Deutsche Steuerperspektive · Wegzugsfall
Wegzug in die USA mit zurückbehaltener deutscher Immobilie
Wer Deutschland verlässt und in die USA zieht, beendet zwar regelmäßig die unbeschränkte deutsche Einkommensteuerpflicht. Eine in Deutschland belegene Immobilie bleibt aber steuerlich in Deutschland verankert. Mieteinkünfte und ein späterer Verkauf können weiterhin in Deutschland steuerpflichtig sein, während die USA zusätzlich nach ihren eigenen Regeln besteuern.
Ende der unbeschränkten Steuerpflicht
Der Wegzug beendet die deutsche Besteuerung der Immobilie nicht
Gibt der Steuerpflichtige seinen deutschen Wohnsitz auf und endet auch der gewöhnliche Aufenthalt, kann die unbeschränkte deutsche Einkommensteuerpflicht enden.
Für in Deutschland belegene Immobilien gilt jedoch ein eigener Anknüpfungspunkt: Deutschland darf Einkünfte aus deutschem Grundbesitz weiterhin besteuern. Der Wegzug verlagert also nicht automatisch die Besteuerung der Immobilie in die USA.
Was vor dem Wegzug geklärt werden sollte
Steuerstatus und Immobilienhistorie sollten vor dem Umzug sauber dokumentiert sein
Wohnsitzaufgabe
Dokumentation, wann der deutsche Wohnsitz tatsächlich aufgegeben wurde und ab wann die unbeschränkte Steuerpflicht endet.
AfA-Historie
Fortschreibung der deutschen Gebäude-AfA und Trennung von Gebäude und Grund und Boden.
Vermietungsunterlagen
Mietverträge, Mieteinnahmen, Darlehenszinsen, Verwaltung, Reparaturen und sonstige Werbungskosten.
Beschränkte Steuerpflicht
Deutsche Mieteinkünfte bleiben nach dem Wegzug grundsätzlich steuerpflichtig
Wer nach dem Wegzug keinen deutschen Wohnsitz mehr hat, kann mit den Einkünften aus der deutschen Immobilie weiterhin der beschränkten deutschen Einkommensteuerpflicht unterliegen.
Die Einkünfte werden dabei weiterhin nach deutschem Recht ermittelt. Maßgeblich sind insbesondere § 21 EStG, die deutschen Werbungskostenregeln und § 7 EStG für die AfA.
- deutsche Mieteinnahmen weiter erklären
- Werbungskosten nach deutschem Recht ermitteln
- deutsche AfA fortführen
- beschränkte Steuerpflicht prüfen
- DBA-Zuordnung beachten
- U.S.-Steuererklärung separat koordinieren
Vermietung nach dem Wegzug
Die deutsche Einkünfteermittlung läuft grundsätzlich weiter
Auch nach dem Umzug in die USA werden die Einkünfte aus der deutschen Mietimmobilie nach deutschen Regeln als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ermittelt.
Mieteinnahmen
Die laufenden Einnahmen aus der deutschen Immobilie bleiben in Deutschland steuerlich relevant.
Schuldzinsen
Finanzierungszinsen können bei wirtschaftlicher Zuordnung zur Vermietung weiterhin Werbungskosten sein.
Reparaturen & Verwaltung
Erhaltungsaufwand, Verwaltung und andere objektbezogene Kosten bleiben nach deutschen Regeln zu prüfen.
AfA
Die deutsche AfA läuft grundsätzlich nach den bisherigen deutschen Wertansätzen weiter.
DBA Deutschland–USA
Deutschland bleibt als Belegenheitsstaat im primären Besteuerungszugriff
Nach Art. 6 DBA Deutschland–USA dürfen Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen in dem Staat besteuert werden, in dem die Immobilie liegt. Für eine deutsche Mietimmobilie bleibt Deutschland daher auch nach dem Wegzug der Belegenheitsstaat.
Die USA können die Einkünfte aufgrund der dortigen Ansässigkeit beziehungsweise bei U.S.-Personen aufgrund der U.S.-Welteinkommensbesteuerung ebenfalls erfassen. Die Doppelbesteuerung wird dann auf U.S.-Seite koordiniert.
U.S.-Steuerseite
Nach dem Umzug wird die deutsche Immobilie zusätzlich in den USA relevant
Wer nach dem Wegzug in den USA steuerlich ansässig ist, muss deutsche Mieteinkünfte regelmäßig auch in der U.S.-Steuererklärung berücksichtigen. Für U.S.-Citizens gilt die U.S.-Welteinkommensbesteuerung ohnehin fort.
Die U.S.-Berechnung verwendet eigene Regeln für depreciation, basis, expenses und currency conversion. Deshalb stimmt der U.S.-Mietgewinn häufig nicht mit dem deutschen Ergebnis überein.
- foreign rental income
- eigene U.S.-depreciation
- eigene U.S. basis
- Foreign Tax Credit
- Form 1116 je nach Fall
- gegebenenfalls State Tax
Foreign Tax Credit
Die deutsche Steuer wird typischerweise auf U.S.-Seite angerechnet
Da Deutschland als Belegenheitsstaat die deutsche Immobilie besteuert, wird die Doppelbesteuerung auf U.S.-Seite typischerweise über Foreign Tax Credits koordiniert.
Die U.S.-Anrechnung richtet sich jedoch nach U.S.-Recht und ist nicht automatisch identisch mit der gesamten deutschen Steuer. Einkunftsart, Limitation und zeitliche Zuordnung können zu Abweichungen führen.
Die U.S.-steuerliche Behandlung wird auf taxrep.us ausführlich dargestellt.
Späterer Verkauf
Auch nach dem Wegzug kann der Verkauf in Deutschland steuerpflichtig sein
Wird die deutsche Immobilie nach dem Umzug in die USA verkauft, hat Deutschland als Belegenheitsstaat grundsätzlich weiterhin ein Besteuerungsrecht.
Bei privat gehaltenem Immobilienvermögen ist insbesondere § 23 EStG zu prüfen. Innerhalb der Zehnjahresfrist kann ein steuerpflichtiger privater Veräußerungsgewinn entstehen, soweit keine Ausnahme greift.
§ 23 EStG
Die Zehnjahresfrist läuft durch den Wegzug nicht neu an
Der Wegzug in die USA führt bei privat gehaltenem Immobilienvermögen nicht dazu, dass die deutsche Haltefrist neu beginnt. Maßgeblich bleiben die ursprünglichen Erwerbs- und Veräußerungszeitpunkte.
Auch die deutsche Eigennutzungsregel kann je nach Nutzungshistorie eine Rolle spielen. Ein späterer Verkauf sollte daher anhand der ursprünglichen deutschen Immobilienhistorie geprüft werden.
Umzugsjahr
Mieteinnahmen und andere Vorgänge müssen zeitlich abgegrenzt werden
Erfolgt der Wegzug mitten im Kalenderjahr, kann ein Teil des Jahres noch der unbeschränkten und der restliche Teil der beschränkten deutschen Steuerpflicht zuzuordnen sein.
Auch ein Verkauf kurz vor oder nach dem Wegzug kann unterschiedliche deutsche und U.S.-Folgen auslösen. Das Timing sollte daher vor Umsetzung analysiert werden.
Gesellschaftsbesitz
Bei GmbH, Personengesellschaft oder anderer Struktur gelten zusätzliche Regeln
Die dargestellte Behandlung betrifft im Kern direkt gehaltene Immobilien. Wird die deutsche Immobilie über eine GmbH oder Personengesellschaft gehalten, ändern sich die deutsche Einkünftezurechnung und häufig auch die U.S.-Folgen erheblich.
Insbesondere bei einer deutschen Kapitalgesellschaft können für eine U.S.-Person zusätzliche U.S.-Informationspflichten und CFC-Regeln relevant werden.
Weiterführendes Fachwissen
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Häufige Fragen
Wegzug in die USA mit deutscher Immobilie
Muss ich nach dem Wegzug weiterhin in Deutschland Steuern auf die Miete zahlen?
Läuft die deutsche AfA nach dem Wegzug weiter?
Muss ich die Mieteinkünfte auch in den USA erklären?
Was passiert bei einem späteren Verkauf?
Beginnt die Zehnjahresfrist nach dem Wegzug neu?
Kann der Verkauf in Deutschland steuerfrei und in den USA steuerpflichtig sein?
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