Deutsche Steuerperspektive · Verkaufsfall
Verkauf einer U.S.-Ferienimmobilie
Verkauft ein in Deutschland steuerlich ansässiger Eigentümer eine Ferienimmobilie in den USA, dürfen die USA den Veräußerungsgewinn grundsätzlich als Belegenheitsstaat besteuern. Für Deutschland ist dennoch eine eigene Gewinnermittlung nach deutschen Regeln erforderlich. Bei direkt gehaltenem U.S.-Grundbesitz greift grundsätzlich die DBA-Freistellung; der Gewinn kann jedoch den deutschen Steuersatz über den Progressionsvorbehalt beeinflussen.
DBA Deutschland–USA
Die USA dürfen den Gewinn aus der U.S.-Immobilie besteuern
Nach Art. 13 DBA Deutschland–USA dürfen Gewinne aus der Veräußerung unbeweglichen Vermögens in dem Staat besteuert werden, in dem die Immobilie liegt. Bei einer Ferienimmobilie in den USA steht den USA daher grundsätzlich ein Besteuerungsrecht zu.
Ist der Verkäufer in Deutschland ansässig, muss anschließend die deutsche Entlastungsmethode nach dem DBA geprüft werden. Bei direkt gehaltenem U.S.-Grundbesitz greift grundsätzlich die Freistellungsmethode.
Deutsche Behandlung
Deutschland benötigt einen eigenen Veräußerungsgewinn
Der in der U.S.-Steuererklärung ausgewiesene Capital Gain ist nicht automatisch der deutsche Gewinn. Deutschland bestimmt Anschaffungskosten, nachträgliche Herstellungskosten, Veräußerungskosten, frühere AfA und Währungsumrechnung nach eigenen steuerlichen Regeln.
Bei direkt gehaltenem U.S.-Grundbesitz wird der so ermittelte Gewinn grundsätzlich nach dem DBA freigestellt. Er kann jedoch nach § 32b EStG den Steuersatz für andere in Deutschland steuerpflichtige Einkünfte erhöhen.
- deutschen Gewinn eigenständig ermitteln
- historische EUR-Werte rekonstruieren
- AfA-Historie berücksichtigen
- DBA-Freistellung prüfen
- Progressionsvorbehalt prüfen
- Eigentumsstruktur separat analysieren
Gewinnermittlung
Was in die deutsche Berechnung einfließt
Anschaffungskosten
Kaufpreis, bestimmte Erwerbsnebenkosten und die Aufteilung zwischen Gebäude und Grund und Boden müssen historisch nachvollzogen werden.
Verbesserungen
Capital improvements oder nachträgliche Herstellungskosten erhöhen gegebenenfalls die steuerliche Basis.
Veräußerungskosten
Makler, anwaltliche Kosten, Closing-Kosten und andere unmittelbar mit dem Verkauf zusammenhängende Aufwendungen können relevant sein.
Frühere AfA
War die Immobilie zeitweise vermietet, kann die deutsche AfA-Historie den steuerlich relevanten Gewinn beeinflussen.
Währungsumrechnung
Ein U.S.-Dollar-Gewinn ist nicht identisch mit dem deutschen EUR-Gewinn
Deutschland berechnet den Veräußerungsgewinn in Euro. Historischer Kaufpreis, spätere Investitionen und Verkaufserlös können deshalb mit unterschiedlichen maßgeblichen Wechselkursen in die deutsche Berechnung eingehen.
Allein durch Wechselkursbewegungen kann der deutsche Gewinn deutlich vom U.S. Capital Gain abweichen.
Ferienimmobilie & Eigennutzung
Private Nutzung ändert nicht das U.S.-Belegenheitsprinzip
Dass die Immobilie ausschließlich oder überwiegend als Ferienhaus selbst genutzt wurde, ändert zunächst nichts daran, dass die USA als Belegenheitsstaat den Veräußerungsgewinn besteuern dürfen.
Für die deutsche steuerliche Einordnung muss jedoch geprüft werden, ob und in welchem Umfang die Immobilie zum Privatvermögen gehörte, ob sie zwischenzeitlich vermietet wurde und welche deutschen Vorschriften für einen privaten Veräußerungsvorgang einschlägig sind.
Deutsche § 23-Prüfung
Auch bei einer U.S.-Ferienimmobilie kann § 23 EStG für die deutsche Berechnung relevant sein
Bei privat gehaltenen Immobilien ist zu prüfen, ob nach deutschem Recht überhaupt ein steuerbarer privater Veräußerungsgewinn vorliegt. Dabei können insbesondere die Zehnjahresfrist und gegebenenfalls die Eigennutzungsregelungen des § 23 EStG relevant sein.
Die internationale DBA-Freistellung und die innerstaatliche Frage, ob Deutschland nach § 23 EStG einen steuerbaren Gewinn ermittelt, sind getrennte Prüfungsschritte.
Zeitweise Vermietung
Eine Ferienimmobilie kann mehrere steuerliche Nutzungsphasen haben
Nur private Nutzung
Die Immobilie wurde ausschließlich als eigenes Ferienhaus genutzt. Dann fehlen typischerweise laufende deutsche Vermietungseinkünfte und AfA.
Teilweise vermietet
Bei zeitweiser Vermietung können deutsche Einkünfteermittlungen, AfA und eine Abgrenzung zwischen privater und entgeltlicher Nutzung erforderlich sein.
Früher vermietet, später privat
Eine historische AfA-Phase kann beim späteren Verkauf weiterhin für die deutsche Gewinnermittlung relevant sein.
Kurzzeitvermietung
Bei Plattform- oder Ferienvermietung müssen Einnahmen, Kosten und Nutzungstage nachvollziehbar dokumentiert werden.
U.S.-Verkauf
FIRPTA kann beim Verkauf durch eine Foreign Person Liquidität binden
Verkauft eine Person, die für U.S.-Zwecke als foreign person gilt, U.S.-Grundbesitz, kann FIRPTA-Quellensteuer ausgelöst werden. Die reguläre Grundregel beträgt typischerweise 15% des amount realized, nicht 15% des tatsächlichen Gewinns.
Die FIRPTA-Withholding ist grundsätzlich eine Vorauszahlung auf die endgültige U.S.-Steuer und nicht die abschließende Steuerbelastung.
- 15% des amount realized als typische Grundregel
- nicht identisch mit Capital Gains Tax
- Withholding Certificate kann in geeigneten Fällen relevant sein
- Federal Return bleibt erforderlich
- State Tax separat prüfen
- endgültige Steuer nach U.S.-Gewinnrechnung
U.S.-Person oder Nicht-U.S.-Person?
FIRPTA betrifft nicht jeden deutschen Resident gleichermaßen
Ein deutscher Steuerresident kann gleichzeitig U.S.-Citizen oder anderweitig U.S.-Taxpayer sein. In diesem Fall ist die Person für U.S.-Federal-Tax-Zwecke nicht dieselbe typische „foreign seller“-Konstellation wie ein deutscher Resident ohne U.S.-Person-Status.
Deshalb sollte vor dem Closing eindeutig geklärt werden, welcher U.S.-Status des Verkäufers vorliegt. Die U.S.-steuerliche Behandlung des Verkaufs wird auf taxrep.us ausführlich dargestellt.
Eigentumsstruktur
LLC oder Corporation können die gesamte Analyse verändern
Die dargestellte Behandlung betrifft im Kern direkt gehaltenen U.S.-Grundbesitz. Wird die Ferienimmobilie über eine LLC, Partnership oder Corporation gehalten, muss zunächst die deutsche steuerliche Qualifikation der Gesellschaft bestimmt werden.
Bei einer LLC ist insbesondere zu prüfen, ob Deutschland sie transparent oder intransparent behandelt. Ein Verkauf der Immobilie durch die Gesellschaft und ein Verkauf der Anteile können völlig unterschiedliche steuerliche Folgen haben.
Unterlagen
Was für die Cross-Border-Gewinnermittlung benötigt wird
Erwerb
Purchase Agreement, Closing Statement, Kaufpreis, Closing Costs und Aufteilung zwischen Gebäude und Grund und Boden.
Investitionen
Belege über Renovierungen, Erweiterungen, Improvements und sonstige aktivierungspflichtige Maßnahmen.
Nutzung
Dokumentation der Eigennutzung, Vermietungszeiträume, frühere Mietabrechnungen und AfA-Historie.
Verkauf
Sales Contract, Closing Statement, Maklerkosten, FIRPTA-Unterlagen und Nachweise über sonstige Veräußerungskosten.
Weiterführendes Fachwissen
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Häufige Fragen
Verkauf einer U.S.-Ferienimmobilie
Wo wird der Verkauf einer U.S.-Ferienimmobilie besteuert?
Muss Deutschland einen eigenen Gewinn berechnen?
Ist der Gewinn in Deutschland steuerpflichtig?
Spielt Eigennutzung der Ferienimmobilie eine Rolle?
Was ist FIRPTA?
Was ändert sich bei einer LLC?
Steuerberatung Deutschland–USA
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Wir prüfen die deutsche Gewinnermittlung, DBA-Freistellung, Progressionsvorbehalt, § 23 EStG, historische AfA und EUR-Werte und koordinieren die deutsche Behandlung mit der U.S.-Verkaufsbesteuerung.
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