Fachartikel

Immobiliengesellschaft · Strukturvergleich · Deutschland–Schweiz

Deutsche GmbH oder Schweizer AG für Schweizer Immobilien?

Soll eine deutsche Gesellschaft in Schweizer Immobilien investieren, stellt sich häufig die Frage, ob die Immobilie unmittelbar von einer deutschen GmbH oder über eine Schweizer AG oder GmbH als Objektgesellschaft gehalten werden sollte. Die Entscheidung betrifft nicht nur Körperschaftsteuer und DBA, sondern auch Schweizer Grundstücksbesteuerung, Ausschüttungen, Finanzierung, Veräußerung, Hinzurechnungsbesteuerung und insbesondere die Lex Koller.

Ausgangsfrage

Die Schweizer AG ist nicht automatisch die bessere Immobilienstruktur

Eine Schweizer Gesellschaft wirkt auf den ersten Blick häufig naheliegender, wenn das Investmentobjekt ebenfalls in der Schweiz liegt. Steuerlich entscheidet der Sitz der Immobiliengesellschaft allein aber nicht über die optimale Struktur.

Bei einer deutschen GmbH bleibt die Schweizer Immobilie unmittelbar Vermögen des deutschen Unternehmens. Bei einer Schweizer AG oder GmbH hält die deutsche Gesellschaft dagegen eine Beteiligung, während die Immobilie der Schweizer Tochtergesellschaft gehört.

Dadurch entstehen zwei grundlegend verschiedene Steuerstrukturen.

Zwei Grundmodelle

Direktbesitz oder Schweizer Tochtergesellschaft

Die steuerliche Analyse beginnt nicht bei der Bezeichnung GmbH oder AG, sondern bei der Frage, wer rechtlicher und wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie werden soll.

Deutsche GmbH erwirbt die Schweizer Immobilie direkt
Deutsche GmbH gründet oder erwirbt eine Schweizer AG/GmbH
Schweizer Gesellschaft erwirbt und bewirtschaftet die Immobilie
Gewinne fließen später als Dividende oder Verkaufserlös nach Deutschland

Strukturvergleich

Deutsche GmbH direkt oder Schweizer Objektgesellschaft?

Frage	Deutsche GmbH hält Immobilie direkt	Schweizer AG/GmbH hält Immobilie
Eigentümer	Deutsche GmbH	Schweizer Tochtergesellschaft
Schweizer Besteuerung	Schweizer Besteuerung der dort belegenen Immobilie beziehungsweise ihrer Einkünfte	Schweizer Gesellschaft unterliegt mit ihrem Gewinn der Schweizer Unternehmensbesteuerung
Deutsche Ebene	Immobilienergebnis bleibt unmittelbar Ergebnis der deutschen GmbH; DBA-Methode prüfen	deutsche GmbH hält Beteiligung an Schweizer Gesellschaft; Ausschüttung und Exit gesondert prüfen
Gewinntransfer	kein Dividendenschritt zwischen Objekt und deutscher GmbH	Ausschüttung von Schweizer Tochter an deutsche Mutter
Verkauf	Verkauf der Immobilie durch deutsche GmbH	Asset Deal oder Verkauf der Beteiligung möglich; steuerliche Folgen unterscheiden sich
AStG	keine ausländische Tochtergesellschaft allein aufgrund des Direktbesitzes	deutsche Hinzurechnungsbesteuerung kann bei passiven niedrig besteuerten Einkünften relevant werden
Administration	grenzüberschreitende Objektbesteuerung innerhalb einer Gesellschaft	zusätzliche Schweizer Gesellschaft, Abschluss, Steuererklärung, Organ- und Compliancepflichten

Lex Koller

Eine Schweizer AG beseitigt Erwerbsbeschränkungen nicht automatisch

Vor jeder steuerlichen Strukturierung muss geklärt werden, ob die geplante Schweizer Immobilie überhaupt über die gewünschte Gesellschaft erworben werden darf.

Nach der Lex Koller können nicht nur ausländische Gesellschaften, sondern auch Gesellschaften mit Sitz in der Schweiz als Personen im Ausland gelten, wenn sie von Personen im Ausland beherrscht werden.

Eine Schweizer AG, die beispielsweise vollständig einer deutschen GmbH gehört, ist deshalb nicht allein aufgrund ihres Schweizer Sitzes von den Erwerbsbeschränkungen befreit.

Deutsche GmbH

Eine Gesellschaft mit Sitz in Deutschland ist grundsätzlich eine Person im Ausland im Sinne der Lex Koller.

Schweizer AG mit deutscher Mutter

Auch eine Schweizer Gesellschaft kann als ausländisch beherrscht gelten. Der Schweizer Sitz allein löst das Erwerbsproblem daher nicht.

Wohnimmobilie und Betriebsstättengrundstück unterscheiden

Für Wohnimmobilien können erhebliche Erwerbsbeschränkungen bestehen. Grundstücke, die einer wirtschaftlichen Tätigkeit als Betriebsstätte dienen, werden nach geltendem Schweizer Recht dagegen anders behandelt. Die konkrete Bewilligungspflicht entscheidet die zuständige kantonale Behörde.

Variante 1

Die deutsche GmbH hält die Schweizer Immobilie unmittelbar

Beim Direktbesitz erwirbt die deutsche GmbH selbst das Schweizer Grundstück. Es gibt damit keine eigenständige Schweizer Tochtergesellschaft zwischen Investor und Immobilie.

Die Schweiz darf Einkünfte aus einer dort belegenen Immobilie nach Art. 6 DBA Deutschland–Schweiz besteuern. Diese Regel gilt ausdrücklich auch für unbewegliches Vermögen eines Unternehmens.

Auf deutscher Seite bleibt das Immobilienergebnis Bestandteil der steuerlichen Sphäre der deutschen GmbH. Anschließend muss geprüft werden, wie die Schweizer Besteuerung nach dem Methodenartikel des DBA in Deutschland berücksichtigt wird.

Asset

Direkte Zuordnung

Immobilie und Finanzierung liegen unmittelbar bei der deutschen Gesellschaft.

Art. 6

Schweizer Besteuerung

Die Schweiz besitzt für die Immobilienerträge ein eigenes Besteuerungsrecht.

DBA

Deutschland

Die deutsche GmbH muss das Schweizer Ergebnis in ihre deutsche Steueranalyse integrieren.

Exit

Asset Sale

Ein späterer Verkauf erfolgt grundsätzlich auf Ebene der deutschen GmbH.

Vermietung ist nicht automatisch eine aktive Schweizer Betriebsstätte

Bei einer bloßen Immobilienvermietung darf nicht ohne weitere Prüfung angenommen werden, dass die Einkünfte über die Betriebsstätten-Freistellung des DBA aus der deutschen Bemessungsgrundlage herausfallen. Gerade bei passiver Vermietung ist die Methodenregel des DBA gesondert zu prüfen.

Variante 2

Die Immobilie wird über eine Schweizer AG oder GmbH gehalten

Bei dieser Struktur gründet oder erwirbt die deutsche GmbH eine Schweizer Kapitalgesellschaft. Nicht die deutsche Mutter, sondern die Schweizer Gesellschaft wird Eigentümerin der Immobilie.

Dadurch werden Immobilien- und Gesellschafterebene getrennt. Die laufenden Immobilienerträge werden zunächst auf Ebene der Schweizer Gesellschaft besteuert. Erst bei Ausschüttungen, konzerninternen Finanzierungen oder einem späteren Beteiligungsverkauf entsteht die nächste grenzüberschreitende Ebene.

CH AG

Eigenes Steuersubjekt

Die Schweizer Gesellschaft ist von der deutschen Mutter rechtlich und steuerlich getrennt.

Div

Ausschüttung

Gewinne gelangen grundsätzlich über Dividenden von der Schweizer Tochter zur deutschen Mutter.

§8b

Deutsche Beteiligungsebene

Für Dividenden und Beteiligungsveräußerungen sind insbesondere § 8b KStG sowie gewerbesteuerliche Voraussetzungen zu prüfen.

WHT

Verrechnungssteuer

Ausschüttungen einer Schweizer Gesellschaft können Schweizer Verrechnungssteuer- und DBA-Fragen auslösen.

Deutsche Hinzurechnungsbesteuerung

Eine Schweizer Immobiliengesellschaft kann AStG-Risiken auslösen

Die Zwischenschaltung einer Schweizer Kapitalgesellschaft bedeutet nicht automatisch, dass ihre laufenden Gewinne bis zu einer späteren Ausschüttung in Deutschland steuerlich vollständig unbeachtlich bleiben.

Bei einer von deutschen Steuerpflichtigen beherrschten Schweizer Gesellschaft sind die §§ 7 ff. AStG zu prüfen. Gerade bei passiver Immobilienvermietung und niedriger Schweizer Ertragsteuerbelastung kann die Hinzurechnungsbesteuerung strukturentscheidend werden.

Control

Beherrschung

Zunächst ist zu prüfen, ob die deutschen Gesellschafter die Schweizer Gesellschaft im Sinne des AStG beherrschen.

Passive

Einkunftsart

Die konkrete Immobilienaktivität muss nach den Kategorien des Außensteuergesetzes eingeordnet werden.

<15%

Niedrigbesteuerung

Zusätzlich ist zu prüfen, ob die ausländischen Einkünfte im Sinne des AStG niedrig besteuert sind.

Die Schweizer AG darf nicht nur nach dem Schweizer Steuersatz beurteilt werden

Eine vermeintlich günstige Schweizer Objektgesellschaft kann aus deutscher Sicht erheblich an Attraktivität verlieren, wenn passive Einkünfte über die Hinzurechnungsbesteuerung laufend in Deutschland erfasst werden.

Finanzierung

Eigenkapital, Bankdarlehen oder Gesellschafterdarlehen?

Die Rechtsformentscheidung kann nicht getrennt von der Finanzierung getroffen werden. Eine Schweizer Objektgesellschaft benötigt regelmäßig eigenes Kapital oder Fremdfinanzierung.

Bank

Bankfinanzierung

Schweizer Hypotheken, Sicherheiten und Loan-to-Value-Vorgaben können die Struktur beeinflussen.

Equity

Eigenkapital

Kapitalzuführung in eine Schweizer Tochter erhöht die Beteiligungsbasis und bindet Kapital auf Gesellschaftsebene.

Loan

Gesellschafterdarlehen

Zinsen, Fremdvergleich, Quellensteuerfragen und Schweizer Thin-Capitalization-Regeln sind gesondert zu prüfen.

Exit

Die optimale Struktur hängt auch vom späteren Verkauf ab

Eine Struktur sollte nicht nur anhand der laufenden Vermietungsphase beurteilt werden. Oft ist der spätere Exit wirtschaftlich wichtiger.

Asset

Verkauf der Immobilie

Beim Asset Deal veräußert die Eigentümergesellschaft unmittelbar die Schweizer Immobilie. Schweizer Immobilien- und Grundstückgewinnsteuern sind dabei zu berücksichtigen.

Verkauf der Gesellschaft

Bei einer Schweizer Objektgesellschaft kann grundsätzlich auch ein Share Deal erwogen werden. Steuer-, Grundstück- und Lex-Koller-Folgen müssen dabei gesondert geprüft werden.

Strukturentscheidung

Wann spricht mehr für welche Struktur?

Faktor	Direkter Erwerb durch deutsche GmbH	Schweizer Objektgesellschaft
Einfache Struktur	tendenziell günstiger	zusätzliche Gesellschaftsebene
Lokale Schweizer Organisation	weniger ausgeprägt	tendenziell stärker
Mehrere Schweizer Objekte	möglich	Objekt-/Portfolio-Struktur kann Vorteile bieten
Haftungstrennung	Objekt liegt unmittelbar in deutscher GmbH	Trennung zwischen deutscher Mutter und Schweizer Objektgesellschaft
AStG-Risiko	keine Schweizer Tochter	gesondert und frühzeitig prüfen
Lex Koller	zu prüfen	ebenfalls zu prüfen; Schweizer Sitz beseitigt Problem nicht automatisch
Exit-Flexibilität	primär Asset-Struktur	Asset- oder Beteiligungsverkauf denkbar

Es gibt keine pauschale Gewinnerstruktur

Die Entscheidung hängt insbesondere davon ab, ob Wohn- oder Gewerbeimmobilien erworben werden, wie viele Objekte geplant sind, wie die Finanzierung aussieht, ob Gewinne ausgeschüttet oder reinvestiert werden sollen und welcher Exit vorgesehen ist.

Weiterführende Themen

Immobilienstruktur und Unternehmensstruktur verbinden

Dieser Fachartikel gehört fachlich zum Immobilien-Cluster, berührt aber zugleich zentrale Themen aus „Unternehmen & Beteiligungen“. Die allgemeinen Unternehmensfragen werden deshalb nicht nochmals dupliziert.

Themenbereich

Immobilien Deutschland–Schweiz

Kauf, Nutzung, Vermietung, Finanzierung und Verkauf Schweizer Immobilien.

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Schweizer Tochtergesellschaft, Betriebsstätte, § 8b KStG, AStG und Verrechnungspreise.

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