Fachartikel
Deutsche GmbH · Schweizer Immobilie · DirektbesitzSchweizer Immobilie über eine deutsche Kapitalgesellschaft
Hält eine deutsche GmbH oder andere deutsche Kapitalgesellschaft eine Schweizer Immobilie unmittelbar selbst, treffen Schweizer Immobilienbesteuerung und deutsche Unternehmensbesteuerung aufeinander. Zu prüfen sind insbesondere Erwerbsberechtigung, laufende Immobilienerträge, DBA-Behandlung, Rechnungslegung, Finanzierung, eine mögliche Schweizer Betriebsstätte und der spätere Verkauf.
Überblick
Die deutsche Gesellschaft ist Eigentümerin – die Immobilie liegt in der Schweiz
Bei dieser Struktur erwirbt nicht der deutsche Gesellschafter privat und auch keine Schweizer Tochtergesellschaft die Immobilie. Eigentümerin wird unmittelbar die deutsche Kapitalgesellschaft.
Dadurch bleibt die Gesellschaft ein deutsches Steuersubjekt. Gleichzeitig entstehen aufgrund der in der Schweiz belegenen Immobilie Schweizer steuerliche Anknüpfungspunkte.
Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht, welcher Staat „zuständig“ ist. Vielmehr müssen Schweizer Immobilienbesteuerung, deutsches Körperschaftsteuerrecht und das DBA Deutschland–Schweiz miteinander koordiniert werden.
Struktur
Drei Ebenen müssen auseinandergehalten werden
Der direkte Immobilienbesitz einer deutschen Kapitalgesellschaft ist keine gewöhnliche private Immobilienanlage.
- Eigentümerin ist eine deutsche Kapitalgesellschaft
- die Immobilie selbst unterliegt Schweizer Immobilienregeln
- Gewinne und Vermögenspositionen müssen auf deutscher Gesellschaftsebene abgebildet werden
Erwerb
Zuerst muss die deutsche Gesellschaft die Immobilie erwerben dürfen
Eine deutsche Kapitalgesellschaft ist aus Schweizer Sicht eine ausländische Gesellschaft. Deshalb muss vor dem Erwerb geprüft werden, ob die konkrete Immobilie von dieser Gesellschaft erworben werden darf.
Die Beurteilung hängt insbesondere von der Art des Grundstücks und der geplanten Nutzung ab. Bei Betriebsstättengrundstücken kann die Beurteilung deutlich anders ausfallen als bei Wohnimmobilien.
Erwerberin
Deutsche GmbH oder AG wird unmittelbar Grundstückseigentümerin.
Objekt
Wohnimmobilie, Anlageobjekt oder betrieblich genutztes Grundstück?
Lex Koller
Erwerbsberechtigung, Ausnahme oder Bewilligungspflicht vor dem Kauf klären.
Vollzug
Gesellschaftsnachweise, Vertretung, Kaufvertrag und Grundbuch abstimmen.
Lex Koller bleibt ein Immobilien-Erwerbsthema
Die allgemeinen Erwerbsbeschränkungen werden nicht auf dieser Unternehmensseite dupliziert. Siehe Schweizer Immobilie kaufen als Deutscher: Lex Koller .
Laufende Besteuerung
Schweizer Immobilienergebnis und deutsche Körperschaftsteuer müssen koordiniert werden
Erzielt die deutsche Gesellschaft Erträge aus der Schweizer Immobilie, entsteht aufgrund der Belegenheit ein Schweizer Besteuerungsanknüpfungspunkt.
Gleichzeitig bleibt die deutsche Kapitalgesellschaft in Deutschland steuerlich relevant. Deshalb muss untersucht werden, wie das DBA Deutschland–Schweiz die Besteuerungsrechte verteilt und wie die Schweizer Einkünfte auf deutscher Gesellschaftsebene behandelt werden.
Schweizer Besteuerung
Immobilienerträge werden aufgrund der Schweizer Belegenheit dort steuerlich erfasst.
Deutsche Gesellschaft
Die GmbH oder AG bleibt deutsches Steuersubjekt und muss die Investition entsprechend abbilden.
DBA-Koordination
Die Doppelbesteuerungsregelung muss für die konkrete Immobilienstruktur bestimmt werden.
Gewinnverwendung
Gewinne verbleiben zunächst in der deutschen Gesellschaft und können später an ihre Anteilseigner ausgeschüttet werden.
Betriebsstätte
Der bloße Immobilienbesitz ist nicht automatisch mit einer Schweizer Betriebsstätte gleichzusetzen
Bei einer deutschen Gesellschaft mit Schweizer Immobilie muss zwischen dem Besteuerungsrecht wegen der Immobilie selbst und einer möglichen unternehmerischen Betriebsstätte in der Schweiz unterschieden werden.
Eine Betriebsstätte kann insbesondere relevant werden, wenn die Gesellschaft in der Schweiz über eine feste Geschäftseinrichtung, eigene operative Funktionen, Personal oder eine tatsächlich dort ausgeübte Geschäftstätigkeit verfügt.
Immobilie
Das Grundstück selbst schafft bereits einen Schweizer steuerlichen Immobilienanknüpfungspunkt.
Betriebsstätte
Eine zusätzliche Betriebsstätte hängt von den tatsächlichen betrieblichen Funktionen in der Schweiz ab.
Gewinnabgrenzung
Besteht eine Betriebsstätte, können zusätzliche Gewinnabgrenzungsfragen entstehen.
Immobilieneinkünfte und Betriebsstättengewinne nicht gleichsetzen
Dass die Schweizer Immobilie in der Schweiz besteuert werden kann, bedeutet nicht automatisch, dass sämtliche Aktivitäten der deutschen Gesellschaft einer Schweizer Betriebsstätte zuzurechnen sind.
Betriebsstätten werden separat vertieft
Siehe Betriebsstätten zwischen Deutschland und der Schweiz .
Finanzierung
Bankdarlehen, Eigenkapital und Gesellschafterdarlehen
Eine deutsche Kapitalgesellschaft kann die Schweizer Immobilie mit Eigenkapital, Bankfremdkapital oder durch zusätzliche Finanzierung ihrer Gesellschafter finanzieren.
Anders als beim privaten Immobilienerwerb treten dabei zusätzlich gesellschafts- und steuerrechtliche Fragen auf Gesellschaftsebene hinzu.
Bankfinanzierung
Schweizer oder deutsche Bank, Grundpfand, Sicherheiten und Darlehenswährung.
Eigenkapital
Finanzierung über vorhandene Mittel oder Kapitalzuführung an die deutsche Gesellschaft.
Gesellschafterdarlehen
Konditionen, tatsächliche Zahlungsströme und steuerliche Dokumentation müssen nachvollziehbar sein.
Kein eigener Mikroartikel zur GmbH-Finanzierung erforderlich
Die gesellschaftsspezifischen Finanzierungsfragen gehören hierher. Die allgemeinen grenzüberschreitenden Immobilienfinanzierungsfragen werden unter Schweizer Immobilie aus Deutschland finanzieren behandelt.
Deutsche Gesellschaftsebene
Die Schweizer Immobilie muss in der deutschen Gesellschaft abgebildet werden
Da die Immobilie unmittelbar der deutschen Kapitalgesellschaft gehört, müssen Anschaffung, Finanzierung, laufende Erträge, Aufwendungen und ein späterer Verkauf auf Gesellschaftsebene sachgerecht erfasst werden.
| Bereich | Typische Frage |
|---|---|
| Anschaffung | Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten und aktivierungspflichtige Aufwendungen |
| Gebäude | Aufteilung, Abschreibung und spätere Investitionen |
| Finanzierung | Darlehen, Zinsen, Sicherheiten und gegebenenfalls Währungsfragen |
| Vermietung | Mieterträge, laufende Kosten, Verwaltung und Instandhaltung |
| Steuern | Schweizer Immobiliensteuern und deren Abbildung auf deutscher Ebene |
| Verkauf | Veräußerungsergebnis, Schweizer Steuer und deutsche DBA-Behandlung |
Schweizer Steuerwerte nicht automatisch in die deutsche Rechnungslegung übernehmen
Schweizer steuerliche Werte und deutsche handels- beziehungsweise steuerrechtliche Buchwerte erfüllen unterschiedliche Funktionen. Die deutsche Gesellschaft benötigt deshalb eine eigenständige Abbildung der Investition.
Exit
Asset Deal und Share Deal sind zwei verschiedene Vorgänge
Bei der Exit-Planung muss zunächst bestimmt werden, was überhaupt verkauft wird.
Verkauf der Schweizer Immobilie
Die deutsche Gesellschaft bleibt bestehen und verkauft unmittelbar das Schweizer Grundstück.
Dabei stehen insbesondere die Schweizer Besteuerung des Immobilienverkaufs und die deutsche Behandlung des Veräußerungsergebnisses im Vordergrund.
Verkauf der deutschen Gesellschaft
Veräußert der Gesellschafter seine Anteile an der deutschen GmbH, wird rechtlich nicht unmittelbar die Schweizer Immobilie verkauft.
Das ist grundsätzlich ein Beteiligungsveräußerungsvorgang und gehört deshalb primär in die Beteiligungsbesteuerung.
Keinen eigenen Immobilien-Share-Deal-Cluster aufbauen
Der Verkauf der deutschen GmbH ist kein weiterer Unterartikel des Schweizer Immobilienbesitzes. Die konkrete Beteiligungsveräußerung wird im Unternehmens- beziehungsweise Beteiligungsbereich behandelt.
Alternative Struktur
Direkte deutsche GmbH oder Schweizer Objektgesellschaft?
Der direkte Erwerb durch die deutsche Kapitalgesellschaft ist nur eine mögliche Struktur. Alternativ kann eine Schweizer AG oder GmbH als Eigentümerin der Immobilie eingesetzt werden.
Dann hält die deutsche Gesellschaft nicht mehr unmittelbar die Immobilie, sondern eine Beteiligung an der Schweizer Gesellschaft. Dadurch verändert sich die gesamte steuerliche Struktur.
| Direkte deutsche Kapitalgesellschaft | Schweizer Tochtergesellschaft |
|---|---|
| deutsche Gesellschaft ist Grundstückseigentümerin | Schweizer Gesellschaft ist Grundstückseigentümerin |
| direkte Schweizer Immobilienbesteuerung trifft auf deutsche Gesellschaftsebene | operative Immobilienbesteuerung liegt zunächst auf Schweizer Gesellschaftsebene |
| keine zusätzliche Tochtergesellschaft erforderlich | zusätzliche Beteiligungs- und Ausschüttungsebene |
| Verkauf des Grundstücks durch deutsche Gesellschaft | Asset Deal oder gegebenenfalls Verkauf der Schweizer Beteiligung |
Der Strukturvergleich bleibt ein eigener Artikel
Die Frage, welche Struktur vor dem Investment gewählt werden sollte, wird unter Deutsche GmbH oder Schweizer AG für Schweizer Immobilien? separat behandelt.
Typische Fragen
Häufige Fragen zum direkten Immobilienbesitz einer deutschen GmbH
Kann eine deutsche GmbH eine Schweizer Immobilie kaufen?
Das hängt insbesondere von Art und Nutzung der Immobilie sowie den Schweizer Erwerbsbeschränkungen ab. Die Erwerbsfähigkeit sollte vor dem Kauf geklärt werden.
Wo werden die Mieteinnahmen besteuert?
Aufgrund der Schweizer Immobilie besteht ein Schweizer Besteuerungsanknüpfungspunkt. Zusätzlich muss die Behandlung auf Ebene der deutschen Kapitalgesellschaft nach dem DBA bestimmt werden.
Entsteht automatisch eine Schweizer Betriebsstätte?
Nein. Immobilienbesitz und Betriebsstätte sind getrennt zu prüfen. Entscheidend sind insbesondere die tatsächlichen Unternehmensfunktionen in der Schweiz.
Kann die GmbH die Immobilie fremdfinanzieren?
Ja. Bankdarlehen, Eigenkapital und Gesellschafterdarlehen können miteinander kombiniert werden. Die Finanzierung muss zur Struktur passen.
Ist eine Schweizer AG besser?
Nicht pauschal. Eine Schweizer Gesellschaft kann organisatorische Vorteile haben, führt aber zu einer zusätzlichen Gesellschafts- und Beteiligungsebene.
Was passiert beim Verkauf?
Beim Verkauf der Immobilie veräußert die deutsche Gesellschaft das Schweizer Grundstück. Beim Verkauf der GmbH-Anteile liegt dagegen ein Beteiligungsverkauf vor.
Einordnung
Dieser Artikel gehört in Unternehmen & Beteiligungen
Die Schweizer Immobilie ist hier das Investitionsobjekt. Der eigentliche steuerliche Hauptfall ist jedoch eine deutsche Kapitalgesellschaft mit unmittelbarer Investition in der Schweiz.
Deutsches Unternehmen investiert in der Schweiz
Schweizer Tochtergesellschaft, Beteiligung, Betriebsstätte oder sonstige direkte Investition.
Situation öffnenDeutsche GmbH oder Schweizer AG?
Vergleich des direkten Erwerbs durch eine deutsche Gesellschaft mit einer Schweizer Objektgesellschaft.
Vergleich öffnenUnternehmen & Beteiligungen
Grenzüberschreitende Gesellschaften, Beteiligungen, Betriebsstätten, AStG und Unternehmensbesteuerung.
Themenbereich öffnenLex Koller
Schweizer Erwerbsbeschränkungen für Personen und Gesellschaften im Ausland.
Lex Koller öffnenBetriebsstätten Deutschland–Schweiz
Voraussetzungen, Besteuerung und Gewinnabgrenzung grenzüberschreitender Betriebsstätten.
Betriebsstätten öffnenImmobilien Deutschland–Schweiz
Direkter Immobilienbesitz natürlicher Personen, Kauf, Nutzung, Vermietung und Verkauf.
Immobilien öffnenSteuerberatung Deutschland–Schweiz
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