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Immobilien & Kapitalvermögen

Steuerberatung für Immobilien und Kapitalanlagen in Deutschland

Steuerliche Beratung und Deklaration für private Immobilien, Vermietung, Depots, Wertpapiere, Investmentfonds, Beteiligungen und ausländisches Kapitalvermögen.

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Private Vermögensbesteuerung

Immobilien und Kapitalanlagen folgen unterschiedlichen Steuerregeln

Immobilien, Wertpapiere, Investmentfonds und Beteiligungen können in der deutschen Einkommensteuer sehr unterschiedlich behandelt werden. Entscheidend sind unter anderem Art des Vermögenswerts, Nutzung, Haltedauer, Beteiligungshöhe und die Frage, ob sich das Vermögen in Deutschland oder im Ausland befindet.

Bei vermieteten Immobilien stehen regelmäßig Mieteinkünfte, Abschreibungen, Finanzierungskosten und spätere Veräußerungen im Mittelpunkt. Bei Kapitalanlagen sind dagegen insbesondere Dividenden, Zinsen, Veräußerungsgewinne, Investmentfonds und ausländische Quellensteuern zu berücksichtigen.

Bei größeren Beteiligungen an Kapitalgesellschaften können zusätzlich besondere Vorschriften wie § 17 EStG oder bei internationalen Strukturen das Außensteuergesetz relevant werden.

Leistungsumfang

Steuerberatung für Immobilien und Kapitalvermögen

Wir unterstützen bei laufender Deklaration, einzelnen Transaktionen und komplexeren Vermögensstrukturen im In- und Ausland.

01

Vermietete Immobilien

Erstellung und Prüfung der steuerlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

  • Mieteinnahmen
  • Werbungskosten
  • Abschreibung und AfA-Bemessungsgrundlage
  • Finanzierungs- und Schuldzinsen
02

Kauf und Anschaffung

Steuerliche Einordnung der Anschaffungs- und Nebenkosten sowie Vorbereitung der späteren steuerlichen Behandlung.

  • Kaufpreisaufteilung
  • Grund und Boden / Gebäude
  • Anschaffungsnebenkosten
  • Finanzierung
03

Verkauf von Immobilien

Prüfung der deutschen Einkommensteuerfolgen einer Immobilienveräußerung.

  • § 23 EStG
  • Zehnjahresfrist
  • Eigennutzung
  • Veräußerungsgewinn
04

Aktien, Zinsen und Dividenden

Deklaration und steuerliche Einordnung privater Kapitalerträge und Wertpapiertransaktionen.

  • Dividenden
  • Zinsen
  • Aktienverkäufe
  • Verlustverrechnung
05

Investmentfonds und ETFs

Steuerliche Behandlung von deutschen und ausländischen Investmentfonds nach dem deutschen Investmentsteuerrecht.

  • Ausschüttungen
  • Vorabpauschale
  • Teilfreistellungen
  • Veräußerungsgewinne
06

Ausländische Depots

Aufbereitung ausländischer Bank- und Brokerunterlagen für die deutsche Einkommensteuererklärung.

  • Dividenden und Zinsen
  • Capital Gains
  • Währungsumrechnung
  • Ausländische Quellensteuer
07

Beteiligungen

Steuerliche Beratung zu privaten Anteilen an deutschen und ausländischen Kapitalgesellschaften.

  • Ausschüttungen
  • § 17 EStG
  • Beteiligungsverkäufe
  • Ausländische Gesellschaften
08

Kryptowährungen und digitale Vermögenswerte

Steuerliche Einordnung privater Transaktionen mit Kryptowährungen und vergleichbaren digitalen Vermögenswerten.

  • Käufe und Verkäufe
  • Tauschvorgänge
  • Haltefristen
  • Dokumentation der Transaktionen
09

Vermögensstruktur und Planung

Steuerliche Analyse größerer Immobilien-, Depot- und Beteiligungsstrukturen vor Transaktionen oder Wohnsitzwechseln.

  • Verkaufsplanung
  • Vermögensübertragungen
  • Holding- und Beteiligungsfragen
  • Zuzug und Wegzug

Immobilienbesteuerung

Vermietung, Abschreibung und späterer Verkauf

Bei vermieteten Immobilien wird der steuerliche Überschuss aus den Mieteinnahmen und den abzugsfähigen Werbungskosten ermittelt. Dazu gehören je nach Sachverhalt insbesondere Abschreibung, Finanzierungskosten, Erhaltungsaufwendungen, Verwaltungskosten und sonstige objektbezogene Aufwendungen.

Bereits beim Erwerb ist die richtige Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden sowie Gebäude wichtig, weil nur der auf das Gebäude entfallende Teil grundsätzlich der Abschreibung unterliegt.

Beim späteren Verkauf muss gesondert geprüft werden, ob ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegt oder eine Steuerbefreiung, insbesondere aufgrund der zeitlichen Voraussetzungen oder einer begünstigten Eigennutzung, greift.

Kapitalvermögen

Deutsche und ausländische Depots richtig erfassen

Bei deutschen Banken wird Kapitalertragsteuer häufig bereits an der Quelle einbehalten. Dennoch kann eine Erklärung sinnvoll oder erforderlich sein, etwa bei Verlustverrechnung, ausländischer Quellensteuer oder besonderen Beteiligungen.

Bei ausländischen Banken und Brokern erfolgt dagegen regelmäßig kein deutscher Steuerabzug. Die Transaktionen müssen dann anhand der Brokerunterlagen nach deutschen Steuerregeln aufbereitet werden.

Besonders wichtig ist, dass ausländische Steuerberichte nicht ungeprüft übernommen werden. Anschaffungskosten, Veräußerungserlöse, Fondsklassifikation und Währungsumrechnung können nach deutschem Steuerrecht anders zu behandeln sein.

Typische Mandanten

Für welche Situationen die Beratung geeignet ist

Immobilieneigentümer

Privatpersonen mit einer oder mehreren vermieteten Immobilien in Deutschland oder im Ausland.

Private Anleger

Personen mit Aktien, ETFs, Fonds, Anleihen oder größeren deutschen und ausländischen Depots.

Unternehmer und Gesellschafter

Personen mit Beteiligungen an deutschen oder ausländischen Unternehmen und geplanten Anteilsverkäufen.

International mobile Personen

Anleger und Immobilieneigentümer, die nach Deutschland ziehen, Deutschland verlassen oder Vermögen in mehreren Staaten halten.

Zusammenarbeit

Von den Unterlagen bis zur steuerlichen Deklaration

Schritt 1

Vermögensstruktur

Wir erfassen Immobilien, Depots, Beteiligungen, Einkunftsarten und internationale Verbindungen.

Schritt 2

Unterlagen

Kaufverträge, Darlehen, Mietabrechnungen, Depotauszüge und Brokerberichte werden strukturiert übernommen.

Schritt 3

Steuerliche Aufbereitung

Wir ermitteln die nach deutschem Steuerrecht relevanten Einkünfte, Aufwendungen, Gewinne und Quellensteuern.

Schritt 4

Erklärung und Nachbearbeitung

Die Beträge werden in die Steuererklärung übernommen und spätere Rückfragen oder Abweichungen im Steuerbescheid geprüft.

Cross-Border Assets

Immobilien und Kapitalvermögen im Ausland

Ausländische Immobilien, Depots, Gesellschaftsbeteiligungen und Quellensteuern erfordern eine abgestimmte Behandlung nach deutschem Steuerrecht und dem jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen.

DE ↔ US

Deutschland–USA

U.S. Immobilien, Brokerage Accounts, Aktien, ETFs und Beteiligungen müssen für die deutsche Steuererklärung nach deutschen Regeln eingeordnet werden.

  • U.S. Mietimmobilien
  • U.S. Aktien und Brokerkonten
  • Investmentfonds und PFIC-Koordination
  • Quellensteuer und Doppelbesteuerungsabkommen
Leistungen Deutschland–USA
DE ↔ CH

Deutschland–Schweiz

Schweizer Immobilien, Depots und Beteiligungen können sowohl deutsche als auch schweizerische Steuerfragen auslösen.

  • Immobilien und Vermietung
  • Schweizer Depots und Kapitalerträge
  • Quellen- und Verrechnungssteuer
  • Ansässigkeit und DBA
Leistungen Deutschland–Schweiz

Fachwissen

Immobilien, Beteiligungen und internationale Investments

Vertiefende Beiträge behandeln einzelne Vermögensarten, Beteiligungsveräußerungen und grenzüberschreitende Deutschland–USA-Sachverhalte.

Häufige Fragen

Immobilien und Kapitalvermögen in der deutschen Steuererklärung

Wie werden Mieteinnahmen in Deutschland besteuert?
Bei vermieteten Immobilien werden grundsätzlich die Einnahmen aus Vermietung den abzugsfähigen Werbungskosten gegenübergestellt. Zu den möglichen Aufwendungen gehören insbesondere Abschreibung, Finanzierungskosten, Instandhaltung, Verwaltung und weitere objektbezogene Kosten.
Ist der Verkauf einer privaten Immobilie immer steuerpflichtig?
Nein. Ob ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG vorliegt, hängt insbesondere von Anschaffungs- und Verkaufszeitpunkt sowie von der Nutzung der Immobilie ab.
Müssen ausländische Depots in der deutschen Steuererklärung berücksichtigt werden?
Ja, soweit daraus steuerlich relevante Einkünfte oder Transaktionen entstehen. Dividenden, Zinsen, Fondserträge und Veräußerungsgewinne können auch dann in Deutschland steuerpflichtig sein, wenn das Depot bei einer ausländischen Bank oder einem ausländischen Broker geführt wird.
Kann ich den Steuerbericht meines ausländischen Brokers direkt übernehmen?
Nicht ohne Prüfung. Ausländische Steuerberichte folgen häufig anderen Berechnungs- und Klassifikationsregeln. Für die deutsche Steuererklärung müssen Anschaffungskosten, Gewinne, Fondserträge, Quellensteuern und Währungsumrechnungen nach deutschem Steuerrecht beurteilt werden.
Wie werden ETFs in Deutschland besteuert?
Investmentfonds und ETFs unterliegen grundsätzlich den Regeln des deutschen Investmentsteuergesetzes. Abhängig vom Fonds und den konkreten Erträgen können insbesondere Ausschüttungen, Vorabpauschalen, Veräußerungsgewinne und Teilfreistellungen relevant sein.
Beraten Sie auch zu Immobilien und Kapitalanlagen in den USA oder der Schweiz?
Ja. Ein Schwerpunkt liegt auf grenzüberschreitenden Sachverhalten zwischen Deutschland, den USA und der Schweiz. Dabei werden deutsches Steuerrecht, ausländische Steuerpflichten und das jeweilige Doppelbesteuerungsabkommen koordiniert.

Kontakt

Besprechen wir Ihre Immobilien und Kapitalanlagen.

Im Erstgespräch klären wir Art und Umfang Ihrer Immobilien, Depots, Beteiligungen, geplante Transaktionen, internationale Verbindungen und den voraussichtlichen steuerlichen Beratungsbedarf.

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