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Deutschland–Schweiz · Erbschaftsteuer

Schweizer Immobilie · deutscher Erbe

Schweizer Immobilie erben bei deutschem Wohnsitz

Erbt eine in Deutschland wohnende Person ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück in der Schweiz, treffen deutsche Erbschaftsteuer und Schweizer kantonale Erbschaftsteuer aufeinander. Die Schweizer Immobilie kann in der Schweiz besteuert werden. Gleichzeitig kann Deutschland wegen des Wohnsitzes des Erben grundsätzlich den gesamten Erwerb erfassen. Das besondere Erbschaftsteuer-DBA Deutschland–Schweiz enthält jedoch wichtige Entlastungsregeln. Besonders relevant ist die Staatsangehörigkeit des Erblassers: Bei Schweizer Erblassern kann Schweizer Grundvermögen in Deutschland von der Erbschaftsteuer freizustellen sein, während es für den deutschen Steuersatz weiterhin Bedeutung haben kann.

Ausgangslage

Schweizer Grundstück im Nachlass – Erbe lebt in Deutschland

Der typische Fall betrifft ein Schweizer Ferienhaus, ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder anderes Schweizer Grundvermögen, das auf einen Erben mit Wohnsitz in Deutschland übergeht.

Aus deutscher Sicht kann bereits der Wohnsitz des Erwerbers eine unbeschränkte Erbschaftsteuerpflicht auslösen. Grundsätzlich wird dann der gesamte Vermögensanfall erfasst, also auch ausländisches Grundvermögen.

Gleichzeitig ist eine Schweizer Immobilie eng mit ihrem Belegenheitskanton verbunden. Die Schweiz kann deshalb ebenfalls erbschaftsteuerliche Ansprüche haben.

Ob die Immobilie am Ende in Deutschland tatsächlich besteuert wird oder lediglich den Steuersatz für anderes Vermögen beeinflusst, hängt wesentlich vom Erbschaftsteuer-DBA und von der Staatsangehörigkeit des Erblassers ab.

§ 2 ErbStG

Deutscher Wohnsitz des Erben löst grundsätzlich unbeschränkte Steuerpflicht aus

Hat der Erwerber im Zeitpunkt des Erbfalls einen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland, ist er grundsätzlich Inländer im Sinne des deutschen Erbschaftsteuerrechts.

Damit kann Deutschland zunächst den gesamten Vermögensanfall erfassen. Dazu gehört grundsätzlich auch eine in der Schweiz gelegene Immobilie.

Dieses innerstaatliche Besteuerungsrecht wird jedoch durch das besondere Erbschaftsteuer-DBA Deutschland–Schweiz begrenzt beziehungsweise koordiniert.

  • deutscher Wohnsitz des Erwerbers
  • grundsätzlich weltweiter Vermögensanfall
  • Schweizer Immobilie zunächst mit umfasst
  • DBA anschließend gesondert anwenden
  • Staatsangehörigkeit des Erblassers prüfen

Belegenheitsstaat Schweiz

Schweizer Grundstücke werden grundsätzlich im Belegenheitskanton erfasst

Die Schweiz kennt keine allgemeine eidgenössische Erbschaftsteuer. Die Erbschaftsbesteuerung liegt grundsätzlich bei den Kantonen und teilweise bei den Gemeinden.

Nach der schweizerischen interkantonalen Besteuerungspraxis werden vererbte Grundstücke grundsätzlich in dem Kanton besteuert, in dem sie gelegen sind.

Damit kann beispielsweise eine Immobilie im Kanton Graubünden nach den dortigen erbschaftsteuerlichen Regeln beurteilt werden, auch wenn der Erblasser in einem anderen Schweizer Kanton wohnte oder der Erbe inzwischen in Deutschland lebt.

Kanton

Belegenheitskanton

Für Schweizer Grundvermögen ist regelmäßig der Kanton der gelegenen Sache relevant.

Erbe

Verwandtschaft

Ob Schweizer Erbschaftsteuer entsteht, hängt stark vom Verwandtschaftsverhältnis ab.

Objekt

Grundstück

Haus, Wohnung und sonstiger Grundbesitz sind eigenständig zu bewerten und zuzuordnen.

Kinder sind in vielen Schweizer Kantonen steuerfrei

Direkte Nachkommen sind in zahlreichen Kantonen von der Erbschaftsteuer befreit. Ob tatsächlich Schweizer Steuer entsteht, muss aber nach dem Recht des konkreten Belegenheitskantons geprüft werden.

Erbschaftsteuer-DBA

Schweizer Immobilien haben im DBA eine besondere Stellung

Deutschland und die Schweiz haben ein eigenständiges Doppelbesteuerungsabkommen auf dem Gebiet der Nachlass- und Erbschaftsteuern.

Artikel 5 behandelt unbewegliches Vermögen. Liegt eine Immobilie im anderen Vertragsstaat als dem Wohnsitzstaat des Erblassers, kann der Belegenheitsstaat die Immobilie besteuern.

Zusätzlich enthält Artikel 8 Absatz 2 eine besondere deutsche Erwerberbesteuerung. Deutschland darf grundsätzlich auch dann Nachlassvermögen besteuern, wenn der Erblasser in der Schweiz wohnte, der Erwerber aber in Deutschland eine ständige Wohnstätte oder seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte.

Dieses zusätzliche deutsche Besteuerungsrecht wird jedoch durch die Entlastungsregeln des Artikels 10 eingeschränkt.

Gerade bei Schweizer Immobilien reicht die Aussage „der Erbe wohnt in Deutschland“ nicht aus

Für das endgültige deutsche Besteuerungsrecht müssen insbesondere Wohnsitz und Staatsangehörigkeit des Erblassers sowie Artikel 8 und Artikel 10 des Erbschaftsteuer-DBA gemeinsam geprüft werden.

Besonders wichtige Ausnahme

Schweizer Erblasser: Schweizer Grundstück kann in Deutschland steuerfrei sein

War der Erblasser im Zeitpunkt seines Todes Schweizer Staatsangehöriger, enthält Artikel 10 des Erbschaftsteuer-DBA eine besonders wichtige Freistellungsregel für in der Schweiz gelegenes unbewegliches Vermögen.

Diese Regel gilt nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs auch in der Konstellation, in der der Erblasser in der Schweiz wohnte und Deutschland lediglich aufgrund des deutschen Wohnsitzes des Erwerbers nach Artikel 8 Absatz 2 ein zusätzliches Besteuerungsrecht hätte.

Deutschland muss in diesem Fall Schweizer unbewegliches Vermögen grundsätzlich von der Erbschaftsteuer ausnehmen.

BFH: Schweizer Grundvermögen eines Schweizer Erblassers ist freizustellen

Der Bundesfinanzhof hat ausdrücklich bestätigt, dass die Verweisung des Artikels 8 Absatz 2 auf Artikel 10 Absatz 1 das deutsche Nachbesteuerungsrecht einschränkt. Ist der Erblasser Schweizer Staatsangehöriger, wird in der Schweiz gelegenes unbewegliches Vermögen grundsätzlich von der deutschen Erbschaftsteuer ausgenommen.

Andere Staatsangehörigkeit

Ohne Schweizer Staatsangehörigkeit des Erblassers kann statt Freistellung eine Anrechnung relevant werden

Die besondere Freistellung des Artikels 10 Absatz 1 Buchstabe a knüpft ausdrücklich an die Schweizer Staatsangehörigkeit des Erblassers an.

Ist der Erblasser beispielsweise deutscher Staatsangehöriger oder besitzt er eine andere Staatsangehörigkeit, kann die Freistellung Schweizer Grundvermögens deshalb nicht ohne weitere Prüfung übernommen werden.

Soweit Deutschland die Immobilie besteuern darf und auf Schweizer Seite ebenfalls Erbschaftsteuer erhoben wird, kommt grundsätzlich die Anrechnungsmethode nach Artikel 10 Absatz 1 Buchstabe b in Betracht.

Konstellation Schweiz Deutschland
Schweizer Erblasser, Schweizer Immobilie, deutscher Erbe Schweizer Besteuerung nach kantonalem Recht möglich Immobilie grundsätzlich freizustellen; Progressionswirkung möglich
nicht schweizerischer Erblasser, Schweizer Immobilie, deutscher Erbe Schweizer Besteuerung möglich deutsche Besteuerung kann bestehen; Schweizer Steuer gegebenenfalls anzurechnen
deutscher Erblasser, Schweizer Immobilie Art. 5 gibt der Schweiz ein Besteuerungsrecht grundsätzlich deutsche Erbschaftsteuer; je nach Staatsangehörigkeit und DBA Anrechnung oder Freistellung prüfen

Staatsangehörigkeit kann für dieselbe Immobilie zu einem anderen Ergebnis führen

Bei Schweizer Grundvermögen sollte deshalb niemals nur mit Wohnsitz und Belegenheitsort gearbeitet werden. Die Staatsangehörigkeit des Erblassers gehört zwingend in die DBA-Prüfung.

§ 19 Abs. 2 ErbStG

Steuerfrei bedeutet nicht immer ohne Einfluss auf die deutsche Steuer

Wird die Schweizer Immobilie nach dem Erbschaftsteuer-DBA von der deutschen Besteuerung ausgenommen, kann ihr Wert trotzdem für die Höhe des Steuersatzes auf den in Deutschland verbleibenden steuerpflichtigen Erwerb relevant sein.

Artikel 10 Absatz 1 Buchstabe a erlaubt Deutschland ausdrücklich, bei der Steuer auf das Vermögen, für das Deutschland das Besteuerungsrecht behält, den Steuersatz anzuwenden, der sich ergeben würde, wenn die Schweizer Immobilie nicht freigestellt wäre.

Das deutsche Recht setzt diesen Progressionsvorbehalt in § 19 Absatz 2 ErbStG um.

Beispiel

Ein deutscher Erbe erhält von einem Schweizer Erblasser sowohl eine Schweizer Immobilie als auch weiteres Vermögen, das in Deutschland steuerpflichtig bleibt. Die Schweizer Immobilie kann aus der deutschen Bemessungsgrundlage herausfallen, ihr Wert kann aber den Steuersatz auf den übrigen deutschen Erwerb erhöhen.

Deutsche Bewertung

Auch freigestelltes Schweizer Grundvermögen kann in Deutschland bewertet werden müssen

Für ausländisches Grundvermögen gelten besondere deutsche Bewertungsregeln. Nach § 31 BewG ist ausländisches Grundvermögen grundsätzlich nach den allgemeinen Bewertungsgrundsätzen des ersten Teils des Bewertungsgesetzes zu bewerten.

Zentral ist dabei der gemeine Wert. Dieser orientiert sich grundsätzlich an dem Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung erzielt werden könnte.

Ein Schweizer amtlicher Steuerwert oder Versicherungswert entspricht deshalb nicht automatisch dem Wert, der für die deutsche Erbschaftsteuer beziehungsweise den Progressionsvorbehalt benötigt wird.

Ausländisches Vermögen wird nicht gesondert festgestellt

Anders als bei deutschem Grundbesitz erfolgt für ausländisches Vermögen grundsätzlich keine gesonderte Feststellung nach § 151 BewG. Die Bewertung wird daher unmittelbar im Rahmen der Erbschaftsteuerprüfung relevant.

Hypotheken & Schulden

Grundstücksbezogene Schulden folgen im DBA grundsätzlich der Immobilie

Schweizer Immobilien sind häufig mit Hypotheken oder anderen grundstücksbezogenen Verbindlichkeiten belastet.

Artikel 9 des Erbschaftsteuer-DBA enthält eigene Regeln zur Zuordnung von Nachlassschulden. Schulden, die mit einem bestimmten Vermögensgegenstand wirtschaftlich zusammenhängen, werden grundsätzlich vom Wert dieses Vermögensgegenstands abgezogen.

Eine Hypothek auf einem Schweizer Haus ist deshalb grundsätzlich der Schweizer Immobilie zuzuordnen.

Haus

Immobilienwert

Ausgangspunkt ist der steuerlich maßgebliche Grundstückswert.

CHF

Hypothek

Wirtschaftlich mit dem Grundstück zusammenhängende Schulden werden zugeordnet.

Netto

Nachlasswert

Für die Steuer ist nicht zwingend der unbelastete Bruttowert entscheidend.

Beispiel

Schweizer Vater – Kind lebt in Deutschland – Ferienwohnung in Graubünden

Ein Schweizer Staatsangehöriger lebt bis zu seinem Tod in der Schweiz. Sein Kind lebt dauerhaft in Deutschland. Zum Nachlass gehört eine Ferienwohnung im Kanton Graubünden.

01

Schweiz

Die Immobilie wird nach dem Recht des Belegenheitskantons geprüft.

02

Deutschland

Der deutsche Wohnsitz des Kindes begründet grundsätzlich deutsche Steuerpflicht.

03

DBA

Wegen der Schweizer Staatsangehörigkeit des Vaters ist Art. 10 Abs. 1 Buchst. a relevant.

04

Ergebnis

Die Schweizer Immobilie wird grundsätzlich in Deutschland freigestellt, kann aber den Steuersatz auf anderen Erwerb beeinflussen.

Nach dem Erbfall

Das Erben der Immobilie und ihr späterer Verkauf sind zwei verschiedene Steuervorgänge

Mit der Erbschaftsteuerprüfung ist die steuerliche Behandlung einer Schweizer Immobilie noch nicht abgeschlossen.

Behält der deutsche Erbe die Immobilie, können laufende Schweizer Steuern auf das Grundstück und gegebenenfalls Einkünfte aus Vermietung entstehen. Diese Einkünfte müssen zusätzlich im Verhältnis Deutschland–Schweiz einkommensteuerlich koordiniert werden.

Wird die Immobilie später verkauft, kann in der Schweiz insbesondere Grundstückgewinnsteuer entstehen. Daneben ist aus deutscher Sicht gesondert zu prüfen, ob der Verkauf nach deutschem Einkommensteuerrecht steuerlich relevant ist.

Erbschaftsteuer-DBA gilt nicht für den späteren Verkauf

Das besondere Erbschaftsteuerabkommen regelt den Vermögensübergang von Todes wegen. Laufende Einkünfte und ein späterer Verkauf richten sich nach dem Einkommensteuerrecht und dem allgemeinen DBA Deutschland–Schweiz.

Deutsche Compliance

Die Schweizer Immobilie gehört in die deutsche Erbschaftsteuerprüfung

Ein steuerbarer Erwerb ist grundsätzlich innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis des Erwerbs dem zuständigen deutschen Erbschaftsteuerfinanzamt anzuzeigen.

Das gilt auch dann, wenn aufgrund des Erbschaftsteuer-DBA letztlich eine Freistellung der Schweizer Immobilie in Betracht kommt.

Gerade wegen der möglichen Freistellung, des Progressionsvorbehalts und der unterschiedlichen Bewertungsregeln sollte die Immobilie transparent mit den erforderlichen Unterlagen in die deutsche Prüfung aufgenommen werden.

Freistellung ist kein Grund, die Immobilie wegzulassen

Ob das DBA die Immobilie von der deutschen Steuer ausnimmt, ist eine steuerrechtliche Schlussfolgerung. Dafür müssen Lage, Wert, Staatsangehörigkeit des Erblassers und die übrigen Nachlassdaten zunächst vollständig offengelegt und geprüft werden.

Unterlagen

Welche Dokumente werden benötigt?

Unterlage Zweck
Erbschein, Erbenbescheinigung oder Testament Rechtsgrund und Erwerbsquote feststellen
Sterbeurkunde maßgeblichen Erbfallzeitpunkt dokumentieren
Pass / Staatsangehörigkeitsnachweis des Erblassers Freistellungsregel nach Art. 10 prüfen
Wohnsitznachweise des Erblassers DBA-Wohnsitz bestimmen
Grundbuchauszug Eigentum, Quote und Belastungen feststellen
Immobilienbewertung Wert im Todeszeitpunkt nachweisen
Hypothekenunterlagen grundstücksbezogene Schulden zuordnen
Schweizer Erbschaftsteuerveranlagung kantonale Steuer und DBA-Behandlung dokumentieren
Unterlagen zum übrigen Nachlass deutsche Gesamtsteuer und Progressionswirkung berechnen
frühere Schenkungen deutsche Vorerwerbe und Freibeträge prüfen

Prüfreihenfolge

Schweizer Immobilie beim deutschen Erben in acht Schritten

01

Wohnsitz

Wohnsitz des Erblassers und des Erwerbers feststellen.

02

Nationalität

Staatsangehörigkeit des Erblassers dokumentieren.

03

Immobilie

Belegenheitskanton und Eigentumsquote bestimmen.

04

Schweiz

Kantonale Erbschaftsteuer und lokale Regeln prüfen.

05

Deutschland

Unbeschränkte deutsche Steuerpflicht feststellen.

06

DBA

Art. 5, Art. 8 und Art. 10 anwenden.

07

Bewertung

Gemeinen Wert und zugehörige Schulden bestimmen.

08

Erklärung

Deutsche Anzeige und gegebenenfalls Steuererklärung koordinieren.

Häufige Fragen

Schweizer Immobilie erben bei deutschem Wohnsitz

Muss ich eine geerbte Schweizer Immobilie in Deutschland versteuern?
Wegen Ihres deutschen Wohnsitzes kann zunächst unbeschränkte deutsche Erbschaftsteuerpflicht bestehen. Ob die Schweizer Immobilie tatsächlich in die deutsche Steuerbemessungsgrundlage eingeht, hängt jedoch vom Erbschaftsteuer-DBA und insbesondere von der Staatsangehörigkeit des Erblassers ab.
Darf die Schweiz eine Schweizer Immobilie besteuern?
Ja. Schweizer Grundvermögen kann in der Schweiz erbschaftsteuerlich erfasst werden. Innerhalb der Schweiz ist grundsätzlich der Belegenheitskanton der Immobilie maßgeblich.
Was gilt, wenn der Erblasser Schweizer Staatsangehöriger war?
Für in der Schweiz gelegenes unbewegliches Vermögen enthält Artikel 10 Abs. 1 Buchstabe a des Erbschaftsteuer-DBA eine besondere Freistellung. Der Bundesfinanzhof hat bestätigt, dass diese Freistellung auch das deutsche Besteuerungsrecht aufgrund eines in Deutschland ansässigen Erwerbers einschränkt.
Ist die Schweizer Immobilie dann in Deutschland vollständig irrelevant?
Nein. Auch eine vom deutschen Besteuerungsrecht ausgenommene Schweizer Immobilie kann über den Progressionsvorbehalt den Steuersatz auf anderes in Deutschland steuerpflichtiges Nachlassvermögen beeinflussen.
Was gilt, wenn der Erblasser kein Schweizer Staatsangehöriger war?
Dann greift die besondere Freistellung für Schweizer unbewegliches Vermögen nicht automatisch. Soweit Deutschland ebenfalls besteuern darf, kann stattdessen eine Anrechnung der Schweizer Erbschaftsteuer nach den DBA-Regeln erforderlich sein.
Was bedeutet Artikel 8 Absatz 2 des Erbschaftsteuer-DBA?
Die Vorschrift erlaubt Deutschland grundsätzlich eine weitergehende Besteuerung des Nachlasses, wenn der Erwerber im Todeszeitpunkt in Deutschland eine ständige Wohnstätte oder seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Dieses Recht wird jedoch durch die Entlastungsregeln des Artikels 10 eingeschränkt.
Gibt es eine Ausnahme, wenn Erblasser und Erbe beide Schweizer sind?
Ja. Das besondere deutsche Besteuerungsrecht des Artikels 8 Absatz 2 gilt nicht, wenn Erblasser und Erwerber im Todeszeitpunkt beide Schweizer Staatsangehörige waren.
Welcher Wert wird in Deutschland für eine Schweizer Immobilie angesetzt?
Ausländisches Grundvermögen wird nach § 31 BewG nach den deutschen Bewertungsgrundsätzen bewertet. Zentral ist grundsätzlich der gemeine Wert, also der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis.
Kann der Schweizer Steuerwert übernommen werden?
Nicht automatisch. Schweizer Steuerwerte können nach anderen Bewertungsmaßstäben ermittelt worden sein. Für deutsche Zwecke ist eine eigenständige Bewertung erforderlich.
Wird ausländisches Grundvermögen in Deutschland gesondert festgestellt?
Grundsätzlich nein. § 151 Abs. 4 BewG sieht vor, dass ausländisches Vermögen nicht der gesonderten Feststellung unterliegt.
Kann eine Schweizer Hypothek abgezogen werden?
Grundstücksbezogene Schulden sind grundsätzlich zu berücksichtigen. Das Erbschaftsteuer-DBA ordnet wirtschaftlich mit einem bestimmten Vermögensgegenstand zusammenhängende Schulden grundsätzlich diesem Vermögensgegenstand zu.
Sind Kinder in der Schweiz von der Erbschaftsteuer befreit?
In vielen Kantonen sind direkte Nachkommen von der Erbschaftsteuer befreit. Die konkrete Behandlung hängt jedoch vom Recht des Belegenheitskantons ab.
Gilt der deutsche Freibetrag von 400.000 EUR für Kinder trotzdem?
Besteht unbeschränkte deutsche Erbschaftsteuerpflicht, steht einem Kind grundsätzlich der persönliche Freibetrag von 400.000 EUR zu. Ob er sich wegen der DBA-Freistellung der Schweizer Immobilie tatsächlich auf diese Immobilie auswirkt, ist eine gesonderte Frage.
Muss ich die Schweizer Immobilie dem deutschen Finanzamt anzeigen, wenn sie nach dem DBA steuerfrei ist?
Die mögliche DBA-Freistellung beseitigt nicht automatisch die deutschen Anzeige- und Erklärungspflichten. Die Immobilie sollte vollständig offengelegt werden, damit Freistellung und Progressionswirkung korrekt geprüft werden können.
Was passiert steuerlich, wenn ich die geerbte Immobilie später vermiete?
Nach dem Erbfall gelten für laufende Mieteinnahmen die Einkommensteuerregeln und das allgemeine DBA Deutschland–Schweiz. Das Erbschaftsteuer-DBA ist hierfür nicht mehr die maßgebliche Rechtsgrundlage.
Was passiert bei einem späteren Verkauf?
Der spätere Verkauf ist ein eigener Steuervorgang. In der Schweiz kann insbesondere Grundstückgewinnsteuer entstehen. Zusätzlich ist die deutsche einkommensteuerliche Behandlung des Verkaufs zu prüfen.

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Gesamtüberblick über deutsche Steuer, Schweizer Steuer und Erbschaftsteuer-DBA.

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Deutsche Anzeige- und Erklärungspflichten nach dem ErbStG.

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