen Angehörigen können steuerlich anerkannt werden. Entscheidend ist, dass die Vereinbarung ernsthaft getroffen, zivilrechtlich wirksam und tatsächlich wie vereinbart durchgeführt wird.
Schriftlicher Vertrag
Miethöhe, Nebenkosten, Zahlungszeitpunkt und Nutzung sollten eindeutig vereinbart und dokumentiert sein.
Tatsächliche Zahlung
Die Miete sollte regelmäßig entsprechend der Vereinbarung gezahlt und nicht nur buchhalterisch verrechnet werden.
Nebenkosten
Auch die Nebenkostenregelung sollte tatsächlich durchgeführt werden und zur vertraglichen Gestaltung passen.
Verbilligte Miete
Bei Mietpreisen unter Marktniveau sind zusätzlich die besonderen Schwellenwerte des § 21 Abs. 2 EStG zu prüfen.
Abgrenzung
Vermietung bleibt grundsätzlich private Vermögensverwaltung
Die langfristige Vermietung eigener Immobilien ist typischerweise private Vermögensverwaltung und führt zu Einkünften nach § 21 EStG. Zusätzliche Leistungen, hotelähnliche Kurzzeitvermietung oder eine umfangreiche gewerbliche Organisation können jedoch eine andere Einkunftsart auslösen.
Auch beim späteren Verkauf ist zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel zu unterscheiden.
Auslandsimmobilien
Bei ausländischen Immobilien kommt zum deutschen Recht das DBA hinzu
Ist ein Steuerpflichtiger in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig, muss auch bei einer Auslandsimmobilie zunächst ein deutscher Einkünftebetrag ermittelt werden. Ob Deutschland diese Einkünfte tatsächlich besteuert oder nach einem Doppelbesteuerungsabkommen freistellt, ist eine zweite Frage.
Bei einer U.S.-Immobilie eines deutschen Residents dürfen die USA als Belegenheitsstaat grundsätzlich die Mieteinkünfte besteuern. Deutschland wendet bei direkt gehaltenem U.S.-Grundbesitz grundsätzlich die DBA-Freistellung an; der nach deutschen Regeln ermittelte Betrag kann jedoch für den Progressionsvorbehalt relevant bleiben.
Weiterführendes Fachwissen
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Häufige Fragen
Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG
Welche Einkünfte fallen unter § 21 EStG?
Sind Darlehenszinsen für eine Mietimmobilie abziehbar?
Kann ich den gesamten Kaufpreis abschreiben?
Was gilt bei verbilligter Vermietung?
Sind Kosten bei Leerstand abziehbar?
Wie wird eine U.S.-Mietimmobilie in Deutschland behandelt?
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