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Immobilienerwerb · Lex Koller · deutscher WohnsitzSchweizer Immobilie kaufen als Deutscher: Was gilt nach der Lex Koller?
Wer in Deutschland wohnt und eine Immobilie in der Schweiz kaufen möchte, kann den Erwerb nicht allein nach Finanzierung und Steuerfolgen beurteilen. Zunächst muss geklärt werden, ob der Käufer nach der Lex Koller als „Person im Ausland“ gilt und ob der konkrete Grundstückserwerb bewilligungsfrei, bewilligungspflichtig oder nicht zulässig ist. Entscheidend sind insbesondere Wohnsitz, Staatsangehörigkeit, Nutzung der Immobilie und der konkrete Erwerbstatbestand.
Überblick
Der deutsche Käufer muss zuerst die Erwerbsberechtigung klären
Die Lex Koller ist das Schweizer Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland. Sie beschränkt bestimmte Grundstückserwerbe von Personen, die aus Schweizer Sicht als Personen im Ausland gelten.
Ein deutscher Staatsangehöriger mit gewöhnlichem Wohnsitz in Deutschland fällt grundsätzlich in den persönlichen Anwendungsbereich. Daraus folgt jedoch noch nicht, dass jeder Schweizer Grundstückserwerb verboten wäre.
Im nächsten Schritt muss geprüft werden, welche Art von Immobilie und welche Nutzung geplant ist. Gerade zwischen Wohnimmobilien, Ferienwohnungen, Zweitwohnungen, Betriebsstättengrundstücken und hotelmäßig bewirtschafteten Objekten bestehen erhebliche Unterschiede.
Lex-Koller-Prüfung
Drei Fragen entscheiden über den Erwerb
Die Prüfung sollte vor Kaufvertragsabschluss, Finanzierung und steuerlicher Strukturierung erfolgen.
- Ist der Erwerber eine „Person im Ausland“?
- Ist der konkrete Grundstückstyp bewilligungspflichtig?
- Greift eine gesetzliche Ausnahme oder kann eine Bewilligung erteilt werden?
Persönlicher Anwendungsbereich
Wer gilt als Person im Ausland?
Für eine natürliche Person mit deutscher Staatsangehörigkeit und tatsächlichem Wohnsitz in Deutschland ist die Ausgangslage grundsätzlich klar: Sie gilt für die Lex Koller als Person im Ausland.
Anders kann die Beurteilung sein, wenn die Person ihren tatsächlichen Wohnsitz in die Schweiz verlegt. Für EU-/EFTA-Staatsangehörige mit Schweizer Wohnsitz bestehen insoweit deutlich andere Regeln.
Wohnsitz Deutschland
Deutscher Staatsangehöriger mit Wohnsitz in Deutschland: grundsätzlich Person im Ausland.
Wohnsitz Schweiz
Bei tatsächlichem Schweizer Wohnsitz können für EU-/EFTA-Staatsangehörige andere Erwerbsvoraussetzungen gelten.
Grenzgänger
EU-/EFTA-Grenzgänger mit Wohnsitz im Ausland haben eine besondere Erwerbsmöglichkeit für eine Zweitwohnung in der Region ihres Arbeitsorts.
Eine Anmeldung in der Schweiz genügt nicht automatisch
Bei Erwerbstatbeständen, die an einen Schweizer Wohnsitz anknüpfen, kommt es auf den tatsächlichen rechtmäßigen Wohnsitz an. Eine lediglich formale Adresse sollte nicht mit einem tatsächlichen Schweizer Wohnsitz gleichgesetzt werden.
Art der Immobilie
Wohnimmobilie und Betriebsstättengrundstück werden unterschiedlich behandelt
| Immobilie | Typische Lex-Koller-Behandlung | Wichtiger Hinweis |
|---|---|---|
| Wohnung zur dauerhaften Vermietung | Für Personen im Ausland grundsätzlich problematisch beziehungsweise bewilligungspflichtig | Wohnraumvermietung gilt nicht als Betriebsstättennutzung |
| Ferienwohnung | Erwerb unter bestimmten Voraussetzungen und mit Bewilligung möglich | Kanton, Ferienort und Kontingent entscheidend |
| Eigene Hauptwohnung in der Schweiz | Bei entsprechendem tatsächlichem Schweizer Wohnsitz gelten besondere Ausnahmen | tatsächlicher Wohnsitz und Eigennutzung erforderlich |
| Zweitwohnung eines Grenzgängers | Für bestimmte EU-/EFTA-Grenzgänger gesetzliche Ausnahme möglich | Nähe beziehungsweise Region des Arbeitsorts relevant |
| Büro / Praxis / Laden | grundsätzlich bewilligungsfreie Betriebsstättennutzung möglich | wirtschaftliche Nutzung muss tatsächlich vorliegen |
| Hotelmäßig bewirtschaftetes Objekt | kann als Betriebsstätte anders behandelt werden | konkrete Betriebsstruktur entscheidend |
Eine Anlagewohnung ist nicht automatisch ein Gewerbeobjekt
Der Erwerb einer Wohnung, die anschließend langfristig an Dritte vermietet werden soll, wird nicht allein dadurch zu einem bewilligungsfreien Betriebsstättengrundstück.
Ferienwohnung
Ferienimmobilien folgen besonderen kantonalen Regeln
Eine in Deutschland wohnende Person kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Schweizer Ferienwohnung oder eine hotelmäßig bewirtschaftete Wohneinheit erwerben. Dafür reicht jedoch nicht, dass sich das Objekt in einer touristischen Region befindet.
Entscheidend ist unter anderem, ob der betreffende Ort kantonal als Ferienort zugelassen ist und ob ein verfügbares Kontingent besteht.
Ferienort
Der Standort muss die kantonalen Voraussetzungen für einen solchen Erwerb erfüllen.
Kontingent
Bewilligungen für Ferienwohnungen unterliegen den dafür vorgesehenen Kontingenten.
Nutzung
Die Immobilie muss ihrem vorgesehenen Ferienzweck entsprechend nutzbar bleiben.
Natürliche Person
Ferienwohnungen nach dieser Bewilligungsregel werden grundsätzlich von natürlichen Personen erworben.
Dauervermietung einer Ferienwohnung kann problematisch sein
Eine nach Lex Koller als Ferienwohnung bewilligte Immobilie darf nicht beliebig in eine dauerhaft vermietete Anlageimmobilie umfunktioniert werden. Nutzungsauflagen und Bewilligungsbedingungen müssen vor dem Erwerb geprüft werden.
Steuerliche Folgen der Ferienwohnung
Die laufende steuerliche Behandlung einer Schweizer Ferienwohnung bei deutschem Wohnsitz wird separat unter Schweizer Ferienwohnung bei deutschem Wohnsitz behandelt.
Grenzgänger
Für EU-/EFTA-Grenzgänger besteht eine besondere Erwerbsausnahme
Wer seinen Wohnsitz in Deutschland behält, aber in der Schweiz arbeitet, bleibt grundsätzlich eine Person im Ausland. Für EU-/EFTA-Staatsangehörige enthält die Lex Koller jedoch eine besondere Ausnahme.
Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann ein Grenzgänger in der Region seines Schweizer Arbeitsorts eine Zweitwohnung erwerben, ohne dafür die sonst übliche Lex-Koller-Bewilligung zu benötigen.
Steuerrecht und Lex Koller sind getrennte Systeme
Ob jemand steuerlich Grenzgänger nach Art. 15a DBA Deutschland–Schweiz ist und ob er die grundstücksrechtliche Grenzgängerausnahme der Lex Koller erfüllt, sind getrennte Rechtsfragen.
Gesellschaft als Käufer
Eine Schweizer AG umgeht die Lex Koller nicht automatisch
Soll die Immobilie nicht privat, sondern über eine Gesellschaft erworben werden, muss zusätzlich die Eigentümer- und Beherrschungsstruktur analysiert werden.
Eine deutsche GmbH ist als ausländische Gesellschaft grundsätzlich eine Person im Ausland. Aber auch eine Gesellschaft mit Sitz in der Schweiz kann unter die Lex Koller fallen, wenn sie von Personen im Ausland beherrscht wird.
Direkter Erwerb
Bei einer deutschen GmbH liegt die Auslandseigenschaft grundsätzlich offen zutage.
Schweizer Tochtergesellschaft
Schweizer Sitz genügt nicht, wenn die Gesellschaft tatsächlich ausländisch beherrscht wird.
Keine „Lex-Koller-AG“ als einfache Umgehungsstruktur
Die Gründung einer Schweizer AG vor dem Immobilienkauf beseitigt eine bestehende Erwerbsbeschränkung nicht automatisch. Gerade bei Wohnimmobilien muss die Beherrschung der Gesellschaft geprüft werden.
Gesellschaftsstruktur separat vergleichen
Für den Vergleich zwischen deutscher GmbH und Schweizer Objektgesellschaft siehe Deutsche GmbH oder Schweizer AG für Schweizer Immobilien?
Vor dem Kauf
Erwerbsberechtigung vor der endgültigen Strukturierung klären
Käufer bestimmen
Privatperson, deutsche Gesellschaft oder Schweizer Gesellschaft?
Nutzung bestimmen
Hauptwohnung, Ferienwohnung, Vermietung oder Betriebsstättengrundstück?
Lex Koller prüfen
Bewilligungsfreiheit, gesetzliche Ausnahme oder Bewilligungspflicht klären.
Erst dann strukturieren
Finanzierung, Steuerstruktur, Kaufvertrag und spätere Nutzung darauf abstimmen.
Kaufvertrag nicht isoliert steuerlich planen
Eine steuerlich attraktive Struktur hilft nicht, wenn der geplante Erwerber das Grundstück nach schweizerischem Erwerbsrecht nicht oder nur mit Bewilligung erwerben darf. Lex-Koller-Prüfung und Steuerstruktur sollten deshalb vor Abschluss des Erwerbsvorgangs zusammengeführt werden.
Deutsche Steuerperspektive
Der Erwerb selbst ist nur der Anfang der grenzüberschreitenden Steuerplanung
Ist der Schweizer Immobilienerwerb zulässig, schließen sich aus deutscher Sicht weitere Fragen an. Diese hängen vor allem davon ab, ob die Immobilie selbst genutzt, vermietet oder über eine Gesellschaft gehalten wird.
Eigennutzung
Bei einer selbst genutzten Wohnung können neben Schweizer Immobiliensteuern auch Wohnsitz- und Ansässigkeitsfragen entstehen.
Vermietung
Schweizer Mieteinkünfte müssen mit der deutschen Einkommensteuer und dem DBA koordiniert werden.
Finanzierung
Schweizer Hypothek, deutsche Finanzierung und Schuldzinsen können unterschiedlich wirken.
Verkauf
Bereits beim Kauf sollte der spätere steuerliche Exit berücksichtigt werden.
Typische Fragen
Häufige Fragen deutscher Käufer
Kann ein Deutscher eine Immobilie in der Schweiz kaufen?
Ja, aber bei Wohnsitz in Deutschland hängt der Erwerb von Art und Nutzung der Immobilie sowie möglichen Lex-Koller-Ausnahmen oder Bewilligungen ab.
Kann ich eine normale Schweizer Wohnung kaufen und dauerhaft vermieten?
Gerade bei Wohnimmobilien zur Anlagevermietung bestehen für Personen im Ausland erhebliche Lex-Koller-Beschränkungen. Die Betriebsstätten-Ausnahme greift für normale Wohnraumvermietung nicht.
Kann ich eine Ferienwohnung kaufen?
Unter bestimmten Voraussetzungen ja. Erforderlich sind insbesondere die kantonale Zulässigkeit, ein entsprechender Ferienort und gegebenenfalls ein verfügbares Kontingent.
Kann ich über eine Schweizer AG kaufen?
Eine Schweizer Gesellschaft löst die Lex-Koller-Frage nicht automatisch, wenn sie von Personen im Ausland beherrscht wird.
Kann ich ein Büro oder Geschäftshaus kaufen?
Grundstücke, die tatsächlich einer wirtschaftlichen Betriebsstättennutzung dienen, können grundsätzlich von der Bewilligungspflicht ausgenommen sein.
Kann ich als Grenzgänger eine Wohnung kaufen?
Für EU-/EFTA-Grenzgänger besteht unter bestimmten Voraussetzungen eine besondere Erwerbsausnahme für eine Zweitwohnung in der Region des Schweizer Arbeitsorts.
Weiterführende Themen
Die Lex Koller ist ein Erwerbsartikel – kein eigener Unterartikel-Cluster
Dieser Fachartikel beantwortet die Erwerbsberechtigung. Laufende Besteuerung, Nutzung, Finanzierung und Gesellschaftsstruktur werden auf den jeweiligen kanonischen Seiten vertieft.
Schweizer Immobilie bei deutschem Wohnsitz
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