Fachartikel
Schweizer AG/GmbH · deutscher Gesellschafter · ImmobilienSchweizer Immobiliengesellschaft bei deutschem Gesellschafter
Hält eine Schweizer AG oder GmbH Immobilien in der Schweiz und lebt ihr Gesellschafter in Deutschland, sind Gesellschaftsebene und Gesellschafterebene steuerlich strikt zu trennen. Die Schweizer Gesellschaft erzielt die Immobilienerträge; in Deutschland stehen dagegen die Beteiligung, Dividenden, Schweizer Verrechnungssteuer, Gesellschafterfinanzierung, Geschäftsleitung und ein späterer Verkauf der Anteile im Vordergrund.
Überblick
Der deutsche Investor hält Gesellschaftsanteile – nicht unmittelbar die Immobilie
Die Schweizer Immobilien gehören zivilrechtlich und steuerlich der Schweizer AG oder GmbH. Der in Deutschland ansässige Investor besitzt dagegen Anteile an dieser Gesellschaft.
Dadurch entstehen zwei getrennte Ebenen: Auf Ebene der Schweizer Gesellschaft stehen Immobilienerträge, Objektfinanzierung, Unternehmensbesteuerung und ein möglicher Immobilienverkauf im Mittelpunkt.
Auf deutscher Ebene wird dagegen insbesondere relevant, wie die Beteiligung gehalten wird, welche Ausschüttungen erfolgen, wie Schweizer Quellensteuer behandelt wird und was bei einem späteren Anteilsverkauf geschieht.
Grundstruktur
Immobilie, Gesellschaft und Gesellschafter sind drei verschiedene Ebenen
Diese Trennung bestimmt die gesamte grenzüberschreitende Steueranalyse.
- Die Schweizer Gesellschaft besitzt die Immobilie.
- Die Schweizer Gesellschaft erzielt die Immobilienerträge.
- Der deutsche Investor besitzt Anteile an der Schweizer Gesellschaft.
- Dividenden und Anteilsverkäufe werden auf Gesellschafterebene beurteilt.
Schweizer Gesellschaftsebene
Die operative Immobilienbesteuerung findet zunächst in der Schweiz statt
Die Schweizer AG oder GmbH ist Eigentümerin der Immobilien. Sie vereinnahmt Mieten, trägt Objektkosten, nimmt gegebenenfalls Fremdfinanzierungen auf und realisiert einen Immobiliengewinn, wenn sie ein Grundstück verkauft.
Immobilienbestand
Grundstücke und Gebäude gehören zum Vermögen der Schweizer Gesellschaft.
Vermietung
Mieterträge und laufende Objektkosten entstehen auf Gesellschaftsebene.
Unternehmensbesteuerung
Die laufende Besteuerung richtet sich nach der Schweizer Gesellschafts- und Immobiliensteuerstruktur.
Gewinnverwendung
Gewinne können thesauriert, reinvestiert oder ausgeschüttet werden.
Der deutsche Gesellschafter erzielt nicht unmittelbar die Schweizer Mieteinnahmen
Solange die Immobilie von der Schweizer Kapitalgesellschaft gehalten wird, ist grundsätzlich die Gesellschaft Trägerin der Immobilienerträge. Der deutsche Gesellschafter hält eine Beteiligung und ist nicht selbst Vermieter der Schweizer Immobilie.
Ausschüttungen
Bei einer Dividende wechselt die Betrachtung auf die Gesellschafterebene
Werden Gewinne von der Schweizer Immobiliengesellschaft an einen in Deutschland ansässigen Gesellschafter ausgeschüttet, muss die Ausschüttung grenzüberschreitend koordiniert werden.
Zu prüfen sind insbesondere die Schweizer Verrechnungssteuer, eine mögliche Entlastung nach dem DBA und die deutsche Besteuerung der Dividende.
Verrechnungssteuer
Auf Schweizer Ausschüttungen kann zunächst Schweizer Verrechnungssteuer erhoben werden.
Entlastung
Das DBA kann das endgültige Schweizer Besteuerungsrecht begrenzen.
Deutsche Besteuerung
In Deutschland richtet sich die Behandlung nach der Stellung und Beteiligung des Gesellschafters.
Beteiligungsquote und Gesellschaftertyp sind wichtig
Eine natürliche Person und eine deutsche Kapitalgesellschaft können bei derselben Schweizer Ausschüttung unterschiedlichen deutschen Regeln unterliegen. Auch die Beteiligungsquote kann für die steuerliche Einordnung relevant sein.
Gesellschafterfinanzierung
Eigenkapital und Gesellschafterdarlehen sind steuerlich nicht dasselbe
Ein deutscher Gesellschafter kann einer Schweizer Immobiliengesellschaft neben Eigenkapital auch Fremdkapital zur Verfügung stellen.
Dann bestehen neben der Beteiligung zusätzliche Forderungs- und Zinsbeziehungen zwischen Deutschland und der Schweiz.
Eigenkapital
Beteiligungskapital trägt unmittelbar das unternehmerische Risiko der Gesellschaft.
Gesellschafterdarlehen
Darlehensbetrag, Zinssatz, Laufzeit und Rückzahlung müssen dokumentiert werden.
Fremdvergleich
Grenzüberschreitende Finanzierungsbeziehungen sollten fremdüblich ausgestaltet werden.
Gesellschafterdarlehen nicht mit der Beteiligung vermischen
Beteiligungserträge und Zinseinkünfte beruhen auf unterschiedlichen Rechtsverhältnissen und müssen steuerlich getrennt analysiert werden.
Geschäftsleitung
Eine Schweizer Gesellschaft sollte nicht faktisch aus Deutschland geführt werden
Eine Schweizer AG oder GmbH hat zwar ihren rechtlichen Sitz in der Schweiz. Für die steuerliche Einordnung kann jedoch zusätzlich relevant sein, wo die wesentlichen Leitungsentscheidungen tatsächlich getroffen werden.
Ist der deutsche Gesellschafter zugleich Organ oder Geschäftsführer und werden zentrale Entscheidungen regelmäßig aus Deutschland getroffen, muss die grenzüberschreitende Geschäftsleitungsfrage gesondert geprüft werden.
Organe
Wer trifft die wesentlichen unternehmerischen Entscheidungen?
Ort
Wo werden die maßgebenden Entscheidungen tatsächlich vorbereitet und getroffen?
Substanz
Governance, Sitzungsabläufe und tatsächliche Organisation sollten zur Struktur passen.
Geschäftsleitung ist kein immobilienspezifisches Thema
Die Frage betrifft Schweizer Gesellschaften generell und sollte deshalb nicht über einen eigenen Immobilien-Mikroartikel vervielfacht werden.
Exit
Asset Deal und Share Deal betreffen unterschiedliche Steuerpflichtige
Bei einer Immobiliengesellschaft muss klar unterschieden werden, ob die Gesellschaft selbst eine Immobilie verkauft oder ob der deutsche Gesellschafter seine Beteiligung an der Schweizer Gesellschaft veräußert.
Immobilienverkauf durch die Schweizer Gesellschaft
Die Schweizer AG oder GmbH verkauft eine Immobilie. Der Verkauf findet auf Gesellschaftsebene statt.
Der Gesellschafter verkauft dabei keine Anteile. Ein späterer Mittelzufluss an ihn erfordert einen weiteren Schritt, beispielsweise eine Ausschüttung.
Verkauf der Schweizer Gesellschaftsanteile
Der deutsche Gesellschafter verkauft seine Beteiligung. Die Schweizer Immobilien bleiben Eigentum der Gesellschaft.
Der Share Deal ist deshalb grundsätzlich ein Beteiligungsveräußerungsvorgang, bei dem zusätzlich immobilienbezogene Sonderregeln geprüft werden können.
Kein separater Asset- und Share-Deal-Mikrocluster nötig
Für diese konkrete Struktur können beide Exit-Varianten sinnvoll in einem kanonischen Artikel dargestellt werden. Allgemeine Fragen der Beteiligungsveräußerung gehören anschließend in den Unternehmens- und Beteiligungsbereich.
Strukturvergleich
Schweizer Gesellschaft oder direkter Erwerb über deutsche GmbH?
Die Schweizer Immobiliengesellschaft ist nur eine mögliche Erwerbsstruktur. Alternativ kann eine deutsche Kapitalgesellschaft die Schweizer Immobilie unmittelbar selbst halten.
| Schweizer Immobiliengesellschaft | Deutsche Kapitalgesellschaft hält direkt |
|---|---|
| Schweizer AG/GmbH ist Eigentümerin der Immobilie | deutsche GmbH/AG ist Eigentümerin der Immobilie |
| deutscher Investor hält Gesellschaftsanteile | keine Schweizer Beteiligungsgesellschaft erforderlich |
| Immobilienerträge zunächst auf Schweizer Gesellschaftsebene | Immobilienerträge entstehen unmittelbar bei der deutschen Gesellschaft |
| Ausschüttungsebene mit Verrechnungssteuer | keine Dividende aus Schweizer Tochtergesellschaft erforderlich |
| Share Deal über Schweizer Beteiligung möglich | Verkauf der deutschen Gesellschaft ist Beteiligungsverkauf auf deutscher Ebene |
Strukturentscheidung separat vergleichen
Die vorgelagerte Frage, ob eine deutsche GmbH oder eine Schweizer AG/GmbH als Erwerbsvehikel verwendet werden sollte, wird unter Deutsche GmbH oder Schweizer AG für Schweizer Immobilien? behandelt.
Typische Fragen
Häufige Fragen deutscher Gesellschafter
Wem gehören die Schweizer Immobilien?
Eigentümerin ist die Schweizer AG oder GmbH. Der deutsche Investor besitzt die Gesellschaftsanteile, nicht unmittelbar die Grundstücke.
Wo werden die Mieteinnahmen erzielt?
Die Immobilienerträge entstehen auf Ebene der Schweizer Gesellschaft.
Was passiert bei einer Ausschüttung?
Dann sind insbesondere Schweizer Verrechnungssteuer, DBA-Entlastung und deutsche Besteuerung des Gesellschafters zu koordinieren.
Kann ich der Schweizer Gesellschaft Geld leihen?
Ja. Gesellschafterdarlehen müssen aber getrennt von der Beteiligung strukturiert und fremdüblich dokumentiert werden.
Was gilt beim Verkauf einer Immobilie?
Verkauft die Schweizer Gesellschaft selbst ein Grundstück, liegt ein Asset Deal auf Gesellschaftsebene vor.
Was gilt beim Verkauf meiner Anteile?
Dann verkauft der deutsche Gesellschafter seine Beteiligung an der Schweizer Gesellschaft. Das ist vom Immobilienverkauf zu unterscheiden.
Ist eine Schweizer AG besser als eine GmbH?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Rechtsform, Kapitalstruktur, Investorenkreis, Governance und Exit-Plan müssen zusammen betrachtet werden.
Kann die Geschäftsleitung in Deutschland problematisch sein?
Ja. Werden wesentliche Leitungsentscheidungen tatsächlich aus Deutschland getroffen, können zusätzliche steuerliche Anknüpfungen entstehen.
Einordnung
Der Schwerpunkt liegt auf Beteiligungsbesteuerung
Die Immobilien sind wirtschaftlicher Hintergrund. Für den deutschen Steuerpflichtigen ist der unmittelbare Vermögensgegenstand jedoch die Beteiligung an der Schweizer Kapitalgesellschaft.
Deutscher Unternehmer investiert in der Schweiz
Schweizer Kapitalgesellschaft, Beteiligung, Dividenden, AStG und Beteiligungsverkauf.
Situation öffnenSchweizer Immobilie über deutsche Kapitalgesellschaft
Alternative Struktur: deutsche GmbH oder AG hält die Schweizer Immobilie unmittelbar.
Artikel öffnenDeutsche GmbH oder Schweizer AG?
Vergleich beider Gesellschaftsstrukturen vor dem Immobilieninvestment.
Vergleich öffnenDeutscher Unternehmer mit Schweizer Gesellschaft
Allgemeine Fragen zu Schweizer Gesellschaften bei deutschem Gesellschafter.
Artikel öffnenUnternehmen & Beteiligungen
Gesellschaften, Beteiligungen, Betriebsstätten, Verrechnungspreise und Außensteuerrecht.
Themenbereich öffnenImmobilien Deutschland–Schweiz
Direkter Immobilienbesitz, Kauf, Vermietung, Finanzierung und Verkauf.
Immobilienbereich öffnenSteuerberatung Deutschland–Schweiz
Sie wohnen in Deutschland und halten eine Schweizer Immobiliengesellschaft?
Wir koordinieren die Schweizer Gesellschafts- und Immobilienebene mit der deutschen Beteiligungsbesteuerung und prüfen Dividenden, Verrechnungssteuer, Gesellschafterdarlehen, Geschäftsleitung sowie Asset- und Share-Deal.
Struktur prüfen lassen