Fachartikel

Hypothek · CHF/EUR · Schuldzinsen · Sicherheiten

Schweizer Immobilie aus Deutschland finanzieren

Wer in Deutschland wohnt und eine Immobilie in der Schweiz erwirbt, kann den Kauf grundsätzlich mit Eigenkapital, einer Schweizer Hypothek, einer Finanzierung aus Deutschland oder einer Kombination finanzieren. Entscheidend sind dabei nicht nur Zinssatz und Beleihung, sondern auch Währung, Sicherheiten, Nutzung der Immobilie, steuerliche Zuordnung der Schuldzinsen und der spätere Exit.

Überblick

Finanzierung und Nutzung der Immobilie müssen zusammenpassen

Die optimale Finanzierung einer Schweizer Immobilie lässt sich nicht allein anhand des niedrigsten Nominalzinses bestimmen.

Für einen Käufer mit deutschem Wohnsitz sind zusätzlich die Währung seiner laufenden Einkünfte, die geplante Nutzung der Immobilie, vorhandenes Vermögen, die mögliche Besicherung und die steuerliche Behandlung der Finanzierung relevant.

Eine selbst genutzte Ferienwohnung kann deshalb eine andere sinnvolle Finanzierungsstruktur haben als eine Schweizer Vermietungsimmobilie.

Grundentscheidung

Vier Faktoren sind wichtiger als der reine Zinssatz

Die Finanzierung sollte bereits vor Unterzeichnung des Kaufvertrags feststehen.

In welcher Währung entstehen Kaufpreis und laufende Kosten?
In welcher Währung erzielt der Käufer Einkommen?
Wird die Immobilie selbst genutzt oder vermietet?
Welche Sicherheiten kann die finanzierende Bank verwerten?

Strukturvergleich

Schweizer Hypothek oder Finanzierung aus Deutschland?

Faktor	Schweizer Finanzierung	Deutsche Finanzierung
Objekt als Sicherheit	Schweizer Bank kann das Schweizer Grundstück unmittelbar als Grundpfand einbeziehen	grenzüberschreitende Besicherung kann komplexer sein
Darlehenswährung	häufig CHF-nahe Struktur	häufig eher EUR-orientiert, abhängig von Bank und Struktur
Einkommen des Käufers	deutsches Einkommen muss von der Schweizer Bank entsprechend geprüft werden	deutsche Einkommens- und Vermögenssituation liegt näher am Kreditgeber
Währungsrisiko	bei CHF-Finanzierung geringeres Währungs-Mismatch zum Schweizer Objekt	bei EUR-Finanzierung kann ein CHF/EUR-Mismatch entstehen
Immobilienkenntnis	lokaler Markt und Schweizer Bewertungssystem	abhängig von Erfahrung der Bank mit Schweizer Sicherheiten
Steuerliche Wirkung	Nicht der Sitz der Bank, sondern insbesondere Verwendung des Darlehens und Nutzung der Immobilie bestimmen die steuerliche Zuordnung

Es gibt keine pauschal bessere Finanzierungsseite

Welche Bank und Währung sinnvoller sind, hängt wesentlich von Einkommen, Vermögen, Immobilienart, Nutzung, Beleihung und langfristiger Planung ab.

Schweizer Hypothek

Das Schweizer Objekt kann unmittelbar als Sicherheit dienen

Eine Schweizer Finanzierung hat den strukturellen Vorteil, dass Kreditgeber, Grundstück, Grundpfand und gegebenenfalls Darlehenswährung im gleichen Rechtsraum liegen.

Für einen in Deutschland wohnenden Käufer bedeutet dies allerdings nicht, dass jede Schweizer Bank eine Finanzierung anbietet. Kreditentscheidung, Beleihung, Eigenkapitalanforderungen und Anforderungen an ausländische Kreditnehmer sind bankabhängig.

LTV

Beleihung

Die Bank bewertet den Belehnungswert und bestimmt daraus den finanzierbaren Anteil.

CHF

Darlehenswährung

Eine Finanzierung in CHF passt wirtschaftlich zum Wert des Schweizer Objekts.

Lien

Grundpfand

Die Schweizer Immobilie dient regelmäßig unmittelbar der Besicherung.

Income

Deutsches Einkommen

Einkommen und Vermögen außerhalb der Schweiz müssen gegenüber der Bank dokumentiert werden.

Ausländischer Wohnsitz kann die Kreditprüfung verschärfen

Eine Bank kann bei einem in Deutschland ansässigen Käufer andere Eigenkapital-, Dokumentations- oder Beleihungsanforderungen stellen als bei einem in der Schweiz ansässigen Kreditnehmer.

Finanzierung aus Deutschland

Eine deutsche Finanzierung kann sinnvoll sein – die Besicherung ist aber entscheidend

Eine Finanzierung durch eine deutsche Bank kann insbesondere interessant sein, wenn der Käufer sein Einkommen, sein liquides Vermögen oder weitere Immobilien überwiegend in Deutschland hält.

Die zentrale Frage ist dann, welche Sicherheit der Kreditgeber akzeptiert. Nicht jede deutsche Bank finanziert unmittelbar ein Schweizer Grundstück oder nimmt dort ohne Weiteres ein Grundpfand als Hauptsicherheit.

Deutsche Sicherheiten

Bestehende Immobilien, Wertpapiervermögen oder andere Sicherheiten können in die Finanzierung einbezogen werden.

EUR

Euro-Finanzierung

Die Finanzierung kann besser zu einem in EUR erzielten laufenden Einkommen passen.

Schweizer Objekt

Eine direkte Besicherung über das Schweizer Grundstück muss mit dem Kreditgeber konkret geklärt werden.

Auch eine Mischfinanzierung ist möglich

Eigenkapital, Schweizer Hypothek und zusätzliche Finanzierung aus Deutschland können kombiniert werden. Entscheidend ist, dass Zahlungsströme und Sicherheiten nachvollziehbar bleiben.

CHF & EUR

Das Währungsrisiko gehört in die Finanzierungsentscheidung

Die Schweizer Immobilie wird typischerweise in CHF bewertet und ein späterer Verkauf erfolgt ebenfalls regelmäßig in CHF.

Gleichzeitig erzielt ein Käufer mit Wohnsitz und Tätigkeit in Deutschland sein laufendes Einkommen häufig in EUR. Dadurch kann ein Währungs-Mismatch entstehen.

CHF/CHF

Objekt und Darlehen in CHF

Objektwert und Darlehensschuld bewegen sich grundsätzlich in derselben Währung.

EUR/CHF

Einkommen in EUR

Zins- und Tilgungszahlungen für ein CHF-Darlehen müssen aus EUR finanziert werden.

Exit

Späterer Verkauf

Ein CHF-Verkaufserlös kann besser zu einer verbleibenden CHF-Schuld passen als zu einer EUR-Schuld.

Niedrigerer Zins ist nicht automatisch günstiger

Ein Zinsvorteil kann durch Wechselkursbewegungen wirtschaftlich überkompensiert werden. Finanzierungskosten sollten deshalb nicht isoliert vom Währungsrisiko betrachtet werden.

Deutsche Steuerperspektive

Entscheidend ist die Verwendung des Darlehens

Für die deutsche steuerliche Behandlung ist nicht entscheidend, ob der Kreditgeber in Deutschland oder in der Schweiz sitzt.

Maßgeblich ist vielmehr, welchem wirtschaftlichen Zweck das Darlehen dient. Wird Fremdkapital für eine vermietete Schweizer Immobilie verwendet, müssen die Finanzierungskosten der entsprechenden Vermietungstätigkeit steuerlich zugeordnet werden.

Bei einer ausschließlich privat selbst genutzten Immobilie führt die Finanzierung dagegen grundsätzlich nicht zu demselben einkommensteuerlichen Werbungskostenabzug wie bei einer Einkunftsquelle.

Use

Mittelverwendung

Dokumentiert werden sollte, welcher Teil des Darlehens tatsächlich für Kauf oder vermietungsbezogene Aufwendungen eingesetzt wurde.

Interest

Schuldzinsen

Bei Vermietung sind Zinsen im Zusammenhang mit der deutschen Einkunftsermittlung zu beurteilen.

Principal

Tilgung

Tilgungsleistungen sind von laufenden Finanzierungskosten zu unterscheiden.

Darlehensweg nachvollziehbar dokumentieren

Gerade bei mehreren Konten, Umschuldungen oder einer Kombination aus Eigen- und Fremdkapital sollte der Zahlungsweg vom Darlehen bis zum Immobilienerwerb dokumentiert bleiben.

Eigennutzung

Bei einer selbst genutzten Schweizer Immobilie steht die wirtschaftliche Finanzierung im Vordergrund

Wird die Immobilie ausschließlich privat genutzt, etwa als Ferienwohnung oder Zweitwohnsitz, besteht aus deutscher Sicht grundsätzlich keine laufende Vermietungseinkunftsquelle.

Die Finanzierungsentscheidung wird dann stärker von Liquidität, Währung, Zinssicherheit, Vermögensstruktur und späterem Verkauf bestimmt.

Wohnsitzwirkung separat prüfen

Eine dauerhaft verfügbare Schweizer Wohnung kann unabhängig von ihrer Finanzierung Ansässigkeitsfragen auslösen. Diese gehören in den Ansässigkeits- und Wohnsitzcluster.

Vermietung

Bei Vermietung wird die Finanzierung Teil der steuerlichen Einkunftsermittlung

Wird die Schweizer Immobilie vermietet, gehört die Finanzierung zur laufenden grenzüberschreitenden Steueranalyse.

Mieteinnahmen, Schuldzinsen, laufende Objektkosten und Schweizer Steuer müssen aus deutscher Sicht zusammengeführt werden.

Der Finanzierungsartikel beantwortet deshalb die Strukturfrage; die vollständige laufende Besteuerung wird im Vermietungsartikel behandelt.

Vermietungsbesteuerung separat vertieft

Siehe Schweizer Vermietungsimmobilie bei deutschem Wohnsitz .

Gesellschaftsstruktur

Bei einer Immobiliengesellschaft kommen zusätzliche Finanzierungsfragen hinzu

Wird die Schweizer Immobilie über eine deutsche GmbH oder Schweizer AG beziehungsweise GmbH gehalten, reicht eine private Hypothekenanalyse nicht aus.

Dann müssen insbesondere Eigenkapital, Bankdarlehen, Gesellschafterdarlehen, Fremdvergleich, Zinszahlungen und die steuerliche Behandlung auf Gesellschaftsebene zusammen betrachtet werden.

Equity

Eigenkapital

Kapitalzuführung durch den Gesellschafter oder die Muttergesellschaft.

Bank

Bankdarlehen

Finanzierung auf Ebene der Objekt- oder Muttergesellschaft.

Loan

Gesellschafterdarlehen

Zins, Fremdvergleich und grenzüberschreitende steuerliche Behandlung prüfen.

Rechtsform und Finanzierung zusammen analysieren

Für den Strukturvergleich siehe Deutsche GmbH oder Schweizer AG für Schweizer Immobilien?

Langfristige Planung

Die Finanzierung sollte auch zum späteren Exit passen

Ein Immobilienkredit sollte nicht nur für die ersten Jahre nach dem Erwerb funktionieren.

Bei der Strukturierung sollte deshalb auch bedacht werden, was beim späteren Verkauf, bei einer Umschuldung, bei einem Umzug oder bei einer vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens passiert.

Sell

Verkauf

Verkaufserlös und Restschuld sollten währungsseitig zusammen betrachtet werden.

Refi

Umschuldung

Ein späterer Wechsel von Bank, Währung oder Darlehensstruktur kann neue Kosten auslösen.

Move

Wohnsitzwechsel

Ein späterer Umzug zwischen Deutschland und der Schweiz kann die Gesamtstruktur verändern.

Term

Zinsbindung

Laufzeit und vorzeitige Rückzahlung sollten zum geplanten Anlagehorizont passen.

Typische Fragen

Häufige Fragen zur Finanzierung

Kann ich als Deutscher eine Schweizer Hypothek aufnehmen?

Grundsätzlich kann eine Schweizer Bank auch einen in Deutschland wohnenden Käufer finanzieren. Ob und zu welchen Bedingungen, hängt von der jeweiligen Bank, Bonität, Immobilie und Besicherung ab.

Ist eine CHF-Hypothek besser als ein EUR-Darlehen?

Nicht pauschal. Zinssatz, Einkommenswährung, Objektwährung und späterer Verkauf müssen gemeinsam betrachtet werden.

Kann eine deutsche Bank die Schweizer Immobilie finanzieren?

Das hängt von der Bank und ihrer Bereitschaft ab, Schweizer Immobilien beziehungsweise alternative Sicherheiten einzubeziehen.

Kann ich die Schuldzinsen in Deutschland abziehen?

Bei einer vermieteten Immobilie kann ein steuerlicher Zusammenhang bestehen. Entscheidend sind Verwendung des Darlehens und die deutsche Einkunftsermittlung. Bei reiner privater Eigennutzung gelten andere Grundsätze.

Spielt es steuerlich eine Rolle, wo die Bank sitzt?

Für die Zuordnung der Schuldzinsen ist grundsätzlich der wirtschaftliche Zusammenhang der Finanzierung wichtiger als der Sitz des Kreditgebers.

Soll ich möglichst viel Fremdkapital einsetzen?

Das lässt sich nicht allein steuerlich beantworten. Liquidität, Zinsrisiko, Währung, Vermietungsrendite und persönliche Vermögensstruktur müssen zusammen betrachtet werden.

Weiterführende Themen

Finanzierung bleibt ein eigener Fachartikel

Dieser Artikel behandelt die Finanzierungsstruktur. Kaufrecht, laufende Vermietungsbesteuerung und Gesellschaftsstruktur werden nicht nochmals parallel aufgebaut.

Übergeordnete Situation

Schweizer Immobilie bei deutschem Wohnsitz

Gesamtfall zu Kauf, Nutzung, Finanzierung, Vermietung und Verkauf.

Situation öffnen

Kaufprozess

Schweizer Immobilie kaufen

Objektprüfung, Finanzierung, Notariat, Kaufvertrag und Grundbuch.

Kaufprozess öffnen

Erwerbsrecht

Lex Koller

Erwerbsberechtigung für deutsche Käufer bei Schweizer Immobilien.

Lex Koller öffnen