U.S.-Immobilie in der deutschen Steuererklärung

U.S. Real Estate · Deutscher Wohnsitz

U.S.-Immobilie in der deutschen Steuererklärung: Vermietung, AfA und DBA

Wer in Deutschland lebt und eine Immobilie in den USA besitzt, muss die U.S. Vermietung auch in der deutschen Steuerplanung berücksichtigen. Nach dem DBA Deutschland–USA dürfen Einkünfte aus in den USA gelegenem unbeweglichem Vermögen grundsätzlich in den USA besteuert werden. Deutschland stellt solche Einkünfte bei einem in Deutschland ansässigen Steuerpflichtigen grundsätzlich frei, kann sie aber für die Ermittlung des deutschen Steuersatzes berücksichtigen. Dafür reicht es nicht, den Gewinn aus Schedule E zu übernehmen: Die Vermietung muss für deutsche Zwecke nach deutschen Steuerregeln neu berechnet werden.

Artikel 6 DBA Deutschland–USA

Bei einer U.S.-Immobilie liegt das primäre Besteuerungsrecht grundsätzlich in den USA

Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen dürfen nach dem DBA grundsätzlich in dem Staat besteuert werden, in dem sich die Immobilie befindet. Bei einem Haus, Apartment oder Mehrfamilienobjekt in den USA besteht daher grundsätzlich ein U.S. Besteuerungsrecht für die Mieteinkünfte.

Ist der Eigentümer gleichzeitig in Deutschland steuerlich ansässig, muss zusätzlich die deutsche Methode zur Vermeidung der Doppelbesteuerung angewendet werden. Für typische Einkünfte aus einer direkt gehaltenen U.S.-Immobilie kommt grundsätzlich die Freistellung in Deutschland in Betracht.

Deutschland

Freistellung bedeutet regelmäßig: keine deutsche Steuer auf den Mietgewinn, aber möglicher Einfluss auf den Steuersatz

Bei einer in den USA belegenen Immobilie handelt es sich um Drittstaatenvermögen. Sind die Einkünfte aufgrund des DBA in Deutschland freizustellen, können sie nach § 32b EStG grundsätzlich dem Progressionsvorbehalt unterliegen.

Der ausländische Mietüberschuss erhöht dann nicht unmittelbar das deutsche zu versteuernde Einkommen, kann aber den Steuersatz beeinflussen, der auf die übrigen in Deutschland steuerpflichtigen Einkünfte angewendet wird.

U.S. Besteuerungsrecht prüfen
deutsche DBA-Freistellung bestimmen
deutschen Vermietungsgewinn separat berechnen
Progressionsvorbehalt prüfen
U.S. und deutsche Abschreibung trennen
alle Beträge in EUR umrechnen
Verkauf separat analysieren

Deutsche Steuerberechnung

Schedule E ist keine deutsche Anlage V

Die U.S. Steuererklärung liefert wichtige Ausgangsdaten, bestimmt aber nicht den Betrag, der für die deutsche Steuererklärung maßgeblich ist. Einnahmen und Werbungskosten müssen nach deutschem Einkommensteuerrecht ermittelt werden.

Dadurch kann dieselbe Immobilie in Deutschland einen anderen Gewinn oder Verlust ausweisen als in der U.S. Steuererklärung – selbst wenn die wirtschaftlichen Zahlungsströme identisch sind.

Deutsche Einkünfteermittlung

Für Deutschland wird die U.S. Vermietung nach deutschen Regeln nachgerechnet

Mieteinnahmen

Die tatsächlich vereinnahmten Mieten und gegebenenfalls weitere vermietungsbezogene Einnahmen werden nach deutschen Grundsätzen erfasst und in Euro umgerechnet.

Finanzierungskosten

Schuldzinsen können grundsätzlich berücksichtigt werden, soweit das Darlehen wirtschaftlich der vermieteten Immobilie zugeordnet ist.

Property Tax

U.S. Grundsteuern und vergleichbare objektbezogene Aufwendungen sind nach ihrer deutschen steuerlichen Einordnung zu prüfen.

Repairs & Maintenance

Reparaturen können sofort abzugsfähig sein. Größere Maßnahmen können dagegen Anschaffungs-, Herstellungs- oder anschaffungsnahe Kosten darstellen und über die AfA wirken.

Property Management

Verwalterkosten und andere unmittelbar mit der Vermietung zusammenhängende Aufwendungen können grundsätzlich Werbungskosten sein.

AfA

Die deutsche Abschreibung wird unabhängig von der U.S. depreciation nach deutschem Recht berechnet.

Abschreibung

U.S. depreciation und deutsche AfA sind zwei getrennte Berechnungen

Bei U.S. Residential Rental Property wird auf U.S. Seite regelmäßig nach den dortigen MACRS-Regeln abgeschrieben. Diese Berechnung kann nicht in die deutsche Steuererklärung übernommen werden.

Für Deutschland müssen Anschaffungskosten, Gebäudeanteil, Grundstücksanteil, Anschaffungsnebenkosten und der anwendbare deutsche AfA-Satz separat bestimmt werden.

Kaufpreis auf Grundstück und Gebäude aufteilen
Anschaffungsnebenkosten einbeziehen
deutschen AfA-Beginn bestimmen
deutschen AfA-Satz anwenden
spätere Herstellungsaufwendungen separat prüfen
U.S. depreciation nur als Vergleichswert verwenden

Grund und Boden

Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar

Wie in Deutschland kann auch bei einer U.S.-Immobilie der Grundstücksanteil nicht abgeschrieben werden. Der Gesamtkaufpreis muss deshalb sachgerecht zwischen Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt werden.

Eine in der U.S. Steuererklärung verwendete Land/Building Allocation ist eine wichtige Informationsquelle, muss aber nicht zwingend der deutschen steuerlichen Aufteilung entsprechen.

Gebäude

Der dem Gebäude zuzurechnende Teil der Anschaffungskosten bildet grundsätzlich die Basis für die deutsche Gebäude-AfA.

Land

Der auf Grund und Boden entfallende Anteil gehört zu den Anschaffungskosten, wird aber nicht laufend abgeschrieben.

USD → EUR

Die deutsche Steuerberechnung erfolgt in Euro

Eine U.S.-Immobilienrechnung wird häufig vollständig in U.S. Dollar geführt. Für die deutsche Steuererklärung müssen die steuerlich relevanten Beträge jedoch in Euro bestimmt werden.

Dabei genügt es nicht in jedem Fall, den am Jahresende ausgewiesenen U.S. Nettogewinn mit einem einzigen Wechselkurs umzurechnen. Anschaffungskosten, laufende Einnahmen, Ausgaben, Darlehen und Veräußerungsvorgänge können unterschiedliche Umrechnungszeitpunkte erfordern.

Finanzierung

Auch ein U.S. Mortgage muss für deutsche Zwecke separat betrachtet werden

Bei einer finanzierten U.S.-Immobilie sind Schuldzinsen und Tilgung zu trennen. Die Tilgung des Darlehens ist grundsätzlich keine laufende Werbungskostenposition. Die Zinsen können dagegen bei entsprechender wirtschaftlicher Zuordnung zur Vermietung relevant sein.

Bei Fremdwährungsdarlehen können darüber hinaus Wechselkursfragen entstehen, die nicht mit der normalen Mietüberschussrechnung vermischt werden sollten.

Eigennutzung und Vermietung

Bei gemischter Nutzung müssen die Aufwendungen aufgeteilt werden

Wird ein U.S. Ferienhaus teilweise selbst genutzt und teilweise vermietet, können die Aufwendungen nicht ohne Weiteres vollständig der Vermietung zugerechnet werden. Nutzungstage und konkrete Kosten müssen dokumentiert werden.

Ganzjährige Vermietung

Bei einer ausschließlich vermieteten Immobilie ist die Zuordnung der laufenden objektbezogenen Aufwendungen regelmäßig einfacher.

Ferienimmobilie

Bei eigener Nutzung, Vermietungsphasen und Leerstandszeiten muss die deutsche steuerliche Behandlung anhand der konkreten Nutzung geprüft werden.

Verluste

Ein U.S. Rental Loss kann nicht automatisch als deutscher Verlust übernommen werden

Zeigt Schedule E einen steuerlichen Verlust, sagt dies noch nichts darüber aus, ob auch nach deutschen Regeln ein Verlust entsteht. Alle Einnahmen, Werbungskosten und Abschreibungen müssen zunächst nach deutschem Recht neu berechnet werden.

Bei Drittstaateneinkünften können zusätzlich besondere deutsche Verlustverrechnungsbeschränkungen relevant sein. Ein negativer Betrag aus einer U.S.-Immobilie sollte deshalb nicht ungeprüft in die deutsche Erklärung übernommen werden.

U.S. Eigentümerstruktur

Direktes Eigentum, LLC und Partnership sind nicht dasselbe

Die steuerliche Analyse ändert sich wesentlich, wenn die U.S.-Immobilie nicht unmittelbar von der natürlichen Person, sondern über eine LLC, Partnership, Corporation oder andere Gesellschaft gehalten wird.

Direktes Eigentum

Die Immobilieneinkünfte können unmittelbar der Person zugeordnet und nach dem Immobilienartikel des DBA beurteilt werden.

U.S. LLC

Zunächst ist zu prüfen, wie Deutschland die LLC im Rechtstypenvergleich einordnet. Die U.S. disregarded-entity-Behandlung wird nicht automatisch übernommen.

Partnership oder Corporation

Bei gesellschaftsgebundenem Eigentum können andere Einkunftsqualifikationen und zusätzliche deutsche sowie U.S. Filing-Pflichten entstehen.

Verkauf der U.S.-Immobilie

Ein Verkauf erfordert eine neue Berechnung in beiden Ländern

Bei der Veräußerung einer in den USA gelegenen Immobilie dürfen die USA den Veräußerungsgewinn grundsätzlich besteuern. Für einen in Deutschland ansässigen Eigentümer muss anschließend die deutsche DBA-Behandlung separat geprüft werden.

Der U.S. taxable gain kann dabei erheblich vom nach deutschen Regeln ermittelten Ergebnis abweichen.

historische Anschaffungskosten rekonstruieren
Gebäude- und Grundstücksanteil fortschreiben
deutsche und U.S. Abschreibung getrennt berücksichtigen
Veräußerungskosten erfassen
USD/EUR-Umrechnung durchführen
DBA-Behandlung prüfen
FIRPTA Withholding gegebenenfalls berücksichtigen

§ 23 EStG

Auch die deutsche Behandlung eines privaten Immobilienverkaufs sollte geprüft werden

Bei einer privat gehaltenen Immobilie kann für deutsche Zwecke § 23 EStG relevant sein. Dabei spielen insbesondere Anschaffungs- und Veräußerungszeitpunkt sowie gegebenenfalls Eigennutzung eine Rolle.

Dass die Immobilie in den USA liegt und dort besteuert wird, ersetzt diese deutsche Qualifikationsprüfung nicht. Erst anschließend wird bestimmt, wie das DBA die Doppelbesteuerung verhindert und ob der Betrag in Deutschland noch für den Steuersatz Bedeutung hat.

U.S. Steuererklärung

Die U.S.-Immobilie bleibt in den USA steuerpflichtig

Die U.S. Filing-Pflichten hängen davon ab, ob der Eigentümer U.S. Person oder Nonresident Alien ist und wie die Immobilie gehalten wird. Bei direkter Vermietung durch eine natürliche Person werden Mieteinnahmen und Ausgaben typischerweise im Rahmen der persönlichen U.S. Erklärung erfasst.

Für nicht in den USA ansässige Nicht-U.S.-Personen ist insbesondere zu prüfen, wie U.S. Rental Income behandelt wird und ob eine Wahl zur Besteuerung auf Nettobasis sinnvoll beziehungsweise bereits wirksam ist.

U.S. Person

Bei U.S. Citizens oder anderen U.S. Tax Residents läuft die U.S. Besteuerung der Vermietung grundsätzlich über die reguläre U.S. Einkommensteuererklärung weiter.

Nonresident Alien

Bei einem deutschen Eigentümer ohne U.S. Steueransässigkeit können Form 1040-NR und die besonderen Regeln für U.S. Real Property Income relevant sein.

Foreign Tax Credit

Bei freigestellten U.S.-Immobilieneinkünften wird nicht einfach die U.S. Steuer in Deutschland angerechnet

Für typische direkt gehaltene U.S.-Immobilieneinkünfte eines in Deutschland ansässigen Steuerpflichtigen arbeitet das DBA grundsätzlich mit einer Freistellung auf deutscher Seite. Die Methode unterscheidet sich damit von Fällen, in denen Deutschland ausländische Steuer auf eine eigene deutsche Steuer anrechnet.

Bei U.S. Citizens muss parallel geprüft werden, wie deutsche und U.S. Steuern in der U.S. Erklärung zusammenwirken. Welche Steuer in welchem Staat anrechenbar ist, hängt von Einkunftsquelle, Treaty-Regel und konkreter Steuerart ab.

Property Sale

FIRPTA Withholding ist nicht dasselbe wie die endgültige U.S. Steuer

Beim Verkauf von U.S. Real Property durch einen ausländischen Eigentümer kann nach den U.S. FIRPTA-Regeln ein Quellensteuereinbehalt auf den Verkaufsvorgang entstehen. Dieser Einbehalt ist grundsätzlich von der endgültigen U.S. Einkommensteuerberechnung zu unterscheiden.

Für die deutsche Erklärung sollte deshalb nicht einfach der einbehaltene Betrag als „U.S. Steuer auf den Gewinn“ übernommen werden.

Jährliche Compliance

So wird eine U.S.-Immobilie für die deutsche Steuererklärung aufgearbeitet

Eigentümerstruktur feststellen

Zunächst wird geklärt, ob die Immobilie direkt, über eine LLC, Partnership, Corporation oder andere Struktur gehalten wird.

DBA-Besteuerungsrecht bestimmen

Die Immobilieneinkünfte werden nach dem DBA Deutschland–USA eingeordnet und die deutsche Entlastungsmethode festgestellt.

U.S. Vermietungsdaten übernehmen

Mieten, Property Tax, Mortgage Interest, Repairs, Insurance, Management Fees und weitere Aufwendungen werden aus den U.S. Unterlagen zusammengestellt.

Deutsche Anschaffungskosten ermitteln

Kaufpreis und Nebenkosten werden in Euro bestimmt und zwischen Grundstück und Gebäude aufgeteilt.

Deutsche AfA berechnen

Die U.S. depreciation wird durch eine eigenständige deutsche AfA-Berechnung ersetzt.

Deutschen Vermietungsüberschuss ermitteln

Einnahmen und Werbungskosten werden nach deutschem Recht und in Euro berechnet.

Progressionsvorbehalt berücksichtigen

Der nach deutschen Regeln ermittelte ausländische Betrag wird entsprechend der einschlägigen DBA- und EStG-Regeln in der deutschen Erklärung berücksichtigt.

U.S. und deutsche Erklärung abstimmen

Unterschiede bei Gewinn, Abschreibung, Steuer und Währung werden dokumentiert, damit beide Steuererklärungen nachvollziehbar zusammenpassen.

Benötigte Unterlagen

Welche Dokumente für die deutsche Berechnung wichtig sind

Purchase Documents

Kaufvertrag, Closing Statement und Nachweise über Anschaffungsnebenkosten.

Rental Statements

Mietabrechnungen, Property-Management-Statements und Informationen über Leerstands- oder Eigennutzungszeiten.

Mortgage

Darlehensunterlagen und Jahresaufstellung über Zinsen und Tilgung.

Property Expenses

Property Tax, Insurance, Repairs, HOA Fees, Management Fees und sonstige objektbezogene Aufwendungen.

U.S. Tax Return

Schedule E beziehungsweise andere relevante U.S. Forms und die U.S. depreciation schedule.

Historical Data

Anschaffungskosten, frühere Verbesserungen und bei bereits länger bestehender deutscher Steuerpflicht die Vorjahresberechnungen.

Typische Fehler

Was bei einer U.S.-Immobilie in der deutschen Steuererklärung häufig falsch läuft

Schedule-E-Gewinn übernehmen

Der U.S. Rental Profit ist nicht automatisch der nach deutschem Recht relevante Vermietungsüberschuss.

U.S. depreciation verwenden

Für die deutsche Berechnung muss eine eigenständige AfA nach deutschen Regeln erstellt werden.

Die Immobilie gar nicht angeben

DBA-Freistellung bedeutet nicht automatisch, dass die Einkünfte für die deutsche Steuererklärung irrelevant sind.

U.S. Steuer anrechnen

Bei einer DBA-Freistellung ist die Systematik grundsätzlich eine andere als bei der Anrechnungsmethode.

USD-Zahlen mit einem Jahresendkurs umrechnen

Je nach Position können Anschaffungs-, Zahlungs- und Veräußerungszeitpunkte für die deutsche Umrechnung relevant sein.

LLC-Struktur ignorieren

Wird die Immobilie über eine LLC gehalten, muss vor der Immobilienberechnung die deutsche Qualifikation der Gesellschaft geprüft werden.

Weiterführendes Fachwissen

U.S.-Immobilie bei deutschem Wohnsitz

Muss ich eine U.S.-Immobilie in der deutschen Steuererklärung angeben?

Bei deutscher Steueransässigkeit müssen die Einkünfte aus einer U.S.-Immobilie grundsätzlich in die Cross-Border-Steuerprüfung einbezogen werden. Auch wenn die Einkünfte aufgrund des DBA in Deutschland freigestellt sind, können sie insbesondere für den Progressionsvorbehalt relevant sein.

Wo werden Mieteinnahmen aus einer U.S.-Immobilie besteuert?

Nach dem DBA Deutschland–USA dürfen Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen grundsätzlich in dem Staat besteuert werden, in dem die Immobilie liegt. Bei einer U.S.-Immobilie haben daher grundsätzlich die USA ein Besteuerungsrecht.

Zahle ich auf die U.S. Mieteinnahmen zusätzlich deutsche Steuer?

Bei einer typischen direkt gehaltenen U.S.-Immobilie werden die Einkünfte eines in Deutschland ansässigen Eigentümers grundsätzlich nach dem DBA von der deutschen Besteuerungsgrundlage freigestellt. Sie können jedoch den Steuersatz auf andere deutsche Einkünfte beeinflussen.

Kann ich den Gewinn aus Schedule E in Deutschland übernehmen?

Nein. Die U.S. Steuerberechnung ist nur Ausgangspunkt. Für die deutsche Erklärung müssen Mieteinnahmen, Werbungskosten und insbesondere die Abschreibung nach deutschen Regeln neu berechnet werden.

Kann ich die U.S. depreciation in Deutschland verwenden?

Nein. Die deutsche Gebäude-AfA ist separat anhand der nach deutschem Recht maßgeblichen Anschaffungskosten, der Aufteilung zwischen Gebäude und Grundstück sowie des anwendbaren AfA-Satzes zu ermitteln.

Wie werden Dollarbeträge für die deutsche Steuererklärung umgerechnet?

Die deutsche Steuerberechnung erfolgt in Euro. Welche Wechselkurse anzuwenden sind, hängt von der jeweiligen Position und dem Zeitpunkt des wirtschaftlichen Vorgangs ab. Ein einziger Jahresendkurs ist nicht für jede Position sachgerecht.

Was passiert, wenn meine U.S.-Immobilie einen Verlust macht?

Zunächst muss geprüft werden, ob nach deutschen Steuerregeln überhaupt ebenfalls ein Verlust entsteht. Bei Drittstaateneinkünften können außerdem besondere Verlustverrechnungsregeln relevant sein.

Was passiert beim Verkauf der U.S.-Immobilie?

Die USA dürfen den Gewinn aus U.S. Real Property grundsätzlich besteuern. Gleichzeitig muss der Vorgang für deutsche Zwecke separat berechnet und insbesondere auf § 23 EStG, DBA-Behandlung, Wechselkurse und Progressionswirkungen geprüft werden.

Ändert sich die Behandlung, wenn die Immobilie über eine LLC gehalten wird?

Ja. Dann muss zunächst geklärt werden, ob Deutschland die LLC als transparent oder als eigenständige Körperschaft behandelt. Die U.S. disregarded-entity-Behandlung wird nicht automatisch übernommen.

Brauche ich zwei Berechnungen für dieselbe Immobilie?

In der Praxis häufig ja. Die wirtschaftlichen Daten können gemeinsam genutzt werden, aber U.S. und deutsche Abschreibung, Gewinnermittlung, Währungsumrechnung und gegebenenfalls der Veräußerungsgewinn werden nach unterschiedlichen Regeln berechnet.

Deutschland–USA Steuerberatung

Sie leben in Deutschland und besitzen eine Immobilie in den USA?

Wir koordinieren die deutsche und U.S. steuerliche Behandlung Ihrer Immobilie. Dazu gehören die deutsche Vermietungsberechnung, AfA, Progressionsvorbehalt, DBA-Behandlung, U.S. Rental Income sowie bei Bedarf die Aufarbeitung früherer Steuererklärungen und die steuerliche Behandlung eines späteren Verkaufs.

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