Deutsche Steuerperspektive · Zuzugsfall
Umzug von den USA nach Deutschland mit bestehender U.S.-Immobilie
Wer aus den USA nach Deutschland zieht und eine U.S.-Immobilie behält, nimmt die Immobilie steuerlich in ein neues System mit. Ab Beginn der deutschen Steuerpflicht müssen Mieteinkünfte, AfA, historische Anschaffungskosten und ein späterer Verkauf auch nach deutschen Regeln eingeordnet werden. Die USA behalten als Belegenheitsstaat ihr Besteuerungsrecht.
Beginn der deutschen Steuerpflicht
Mit dem Zuzug wird die U.S.-Immobilie für Deutschland steuerlich relevant
Begründet der Eigentümer in Deutschland einen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt, beginnt grundsätzlich die unbeschränkte deutsche Einkommensteuerpflicht. Ab diesem Zeitpunkt werden auch ausländische Einkünfte in die deutsche Steuerprüfung einbezogen.
Bei einer U.S.-Immobilie bedeutet das nicht, dass Deutschland das primäre Besteuerungsrecht übernimmt. Die USA dürfen die Einkünfte und Veräußerungsgewinne aus U.S.-Grundbesitz weiterhin als Belegenheitsstaat besteuern.
Was sofort dokumentiert werden sollte
Der Zuzug ist der richtige Zeitpunkt, eine deutsche Steuerhistorie aufzubauen
Erwerbsunterlagen
Kaufvertrag, Closing Statement, Kaufpreis, Closing Costs und Aufteilung zwischen Gebäude und Grund und Boden.
Investitionen
Renovierungen, Erweiterungen und sonstige Improvements seit dem Erwerb.
U.S.-Steuerhistorie
Depreciation schedules, frühere Schedule-E-Angaben und sonstige Basisunterlagen.
Kein automatischer Step-up
Der deutsche Steuerwert beginnt grundsätzlich nicht mit dem Verkehrswert am Zuzugstag
Eine bereits vor dem Umzug gehaltene U.S.-Immobilie wird für deutsche Zwecke grundsätzlich nicht automatisch so behandelt, als wäre sie am Zuzugstag zum aktuellen Marktwert neu angeschafft worden.
Stattdessen müssen die historischen Anschaffungs- und Herstellungskosten für die deutsche Steuerrechnung nachvollzogen werden. Das kann bei lange gehaltenen Objekten erheblichen Rekonstruktionsaufwand verursachen.
- historischen Kaufpreis sichern
- Gebäude-/Grundstücksanteil rekonstruieren
- spätere Investitionen erfassen
- historische EUR-Werte bestimmen
- deutsche AfA-Historie aufbauen
- U.S. basis nicht automatisch übernehmen
Währungsumrechnung
Die deutsche Steuerbasis muss in Euro nachvollzogen werden
Für die deutsche Steuerrechnung sind USD-Werte nicht einfach unverändert zu übernehmen. Historischer Kaufpreis, Verbesserungen, laufende Einnahmen und Kosten sowie ein späterer Verkauf müssen nach deutschen Grundsätzen in Euro eingeordnet werden.
Bei langer Haltedauer können Wechselkursbewegungen dazu führen, dass deutsche und U.S.-Steuerbasis deutlich auseinanderlaufen.
Laufende Vermietung
Nach dem Zuzug muss der Mietgewinn zusätzlich nach deutschem Recht berechnet werden
Wird die U.S.-Immobilie vermietet, darf die USA die Mieteinkünfte als Belegenheitsstaat besteuern. Für Deutschland ist dennoch ein eigener Mietgewinn nach deutschem Steuerrecht zu ermitteln.
Bei direkt gehaltenem U.S.-Grundbesitz wird dieser Einkünftebetrag grundsätzlich nach dem DBA freigestellt, kann aber nach § 32b EStG dem Progressionsvorbehalt unterliegen.
U.S.-Berechnung
Eigene U.S.-Regeln für rental income, expenses, depreciation und gegebenenfalls State Tax.
Deutsche Berechnung
Eigene deutsche Regeln für Einnahmen, Werbungskosten, AfA und EUR-Umrechnung.
AfA & Depreciation
U.S. depreciation und deutsche AfA laufen nach dem Zuzug parallel
Die U.S.-depreciation der Immobilie kann nicht einfach als deutsche AfA übernommen werden. Deutschland wendet § 7 EStG an und benötigt eine eigene Bemessungsgrundlage.
Gebäude und Grund und Boden sind zu trennen. Spätere Improvements sowie gegebenenfalls vermietungsbezogene Anschaffungs- oder Herstellungskosten müssen in die deutsche AfA-Historie eingeordnet werden.
Private Nutzung
Auch eine selbst genutzte U.S.-Immobilie sollte beim Zuzug dokumentiert werden
Wird die Immobilie nicht vermietet, entstehen zwar keine laufenden deutschen Vermietungseinkünfte. Trotzdem sollten Anschaffungskosten, Nutzungshistorie und Investitionen dokumentiert werden, weil sie bei einem späteren Verkauf relevant werden können.
Bei einer Ferienimmobilie kann zusätzlich die deutsche Einordnung nach § 23 EStG eine Rolle spielen, insbesondere hinsichtlich Haltefrist und Eigennutzung.
Späterer Verkauf
Nach dem Zuzug kann Deutschland einen eigenen Verkaufsgewinn verlangen
Verkauft der nun in Deutschland ansässige Eigentümer die U.S.-Immobilie, dürfen die USA den Gewinn als Belegenheitsstaat grundsätzlich besteuern.
Deutschland muss jedoch einen eigenen Gewinn nach deutschem Recht und in Euro bestimmen. Bei direkt gehaltenem U.S.-Grundbesitz greift grundsätzlich die DBA-Freistellung, wobei der Gewinn für den Progressionsvorbehalt relevant sein kann.
- deutschen Gewinn separat berechnen
- historische EUR-Anschaffungskosten verwenden
- deutsche AfA-Historie berücksichtigen
- Veräußerungskosten einbeziehen
- DBA-Freistellung prüfen
- Progressionsvorbehalt prüfen
§ 23 EStG
Die deutsche innerstaatliche Steuerbarkeit ist ein eigener Prüfungsschritt
Bei privat gehaltenem Immobilienvermögen ist zusätzlich zu prüfen, ob der Verkauf nach deutschem innerstaatlichem Recht überhaupt steuerbar ist. Dabei kann insbesondere die Zehnjahresfrist des § 23 EStG eine Rolle spielen.
Die Frage, ob Deutschland nach innerstaatlichem Recht einen steuerbaren Gewinn ermittelt, und die anschließende DBA-Freistellung sind voneinander zu trennen.
LLC & Gesellschaftsbesitz
Bei einer U.S. LLC ist der Direktbesitz nicht automatisch übertragbar
Wird die Immobilie über eine U.S. LLC gehalten, muss Deutschland zunächst die LLC nach deutschem Steuerrecht qualifizieren. Die U.S.-steuerliche Transparenz ist dafür nicht automatisch maßgeblich.
Je nach deutscher Einordnung kann die Immobilie dem Gesellschafter unmittelbar zugerechnet werden oder auf Ebene eines eigenständigen Rechtsträgers verbleiben. Das beeinflusst Vermietung, DBA-Anwendung und späteren Verkauf.
Umzugsjahr
Mieteinnahmen und Verkaufsereignisse müssen zeitlich abgegrenzt werden
Erfolgt der Zuzug mitten im Kalenderjahr, ist zu bestimmen, welche Einnahmen und Vorgänge in die Phase vor und nach Beginn der deutschen Steuerpflicht fallen.
Besonders bei einem Verkauf kurz vor oder nach dem Umzug kann das Timing die deutsche steuerliche Behandlung erheblich beeinflussen.
U.S.-Steuerperspektive
Die U.S.-steuerliche Behandlung wird auf taxrep.us ausführlich dargestellt
Die U.S.-Besteuerung der Immobilie läuft durch den Umzug nach Deutschland nicht einfach aus. U.S. rental taxation, depreciation, basis, FIRPTA, federal filing und gegebenenfalls State Tax bleiben nach U.S.-Recht zu prüfen.
U.S.-Steuerperspektive auf taxrep.usWeiterführendes Fachwissen
Verwandte Themen
Häufige Fragen
Umzug USA → Deutschland mit U.S.-Immobilie
Muss ich meine U.S.-Immobilie nach dem Zuzug in Deutschland erklären?
Bekomme ich beim Zuzug einen Step-up auf den Marktwert?
Kann ich die U.S.-depreciation übernehmen?
Wer besteuert die Mieteinkünfte?
Was passiert bei einem späteren Verkauf?
Was ändert sich bei einer U.S. LLC?
Steuerberatung Deutschland–USA
Sie ziehen aus den USA nach Deutschland und behalten eine U.S.-Immobilie?
Wir bauen die deutsche Steuerhistorie der Immobilie auf, prüfen AfA, EUR-Werte, Vermietung, DBA-Freistellung und Progressionsvorbehalt und koordinieren die deutsche Behandlung mit der fortbestehenden U.S.-Besteuerung.
Erstgespräch vereinbaren