Deutsche Steuerperspektive · Typischer Fall
Deutscher Resident vermietet U.S.-Immobilie
Wohnt der Eigentümer in Deutschland und vermietet eine Immobilie in den USA, dürfen die USA die Mieteinkünfte grundsätzlich als Belegenheitsstaat besteuern. Für die deutsche Steuererklärung muss dennoch ein eigener Einkünftebetrag nach deutschem Recht ermittelt werden. Dieser ist bei direkt gehaltenem U.S.-Grundbesitz grundsätzlich nach dem DBA freizustellen, kann aber den deutschen Steuersatz über den Progressionsvorbehalt erhöhen.
DBA Deutschland–USA
Die USA haben als Belegenheitsstaat das primäre Besteuerungsrecht
Nach Art. 6 DBA Deutschland–USA dürfen Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen in dem Staat besteuert werden, in dem die Immobilie liegt. Bei einer U.S.-Mietimmobilie steht den USA daher grundsätzlich ein Besteuerungsrecht zu.
Ist der Eigentümer zugleich in Deutschland steuerlich ansässig, bleibt die Vermietung dennoch Teil der deutschen Steuerprüfung. Deutschland muss bestimmen, wie hoch die Einkünfte nach deutschem Recht sind und welche Entlastungsmethode nach Art. 23 DBA anzuwenden ist.
Grundschema
Vier Schritte für die deutsche Behandlung
U.S.-Immobilie identifizieren
Lage, Nutzungsart, Eigentumsform und Beteiligungsstruktur bestimmen die weitere Einordnung.
Deutschen Mietgewinn ermitteln
Einnahmen, Werbungskosten und AfA werden eigenständig nach deutschem Steuerrecht berechnet.
DBA-Freistellung anwenden
Bei direkt gehaltenem U.S.-Grundbesitz greift grundsätzlich die Freistellungsmethode; der Progressionsvorbehalt bleibt zu prüfen.
Deutsche Steuererklärung
Deutschland besteuert den Mietgewinn regelmäßig nicht noch einmal – benötigt ihn aber für den Steuersatz
Bei direkt gehaltenem U.S.-Grundbesitz eines in Deutschland ansässigen Steuerpflichtigen werden die U.S.-Immobilieneinkünfte grundsätzlich nach dem DBA von der deutschen Bemessungsgrundlage ausgenommen.
Die freigestellten Einkünfte können jedoch nach § 32b EStG dem Progressionsvorbehalt unterliegen. Dadurch kann der nach deutschen Regeln ermittelte U.S.-Mietgewinn den Steuersatz erhöhen, der auf andere in Deutschland steuerpflichtige Einkünfte angewendet wird.
- deutschen Einkünftebetrag eigenständig berechnen
- DBA-Freistellung prüfen
- Progressionsvorbehalt nach § 32b EStG prüfen
- U.S.-Taxable Income nicht ungeprüft übernehmen
- EUR-Werte dokumentieren
- Eigentumsstruktur separat prüfen
Deutsche Einkünfteermittlung
Schedule E ist keine deutsche Anlage V
Die U.S.-Steuererklärung kann wichtige Ausgangsdaten liefern, ersetzt aber nicht die deutsche Einkünfteermittlung. Deutschland wendet seine eigenen Regeln auf Einnahmen, Werbungskosten, AfA und Währungsumrechnung an.
Mieteinnahmen
Die tatsächlich erzielten Mieten und umlagefähigen Zahlungen müssen nach deutschen Grundsätzen erfasst und in Euro eingeordnet werden.
Finanzierungskosten
Schuldzinsen können bei wirtschaftlicher Zuordnung zur Vermietung grundsätzlich Werbungskosten sein; Tilgungen dagegen grundsätzlich nicht.
Property Tax & Insurance
U.S. property taxes, Versicherungen und andere objektbezogene Kosten können für die deutsche Gewinnermittlung relevant sein, müssen aber nach deutschem Recht eingeordnet werden.
Repairs & Improvements
Reparaturen können sofort abzugsfähig sein, während Verbesserungs- oder Herstellungskosten gegebenenfalls aktiviert und über AfA verteilt werden müssen.
AfA & Depreciation
Die U.S.-depreciation darf nicht einfach übernommen werden
U.S. residential rental property wird für U.S.-Federal-Tax-Zwecke typischerweise nach eigenen recovery periods abgeschrieben. Deutschland verwendet dagegen die AfA-Regeln des § 7 EStG.
Dafür müssen Gebäude und Grund und Boden getrennt, die deutsche AfA-Basis bestimmt und die historischen Werte in Euro nachvollzogen werden. Dadurch kann der deutsche AfA-Betrag erheblich vom U.S.-depreciation expense abweichen.
Währungsumrechnung
Die deutsche Berechnung erfolgt in Euro
U.S.-Mieten, Zinsen, Reparaturen, property taxes und andere Kosten entstehen regelmäßig in U.S.-Dollar. Für die deutsche Einkünfteermittlung müssen die maßgeblichen Beträge nach deutschen Grundsätzen in Euro umgerechnet werden.
Auch historische Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie spätere Improvements können unterschiedliche Umrechnungskurse erfordern. Ein pauschales Übernehmen der USD-Summen aus der U.S.-Erklärung ist deshalb häufig nicht sachgerecht.
Beispielhafte Abweichungen
Warum U.S. taxable rental income und deutscher Mietgewinn auseinanderlaufen können
Andere Abschreibung
U.S.-depreciation und deutsche AfA verwenden unterschiedliche steuerliche Grundlagen und Zeiträume.
Andere Kostenqualifikation
Ein Aufwand kann in den USA sofort abzugsfähig sein, in Deutschland aber als Herstellungsaufwand zu aktivieren sein — oder umgekehrt.
Wechselkurse
Die deutsche EUR-Rechnung kann selbst bei identischen USD-Zahlungen ein anderes Ergebnis erzeugen.
Unterschiedliche Periodisierung
Zahlungszeitpunkt und steuerliche Zuordnung können nach den beiden nationalen Regelwerken voneinander abweichen.
U.S.-Steuerseite
Die U.S.-Besteuerung läuft parallel weiter
Die USA dürfen die Einkünfte aus U.S.-Grundbesitz als Belegenheitsstaat besteuern. Für eine nicht in den USA ansässige Foreign Person können die konkrete U.S.-Besteuerungsmethode, eine mögliche § 871(d)-Election, depreciation, Filing und State Tax relevant sein.
Diese U.S.-Themen werden auf taxrep.us ausführlich dargestellt. Für die deutsche Seite bleibt entscheidend, dass die U.S.-Steuerrechnung nicht mit der deutschen Einkünfteermittlung gleichgesetzt wird.
- U.S. federal rental taxation
- § 871(d)-Election
- U.S. depreciation
- Federal Return
- State Tax
- späterer Verkauf und FIRPTA
Eigentumsstruktur
Direktbesitz und LLC können zu unterschiedlichen deutschen Ergebnissen führen
Die dargestellte DBA-Freistellung betrifft den klassischen Fall einer direkt gehaltenen U.S.-Immobilie. Wird das Objekt über eine LLC, Partnership oder Corporation gehalten, muss zunächst die deutsche Qualifikation der Gesellschaft geprüft werden.
Eine U.S. LLC kann für deutsche Zwecke transparent oder intransparent sein. Davon hängt ab, ob der deutsche Resident unmittelbar Immobilieneinkünfte erzielt oder zunächst Beteiligungseinkünfte auf Ebene einer eigenständigen Gesellschaft entstehen.
Späterer Verkauf
Die laufende deutsche Steuerhistorie wird spätestens beim Verkauf wichtig
Wird die U.S.-Immobilie später verkauft, kann der für Deutschland relevante Gewinn vom U.S. Capital Gain abweichen. Unterschiedliche AfA, historische EUR-Werte, Verbesserungen und Veräußerungskosten wirken sich auf die deutsche Gewinnermittlung aus.
Bei direkt gehaltenem U.S.-Grundbesitz bleibt das U.S.-Besteuerungsrecht bestehen; Deutschland wendet grundsätzlich die DBA-Freistellung mit möglichem Progressionsvorbehalt an.
Benötigte Unterlagen
Welche Dokumente sollten für die deutsche Erklärung vorliegen?
Erwerb
Closing Statement, Kaufvertrag, ursprünglicher Kaufpreis, Grundstücks-/Gebäudeaufteilung und Erwerbsnebenkosten.
Vermietung
Rental statements, Mietverträge, property-management reports und Übersicht der vereinnahmten Mieten.
Kosten
Mortgage interest, property tax, insurance, repairs, management fees und weitere objektbezogene Aufwendungen.
Steuerhistorie
U.S.-returns, depreciation schedules, Improvements und eine nachvollziehbare deutsche AfA-/EUR-Fortschreibung.
Weiterführendes Fachwissen
Verwandte Themen
Häufige Fragen
Deutscher Resident mit U.S.-Mietimmobilie
Muss ich U.S.-Mieteinkünfte in Deutschland versteuern?
Muss ich die U.S.-Mieteinkünfte trotzdem in Deutschland erklären?
Kann ich den Gewinn aus Schedule E übernehmen?
Kann ich die U.S.-depreciation als deutsche AfA verwenden?
Was passiert bei einer U.S. LLC?
Warum ist der Progressionsvorbehalt wichtig?
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