Deutschland–Schweiz
Thema 05Immobilien zwischen Deutschland und der Schweiz
Grenzüberschreitende Immobilienfragen entstehen insbesondere, wenn eine in Deutschland ansässige Person eine Immobilie in der Schweiz erwirbt oder hält oder wenn nach einem Wegzug in die Schweiz eine deutsche Immobilie bestehen bleibt. Im Mittelpunkt stehen Kauf, Nutzung, Vermietung, Finanzierung, Verkauf und die DBA-Behandlung direkten Immobilieneigentums.
Überblick
Direkte Immobilieninvestitionen grenzüberschreitend einordnen
Bei einer Immobilie zwischen Deutschland und der Schweiz ist zunächst entscheidend, wo das Grundstück liegt, wer Eigentümer ist und wie die Immobilie genutzt wird.
Immobilien unterliegen steuerlich in besonderem Maße dem Belegenheitsstaat. Gleichzeitig kann der Wohnsitzstaat weitere steuerliche Folgen berücksichtigen. Deshalb müssen Schweizer und deutsche Behandlung miteinander koordiniert werden.
Dieser Themenbereich konzentriert sich auf direktes Grundstücks- und Immobilieneigentum. Wird dagegen eine Gesellschaft, ein Immobilienfonds oder die steuerliche Ansässigkeit selbst zum Hauptthema, führt die weitere Prüfung in den jeweils zuständigen Fachbereich.
Dieser Themenbereich aus Schweizer Sicht
TaxRep Schweiz behandelt insbesondere deutsche Immobilien bei Schweizer Wohnsitz, Vermietung, Finanzierung, Verkauf und die Schweizer steuerlichen Folgen grenzüberschreitenden Immobilieneigentums.
Systematik
Vier Ebenen der Immobilienprüfung
Belegenheitsstaat
Liegt die Immobilie in Deutschland oder in der Schweiz?
Eigentümer & Nutzung
Privatperson oder Gesellschaft, Eigennutzung, Ferienwohnung oder Vermietung?
Lokale Besteuerung
Welche laufenden Steuern und Verkaufsfolgen entstehen im Belegenheitsstaat?
DBA & Wohnsitzstaat
Wie berücksichtigt der andere Staat Einkünfte, Steuern und Veräußerungsgewinne?
Immobilie und steuerliche Ansässigkeit nicht vermischen
Eine Ferien- oder Zweitwohnung kann zusätzlich Wohnsitz- und DBA-Ansässigkeitsfragen auslösen. Die eigentliche Ansässigkeitsprüfung gehört jedoch in Ansässigkeit & Umzug .
Nutzung & Lebenszyklus
Kaufen, nutzen, vermieten, finanzieren und verkaufen
Immobilie kaufen
Erwerbsberechtigung nach Lex Koller, Käuferstruktur, Finanzierung, Kaufvertrag und Grundbuch müssen vor dem Erwerb abgestimmt werden.
Eigennutzung oder Ferienwohnung
Erwerbsbeschränkungen, tatsächliche Nutzung und mögliche Auswirkungen auf Wohnsitz und DBA-Ansässigkeit sind voneinander zu trennen.
Vermietete Schweizer Immobilie
Mieteinnahmen, Schuldzinsen, Unterhalt, Verluste, Schweizer Steuer und deutsche Behandlung müssen gemeinsam analysiert werden.
Finanzierung
Schweizer Hypothek, deutsche Finanzierung, CHF-/EUR-Risiko und steuerliche Zuordnung der Finanzierungskosten können die Struktur beeinflussen.
Verkauf
Schweizer Grundstückgewinnbesteuerung, deutscher Wohnsitz und DBA-Behandlung des Veräußerungsvorgangs sind gesondert zu koordinieren.
Deutsche Immobilie nach Wegzug
Auch nach dem Umzug in die Schweiz kann Deutschland wegen einer fortbestehenden deutschen Immobilie steuerlich relevant bleiben.
Situationen
Typische Immobilienfälle Deutschland–Schweiz
Situationen verbinden mehrere technische Fragen zu einem konkreten grenzüberschreitenden Lebenssachverhalt. Die technischen Einzelthemen werden anschließend in den Fachartikeln vertieft.
Schweizer Immobilie bei deutschem Wohnsitz
Zentrale Situation für Personen, die in Deutschland steuerlich ansässig sind und eine Schweizer Immobilie erwerben, besitzen, nutzen, vermieten oder später verkaufen.
Situation öffnenSchweizer Ferienwohnung bei deutschem Wohnsitz
Ferien- oder Zweitwohnung mit Fragen zu Erwerbsberechtigung, Eigennutzung, gelegentlicher Vermietung und möglichen Auswirkungen auf Wohnsitz und DBA-Ansässigkeit.
Situation öffnenDeutsche Immobilie nach Wegzug in die Schweiz
Deutsche Immobilie bleibt nach dem Wohnsitzwechsel in die Schweiz bestehen: Eigennutzung oder Vermietung, deutsche Steuerpflicht und DBA-Folgen.
Situation öffnenFachartikel
Fünf zentrale Fachartikel für Schweizer Immobilien
Die Fachartikel folgen dem typischen Lebenszyklus einer Schweizer Immobilie bei deutschem Wohnsitz: Erwerbsberechtigung prüfen, Kauf durchführen, Finanzierung strukturieren, Vermietung versteuern und Verkauf koordinieren.
Schweizer Immobilie kaufen als Deutscher
Wann gilt ein deutscher Käufer als Person im Ausland, welche Immobilien sind bewilligungspflichtig und welche Ausnahmen bestehen für Ferienwohnungen, Grenzgänger oder Betriebsstättengrundstücke?
Lex Koller prüfenKaufprozess einer Schweizer Immobilie
Objektprüfung, Erwerbsberechtigung, Finanzierung, öffentlich beurkundeter Kaufvertrag, Grundbuch, Erwerbsnebenkosten und steuerliche Vorbereitung.
Kaufprozess öffnenSchweizer Immobilie aus Deutschland finanzieren
Schweizer Hypothek oder Finanzierung aus Deutschland, CHF-/EUR-Risiko, Sicherheiten, Eigenkapital und steuerliche Zuordnung der Finanzierungskosten.
Finanzierung öffnenSchweizer Vermietungsimmobilie bei deutschem Wohnsitz
Mieteinnahmen, deutsche Einkunftsermittlung, Schweizer Steuer, DBA-Anrechnung, Schuldzinsen, Unterhaltskosten und Verlustbeschränkungen.
Vermietung öffnenSchweizer Immobilie verkaufen bei deutschem Wohnsitz
Schweizer Grundstückgewinnbesteuerung, deutscher Wohnsitz, Veräußerungsgewinn und die grenzüberschreitende DBA-Behandlung des Verkaufs.
Verkauf öffnenSchuldzinsen und Mieteinkünfte sind keine zusätzlichen Einzelartikel mehr
Die steuerliche Behandlung von Schuldzinsen, Unterhaltskosten, Mieteinnahmen und Verlusten gehört vollständig in den Fachartikel Schweizer Vermietungsimmobilie bei deutschem Wohnsitz . Dadurch wird derselbe steuerliche Sachverhalt nicht auf mehrere konkurrierende URLs verteilt.
Gesellschaftsstruktur
Immobilie privat, über deutsche GmbH oder Schweizer Gesellschaft?
Sobald nicht mehr die Immobilie selbst, sondern die Gesellschaftsstruktur im Mittelpunkt steht, wird aus dem Immobilienfall ein Unternehmens- und Beteiligungsthema.
Gesellschaftsstrukturen werden nicht im Immobilien-Cluster dupliziert
Der Vergleich zwischen direktem Erwerb durch eine deutsche GmbH und einer Schweizer AG oder GmbH betrifft insbesondere Körperschaftsteuer, Beteiligungserträge, Ausschüttungen, AStG, Finanzierung und Exit-Struktur.
- deutsche GmbH als direkter Eigentümer
- Schweizer AG oder GmbH als Objektgesellschaft
- § 8b KStG und Beteiligungsbesteuerung
- Schweizer Verrechnungssteuer
- Hinzurechnungsbesteuerung nach AStG
- Asset Deal und Share Deal
Strukturvergleich im Unternehmensbereich
Der Fachartikel Deutsche GmbH oder Schweizer AG für Schweizer Immobilien? bleibt als eigenständige Seite bestehen, wird jedoch fachlich dem Bereich Unternehmen & Beteiligungen zugeordnet.
Abgrenzung
Wann ein anderer Fachbereich zuständig ist
Nicht jede Anlage mit Immobilienbezug ist ein Immobilienfall
Der Immobilienbereich behandelt primär direktes Grundstücks- und Immobilieneigentum. Sobald eine Gesellschaft, ein Fonds, die steuerliche Ansässigkeit oder reine Erklärungstechnik zum Hauptthema wird, ist ein anderer Cluster fachlich vorrangig.
- Immobilienfonds → Kapitalanlagen & Quellensteuern
- Immobiliengesellschaft → Unternehmen & Beteiligungen
- GmbH/AG-Struktur → Unternehmen & Beteiligungen
- Zweitwohnung und DBA-Wohnsitz → Ansässigkeit & Umzug
- Formulare und Deklaration → Steuererklärungen & Meldepflichten
Ansässigkeit & Umzug
Zweitwohnung, Wohnsitz, DBA-Ansässigkeit, Zu- und Wegzug.
Thema öffnenKapitalanlagen & Quellensteuern
Immobilienfonds, börsennotierte Immobiliengesellschaften und andere indirekte Immobilienanlagen.
Thema öffnenUnternehmen & Beteiligungen
Immobiliengesellschaften, deutsche und Schweizer Kapitalgesellschaften, Beteiligungsbesteuerung und AStG.
Thema öffnenSteuererklärungen & Meldepflichten
Deutsche Deklaration, DBA-Umsetzung, Steueranrechnung und erforderliche Nachweise.
Thema öffnenSteuerberatung Deutschland–Schweiz
Sie besitzen oder planen eine Immobilie zwischen Deutschland und der Schweiz?
Wir prüfen Erwerb, Nutzung, Vermietung, Finanzierung, Verkauf und die grenzüberschreitende DBA-Behandlung sowie die Auswirkungen eines Wohnsitzwechsels zwischen Deutschland und der Schweiz.
Immobilienfall prüfen lassen