Fachartikel
Vermietung · DBA · SteueranrechnungSchweizer Vermietungsimmobilie bei deutschem Wohnsitz
Wer in Deutschland steuerlich ansässig ist und eine Immobilie in der Schweiz vermietet, muss die Schweizer Immobilienbesteuerung mit der deutschen Einkommensteuer koordinieren. Die Schweiz darf die Mieteinkünfte als Belegenheitsstaat besteuern. Deutschland stellt die normalen privaten Vermietungseinkünfte jedoch grundsätzlich nicht frei, sondern besteuert sie ebenfalls und berücksichtigt die anrechenbare Schweizer Einkommensteuer. Zusätzlich sind Schuldzinsen, Unterhaltskosten, Renovierungen und mögliche Verluste nach deutschem Steuerrecht gesondert zu beurteilen.
Überblick
Eine Schweizer Mietimmobilie berührt zwei Steuersysteme
Bei einer unmittelbar privat gehaltenen Schweizer Immobilie hat die Schweiz aufgrund der Belegenheit des Grundstücks ein Besteuerungsrecht für die laufenden Mieteinkünfte.
Gleichzeitig unterliegt eine in Deutschland ansässige Person grundsätzlich mit ihrem Welteinkommen der deutschen Einkommensteuer. Die Doppelbesteuerung wird deshalb nach den besonderen Regeln des DBA Deutschland–Schweiz beseitigt.
Für die deutsche Besteuerung genügt es nicht, das Ergebnis einer Schweizer Steuerveranlagung unverändert zu übernehmen. Einnahmen und Aufwendungen müssen vielmehr nach den für Deutschland maßgeblichen steuerlichen Regeln ermittelt werden.
Schweizer steuerliche Perspektive
Die konkrete Schweizer Ermittlung von Mietertrag, Unterhaltskosten, Vermögenswerten, Hypotheken und kantonalen Steuerpflichten richtet sich nach Schweizer Recht und wird auf TaxRep Schweiz vertieft.
Systematik
Vier Ebenen müssen getrennt geprüft werden
Die Schweizer Steuerberechnung und die deutsche Einkunftsermittlung erfüllen unterschiedliche Funktionen.
- Schweizer Besteuerungsrecht nach Art. 6 DBA
- deutsche Ermittlung der Vermietungseinkünfte
- Anrechnung der anrechenbaren Schweizer Steuer
- gesonderte Behandlung von Verlusten und späterem Verkauf
DBA Deutschland–Schweiz
Die Schweiz darf besteuern – Deutschland grundsätzlich ebenfalls
Art. 6 DBA Deutschland–Schweiz weist dem Staat, in dem das unbewegliche Vermögen liegt, ein Besteuerungsrecht zu. Bei einer Immobilie in der Schweiz darf daher die Schweiz die daraus erzielten Mieteinkünfte besteuern.
Das bedeutet jedoch nicht, dass Deutschland diese Einkünfte bei einer in Deutschland ansässigen Privatperson automatisch von der Einkommensteuer freistellt.
Die normalen privaten Vermietungseinkünfte fallen grundsätzlich nicht unter die in Art. 24 Abs. 1 Nr. 1 DBA vorgesehene Freistellung. Die Doppelbesteuerung wird vielmehr grundsätzlich nach Art. 24 Abs. 1 Nr. 2 DBA durch Anrechnung der Schweizer Steuer auf die deutsche Einkommensteuer beseitigt.
Schweizer Besteuerungsrecht
Die Schweiz darf Einkünfte aus der Vermietung der dort belegenen Immobilie besteuern.
Deutsche Besteuerung
Deutschland erfasst die Einkünfte bei einer in Deutschland ansässigen Person grundsätzlich ebenfalls.
Steueranrechnung
Die anrechenbare Schweizer Steuer wird im Rahmen der DBA- und §-34c-Systematik berücksichtigt.
Keine pauschale Freistellung mit Progressionsvorbehalt
Bei einer normalen privat gehaltenen Schweizer Vermietungsimmobilie sollte nicht mit dem bei vielen anderen DBA bekannten Schema „Schweiz besteuert – Deutschland stellt frei – Progressionsvorbehalt“ gearbeitet werden. Das DBA Deutschland–Schweiz enthält insoweit eine Besonderheit.
Deutsche Einkommensteuer
Das deutsche Vermietungsergebnis muss eigenständig ermittelt werden
Für die deutsche Einkommensteuer sind die Einkünfte aus der Schweizer Immobilie nach den deutschen steuerlichen Regeln für Vermietung und Verpachtung zu bestimmen.
Schweizer Steuererklärungen, kantonale Veranlagungen und Objektabrechnungen sind wichtige Ausgangsunterlagen. Sie ersetzen aber nicht die deutsche Einkunftsermittlung.
| Position | Deutsche Prüfung | Typische Unterlage |
|---|---|---|
| Mieteinnahmen | Tatsächlich zu berücksichtigende Miet- und Nebeneinnahmen bestimmen | Mietvertrag, Kontoauszüge, Mietabrechnung |
| Finanzierung | Wirtschaftlichen Zusammenhang der Schuldzinsen mit der Vermietung prüfen | Hypothekenvertrag, Zinsabrechnung |
| Unterhalt | Laufenden Aufwand, Herstellungs- und Anschaffungskosten unterscheiden | Handwerkerrechnungen, Maßnahmenbeschreibung |
| Verwaltung | Objektbezogene Kosten auf steuerliche Abziehbarkeit prüfen | Verwalterabrechnung, Rechnungen |
| Schweizer Steuer | Anrechenbaren Steuerbetrag für die deutsche Steuerberechnung bestimmen | Schweizer Steuerbescheid und Zahlungsnachweis |
Die Schweizer Bemessungsgrundlage ist nicht automatisch die deutsche Bemessungsgrundlage
Unterschiede können insbesondere bei Unterhalt, Abschreibung, Finanzierung, Renovierungen und sonstigen objektbezogenen Aufwendungen entstehen.
Aufwendungen
Schuldzinsen, Unterhalt und Renovierungen gehören in diesen Artikel
Für diese einzelnen Kostenarten sind keine zusätzlichen Deutschland–Schweiz-Unterseiten erforderlich. Sie sind Bestandteil der laufenden steuerlichen Analyse einer Schweizer Vermietungsimmobilie.
Schuldzinsen
Zinsen einer objektbezogenen Hypothek oder Finanzierung sind auf ihren wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Vermietung zu prüfen.
Unterhalt
Reparatur- und Erhaltungsmaßnahmen müssen steuerlich von investiven Maßnahmen abgegrenzt werden.
Renovierung
Größere Maßnahmen können zu einer anderen zeitlichen steuerlichen Berücksichtigung führen.
Verwaltung
Objektbezogene Verwaltung, Versicherungen und weitere laufende Kosten sind gesondert zu dokumentieren.
Finanzierungsstruktur und laufender Zinsabzug sind nicht dasselbe
Die Frage, wie eine Schweizer Immobilie grenzüberschreitend finanziert werden sollte, kann einen eigenständigen Fachartikel rechtfertigen. Der laufende steuerliche Abzug der Schuldzinsen einer bereits bestehenden Finanzierung gehört dagegen in die Vermietungsanalyse auf dieser Seite.
Negative Einkünfte
Verluste aus Schweizer Vermietung unterliegen besonderen deutschen Beschränkungen
Ergibt die deutsche Einkunftsermittlung einen Verlust, kann dieser nicht ohne Weiteres mit beliebigen positiven deutschen Einkünften verrechnet werden.
Die Schweiz gilt für § 2a EStG grundsätzlich als Drittstaat. Negative Einkünfte aus der Vermietung von in einem Drittstaat gelegenem unbeweglichem Vermögen unterliegen deshalb den besonderen Verlustverrechnungsregeln des § 2a EStG.
Drittstaatenregel
Schweizer Immobilienverluste fallen grundsätzlich in den Anwendungsbereich der besonderen Drittstaatenregelung.
Beschränkter Ausgleich
Negative Einkünfte können grundsätzlich nur innerhalb der gesetzlichen Verlustverrechnungsgrenzen berücksichtigt werden.
Spätere Jahre
Nicht berücksichtigte negative Einkünfte können nach Maßgabe des § 2a EStG für spätere positive Einkünfte derselben Art und desselben Staates relevant bleiben.
Kein separater „Verlust aus Schweizer Vermietung“-Artikel erforderlich
Die Verlustbeschränkung ist ein wesentlicher Teil der deutschen Behandlung der laufenden Schweizer Vermietung und wird deshalb hier mitbehandelt.
Schweizer Ausgangsbesteuerung
Die Schweizer Veranlagung bleibt für die deutsche Steuer wichtig
Weil die Immobilie in der Schweiz liegt, bleibt dort eine eigenständige steuerliche Immobilienveranlagung relevant.
Für die deutsche Beratung sind insbesondere das Schweizer Immobilienergebnis, die festgesetzten Steuern und die tatsächlich gezahlten Steuerbeträge wichtig. Diese Angaben werden anschließend mit der eigenständigen deutschen Einkunftsermittlung abgestimmt.
Mieterträge
Schweizer Miet- und Nebenerträge bilden einen Ausgangspunkt für die Abstimmung.
Immobilienkosten
Schweizer Unterhalts- und Objektkosten werden für die deutsche Behandlung nicht ungeprüft übernommen.
Hypothek
Finanzierung und Schuldzinsen sollten eindeutig dem Objekt zugeordnet sein.
Steuerbescheid
Für die deutsche Steueranrechnung sind Festsetzung und Zahlung der relevanten Schweizer Steuer zu dokumentieren.
TaxRep.de bleibt bei der deutschen Perspektive
Die detaillierte kantonale Berechnung von Immobilienwerten, Schweizer Abzugsmöglichkeiten und kantonalen Besonderheiten gehört zur Schweizer steuerlichen Beratung. Auf dieser Seite steht deren deutsche steuerliche Auswirkung im Mittelpunkt.
Typische Fragen
Häufige Fragen bei Schweizer Vermietungsimmobilien
Wo werden Schweizer Mieteinkünfte besteuert?
Die Schweiz darf als Belegenheitsstaat besteuern. Bei deutscher Ansässigkeit werden die Einkünfte grundsätzlich auch in Deutschland erfasst, wobei die Doppelbesteuerung über die DBA-Anrechnungsmethode beseitigt wird.
Gilt in Deutschland nur der Progressionsvorbehalt?
Bei einer normalen privaten Schweizer Vermietungsimmobilie grundsätzlich nein. Das DBA Deutschland–Schweiz sieht hierfür regelmäßig die Anrechnungsmethode vor.
Kann ich Schweizer Schuldzinsen abziehen?
Die deutsche Behandlung richtet sich nach dem wirtschaftlichen Zusammenhang mit den Vermietungseinkünften und den deutschen steuerlichen Regeln.
Was gilt bei Renovierungen?
Laufender Erhaltungsaufwand und investive beziehungsweise aktivierungspflichtige Maßnahmen müssen voneinander abgegrenzt werden.
Kann ich einen Verlust mit deutschem Gehalt verrechnen?
Nicht ohne Weiteres. Für negative Einkünfte aus Schweizer Immobilien sind die besonderen Beschränkungen des § 2a EStG zu prüfen.
Wird die Schweizer Steuer vollständig angerechnet?
Die Anrechnung ist nach den DBA- und deutschen Anrechnungsregeln begrenzt. Festgesetzte und tatsächlich gezahlte Schweizer Steuer ist deshalb gesondert aufzubereiten.
Was passiert beim Verkauf?
Der Verkauf ist ein eigener steuerlicher Vorgang. Schweizer Grundstückgewinnbesteuerung und deutsche DBA-Behandlung sind gesondert zu analysieren.
Muss ich die Schweizer Steuererklärung in Deutschland einreichen?
Schweizer Veranlagungen und Steuerbescheide können wichtige Nachweise für Einkünfte und Steueranrechnung sein. Welche Unterlagen das Finanzamt benötigt, hängt vom Einzelfall ab.
Checkliste
Unterlagen für die deutsche steuerliche Aufbereitung
Kaufunterlagen
Kaufvertrag, Erwerbsdatum, Kaufpreis und objektbezogene Erwerbskosten.
Mietunterlagen
Mietvertrag, Mieteingänge und Nebenkostenabrechnungen.
Finanzierung
Hypothekenvertrag, Darlehensabrechnungen, Zinsen und Tilgung.
Unterhalt
Handwerkerrechnungen, Materialkosten und Beschreibung größerer Maßnahmen.
Schweizer Veranlagung
Steuererklärung, Steuerbescheide und relevante kantonale Unterlagen.
Steuerzahlung
Nachweise über tatsächlich gezahlte Schweizer Einkommensteuer.
Weiterführende Themen
Dieser Fachartikel benötigt keinen eigenen Unterartikel-Cluster
Mieteinkünfte, Schuldzinsen, Unterhaltskosten, deutsche Besteuerung und Verluste gehören unmittelbar zur laufenden Vermietungsanalyse. Nur eigenständige Vorgänge werden auf andere kanonische Seiten weitergeleitet.
Schweizer Immobilie bei deutschem Wohnsitz
Gesamtfall mit Eigennutzung, Ferienwohnung, Vermietung, Finanzierung und Verkauf.
Situation öffnenVerkauf einer Schweizer Immobilie
Grundstückgewinnsteuer, Veräußerungsgewinn und DBA-Behandlung eines späteren Verkaufs.
Verkauf vertiefenSteuererklärungen & Meldepflichten
Deklaration ausländischer Einkünfte, Steueranrechnung und erforderliche Nachweise.
Compliance öffnenImmobilien Deutschland–Schweiz
Weitere grenzüberschreitende Immobilienthemen
Immobilien Deutschland–Schweiz
Kauf, Nutzung, Vermietung, Finanzierung und Verkauf im Überblick.
Themenbereich öffnenSchweizer Immobilie bei deutschem Wohnsitz
Übergeordnete Situation für private Schweizer Immobilien deutscher Steuerpflichtiger.
Situation öffnenSchweizer Ferienwohnung
Eigennutzung, gelegentliche Vermietung, Ansässigkeit und deutsche Steuerfolgen.
Situation öffnenSteuerberatung Deutschland–Schweiz
Sie wohnen in Deutschland und vermieten eine Immobilie in der Schweiz?
Wir ermitteln die Schweizer Vermietung für deutsche Steuerzwecke, prüfen Mieteinnahmen, Finanzierung, Schuldzinsen, Unterhalts- und Renovierungskosten, Verlustbeschränkungen und koordinieren die Schweizer Steuer mit der deutschen Einkommensteuer nach dem DBA Deutschland–Schweiz.
Schweizer Vermietung prüfen lassen