Immobilien · Deutschland–Schweiz
Schweizer Immobilie verkaufen bei deutschem Wohnsitz
Wer in Deutschland wohnt und eine Immobilie in der Schweiz verkauft, muss zwei Steuersysteme koordinieren. Die Schweiz darf den Grundstückgewinn aufgrund der Belegenheit der Immobilie besteuern. Deutschland prüft den Verkauf zusätzlich nach deutschem Einkommensteuerrecht – insbesondere nach § 23 EStG. Anders als bei vielen anderen Immobilien-DBA-Fällen arbeitet das DBA Deutschland–Schweiz für private Veräußerungsgewinne regelmäßig mit der Anrechnungsmethode.
Grundsystem
Ein Verkauf kann in beiden Staaten steuerlich relevant sein
Bei einer in der Schweiz belegenen Immobilie knüpft die Schweiz unmittelbar an den Belegenheitsort an. Der Veräußerungsgewinn unterliegt dort regelmäßig einer kantonalen Grundstückgewinnbesteuerung.
Besteht zugleich ein deutscher Wohnsitz und damit grundsätzlich unbeschränkte deutsche Einkommensteuerpflicht, muss der Verkauf zusätzlich nach deutschem Steuerrecht beurteilt werden. Bei einer privat gehaltenen Immobilie ist vor allem § 23 EStG entscheidend.
Das DBA Deutschland–Schweiz weist der Schweiz für den Gewinn aus unbeweglichem Vermögen ein Besteuerungsrecht zu. Für eine privat gehaltene Immobilie führt dies jedoch nicht automatisch zu einer deutschen Freistellung. Vielmehr ist regelmäßig die Anrechnungsmethode des Art. 24 Abs. 1 Nr. 2 DBA Deutschland–Schweiz zu prüfen.
Schweizer Besteuerung
Die Schweiz besteuert Grundstückgewinne am Belegenheitsort
Gewinne aus der Veräußerung von Schweizer Privatimmobilien unterliegen grundsätzlich der kantonalen Grundstückgewinnsteuer. Die konkrete Belastung hängt deshalb stark vom Kanton, der Haltedauer und der kantonalen Bemessung des steuerbaren Gewinns ab.
Der Kanton der Immobilie ist maßgeblich
Die Grundstückgewinnsteuer knüpft an den Ort der Immobilie an. Je nach Kanton kann die Erhebung durch den Kanton, die Gemeinde oder beide erfolgen.
Schweizer Gewinnermittlung
Ausgangspunkt sind typischerweise Veräußerungserlös, Anlagekosten und wertvermehrende Aufwendungen. Die genaue Berechnung richtet sich nach dem kantonalen Recht.
Kurze Haltedauer kann teuer sein
In zahlreichen Kantonen wirkt sich die Besitzdauer auf den Steuersatz aus. Kurzfristige Gewinne können deutlich höher belastet werden als langfristig gehaltene Immobilien.
Keine direkte Bundessteuer auf privaten Grundstückgewinn
Bei Privatvermögen wird der Grundstückgewinn auf Bundesebene grundsätzlich nicht mit der direkten Bundessteuer erfasst. Die kantonale Grundstückgewinnsteuer bleibt jedoch bestehen.
Deutsche Einkommensteuer
In Deutschland ist zunächst § 23 EStG zu prüfen
Wird die Schweizer Immobilie im Privatvermögen gehalten, kann der Verkauf ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG sein.
Verkauf grundsätzlich außerhalb des § 23 EStG
Liegen zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre, fällt der Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie grundsätzlich nicht mehr unter § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.
Die schweizerische Grundstückgewinnsteuer kann dennoch anfallen. Dass Deutschland keinen steuerpflichtigen Gewinn erfasst, beseitigt das Schweizer Besteuerungsrecht nicht.
Deutscher Veräußerungsgewinn kann steuerpflichtig sein
Wird innerhalb von zehn Jahren verkauft, ist grundsätzlich ein steuerbarer privater Veräußerungsgewinn zu ermitteln.
Ausnahmen gelten insbesondere bei einer qualifizierten Nutzung zu eigenen Wohnzwecken.
Ausnahme bei Nutzung zu eigenen Wohnzwecken
Steuerfrei kann der Verkauf trotz Zehnjahresfrist sein, wenn die Immobilie zwischen Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Vermietete Immobilien sind innerhalb der Frist regelmäßig relevant
Bei einer vermieteten Schweizer Immobilie greift die Eigennutzungsbefreiung regelmäßig nicht. Ein Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist ist daher besonders sorgfältig zu prüfen.
Auch eine Zweit- oder Ferienwohnung kann Eigennutzung sein
Nach der BFH-Rechtsprechung kann auch eine nur zeitweise selbst genutzte Zweit- oder Ferienwohnung die Voraussetzungen der Eigennutzung erfüllen, wenn sie nicht zur Vermietung bestimmt ist und dem Steuerpflichtigen zur eigenen Nutzung zur Verfügung steht.
DBA Deutschland–Schweiz
Art. 13 gibt der Schweiz ein Besteuerungsrecht – Art. 24 regelt die Entlastung in Deutschland
Art. 13 Abs. 1 DBA Deutschland–Schweiz bestimmt, dass Gewinne aus der Veräußerung unbeweglichen Vermögens in dem Staat besteuert werden können, in dem das Vermögen liegt. Für eine Schweizer Immobilie ist das die Schweiz.
Damit ist aber noch nicht entschieden, wie Deutschland als Ansässigkeitsstaat die Doppelbesteuerung vermeidet. Dafür ist Art. 24 des DBA maßgeblich.
Private Schweizer Immobilie
Bei einer gewöhnlichen privat gehaltenen Schweizer Immobilie greift die Freistellung nach Art. 24 Abs. 1 Nr. 1 regelmäßig nicht.
Anrechnungsmethode
Soweit die Freistellungsvorschrift nicht anwendbar ist, sieht Art. 24 Abs. 1 Nr. 2 grundsätzlich die Anrechnung der abkommenskonform erhobenen und nicht erstattungsfähigen Schweizer Steuer nach Maßgabe des deutschen Rechts vor.
Keine pauschale DBA-Freistellung
Ein deutscher Steuerpflichtiger sollte deshalb nicht davon ausgehen, dass ein Schweizer Immobilienverkauf allein wegen Art. 13 in Deutschland steuerfrei ist.
Sonderfälle Betriebsstätte / feste Einrichtung
Art. 24 Abs. 1 Nr. 1 enthält besondere Freistellungsregeln für bestimmte Betriebsstätten- und selbständige Tätigkeitsfälle. Diese Sonderfälle sind von der gewöhnlichen privaten Immobilienhaltung zu unterscheiden.
Deutsche Gewinnermittlung
Wie wird der deutsche Veräußerungsgewinn ermittelt?
§ 23 Abs. 3 EStG stellt grundsätzlich auf den Veräußerungspreis abzüglich Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Veräußerungskosten ab. Bei zuvor vermieteten Immobilien wirken zusätzlich bereits in Anspruch genommene Abschreibungen.
Veräußerungspreis
Ausgangspunkt ist der nach deutschem Steuerrecht maßgebliche Erlös aus dem Verkauf. Bei Schweizer-Franken-Beträgen muss eine konsistente Umrechnung in Euro erfolgen.
Anschaffungs- und Herstellungskosten
Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten und gegebenenfalls nachträgliche Herstellungskosten sind nach deutschen Regeln zu bestimmen.
AfA bei Vermietung
Soweit Abschreibungen bei der deutschen Einkünfteermittlung berücksichtigt wurden, mindern sie nach § 23 Abs. 3 EStG die Anschaffungs- oder Herstellungskosten und können damit den steuerpflichtigen Verkaufsgewinn erhöhen.
Veräußerungskosten
Unmittelbar mit dem Verkauf zusammenhängende Kosten sind für die deutsche Gewinnermittlung gesondert zu prüfen.
Anrechnung Schweizer Steuer
Die Schweizer Grundstückgewinnsteuer ist nicht unbegrenzt anrechenbar
Soweit der Verkauf in Deutschland nach § 23 EStG steuerpflichtig ist, ist zu prüfen, in welchem Umfang die in der Schweiz abkommenskonform erhobene und nicht erstattungsfähige Steuer auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet werden kann.
Keine unbegrenzte Gutschrift
Die deutsche Anrechnung ist auf den nach deutschem Recht zulässigen Betrag begrenzt. Eine hohe Schweizer Grundstückgewinnsteuer wird deshalb nicht automatisch vollständig in Deutschland gutgeschrieben.
Nach zehn Jahren oder Eigennutzung
Ist der Verkauf in Deutschland bereits nach § 23 EStG nicht steuerpflichtig, entsteht insoweit keine deutsche Steuer auf den Veräußerungsgewinn, gegen die eine Schweizer Steuer angerechnet werden müsste.
Schweizer Steuerbescheid aufbewahren
Für die deutsche Veranlagung werden insbesondere Kauf- und Verkaufsunterlagen, die Schweizer Grundstückgewinnsteuerveranlagung sowie Zahlungsnachweise benötigt.
BFH-Rechtsprechung
Wichtige Entscheidungen für den Immobilienverkauf
Eine spezielle BFH-Grundsatzentscheidung nur zum privaten Verkauf einer Schweizer Immobilie bei deutschem Wohnsitz steht nicht im Mittelpunkt der Rechtsprechung. Für die deutsche § 23-Prüfung und die DBA-Systematik sind jedoch mehrere Entscheidungen unmittelbar relevant.
Zweit- und Ferienwohnungen können zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden
Der BFH hat entschieden, dass eine Immobilie auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden kann, wenn sie nur zeitweilig bewohnt wird. Erfasst sein können insbesondere Zweitwohnungen und nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen.
Für Schweizer Ferienimmobilien kann diese Rechtsprechung entscheidend sein, wenn ein Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist erfolgt.
Für die Zehnjahresfrist zählen die obligatorischen Verträge
Der BFH hat 2026 seine ständige Rechtsprechung bestätigt: Für die Frage, ob innerhalb der Zehnjahresfrist veräußert wurde, ist auf den Abschluss der schuldrechtlichen Anschaffungs- und Veräußerungsverträge abzustellen und nicht auf den späteren Übergang des wirtschaftlichen Eigentums.
Gerade bei grenzüberschreitenden Immobilientransaktionen sollte deshalb das genaue Datum der Kauf- und Verkaufsverträge dokumentiert werden.
Eigennutzungsbefreiung und Grundstücksteile
Der BFH bestätigt, dass die Eigennutzungsbefreiung auch den zum selbst genutzten Gebäude gehörenden Grund und Boden erfassen kann, solange ein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang besteht. Wird ein unbebauter Teil abgetrennt und separat verkauft, kann dieser Zusammenhang entfallen.
Art. 24 DBA-Schweiz unterscheidet zwischen Freistellung und Anrechnung
In einer Entscheidung zu Schweizer Grundstückseinkünften hat der BFH die Systematik des Art. 24 DBA-Schweiz erläutert. Eine Freistellung greift nur innerhalb der dort ausdrücklich geregelten Fallgruppen. Außerhalb dieser Fallgruppen ist die Anrechnungsmethode maßgeblich.
Für private Immobilienverkäufe ist dies ein wichtiger Hinweis gegen die pauschale Annahme, Schweizer Grundstückseinkünfte seien in Deutschland stets freigestellt.
Checkliste
Unterlagen für den Verkauf einer Schweizer Immobilie
Kaufvertrag
Kaufdatum, Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten und ursprüngliche Finanzierung.
Verkaufsvertrag
Vertragsdatum, Kaufpreis, Makler- und sonstige Veräußerungskosten.
Nutzungsverlauf
Eigennutzung, Vermietung, Feriennutzung und Leerstandszeiten während der Besitzdauer.
Investitionen
Belege zu wertvermehrenden Maßnahmen, Renovierungen und nachträglichen Herstellungskosten.
Deutsche Vermietungsunterlagen
Bisherige AfA und deutsche Einkünfteermittlungen, wenn die Immobilie vermietet wurde.
Schweizer Steuerbescheid
Grundstückgewinnsteuerveranlagung und Zahlungsnachweis für die deutsche Anrechnungsprüfung.
Verwandte Themen
Weiterführende Informationen
Steuerberatung Deutschland–Schweiz
Sie möchten eine Schweizer Immobilie verkaufen?
Wir prüfen die deutsche Besteuerung nach § 23 EStG, die Behandlung der Schweizer Grundstückgewinnsteuer nach dem DBA Deutschland–Schweiz, die mögliche Steueranrechnung und die erforderliche Koordination beider Steuererklärungen.
Erstgespräch vereinbaren