Immobilien
Wohnsitz Schweiz · Immobilie Deutschland · VerkaufVerkauf der deutschen Immobilie nach dem Wegzug in die Schweiz
Wer nach dem Wegzug in die Schweiz eine in Deutschland gelegene private Immobilie verkauft, muss weiterhin das deutsche Besteuerungsrecht prüfen. Entscheidend sind insbesondere Anschaffungs- und Verkaufsdatum, die Zehnjahresfrist des § 23 EStG, eine mögliche Eigennutzung, die beschränkte Steuerpflicht und die Koordination mit dem DBA Deutschland–Schweiz.
Grundsatz
Der Wegzug beseitigt das deutsche Besteuerungsrecht an der Immobilie nicht
Nach Aufgabe des deutschen Wohnsitzes kann die unbeschränkte Einkommensteuerpflicht enden. Eine in Deutschland belegene Immobilie bleibt jedoch ein deutscher Steueranknüpfungspunkt.
Für private Grundstücksverkäufe ist insbesondere § 23 EStG relevant. Danach kann ein Verkauf steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen.
Zusätzlich enthält § 49 EStG spezielle Regeln für beschränkt Steuerpflichtige mit Veräußerungsgewinnen aus deutschen Grundstücken.
Abgrenzung
Dieser Artikel behandelt den Verkauf – nicht den Wegzug selbst
Ob der deutsche Wohnsitz beendet wurde und wann die unbeschränkte Steuerpflicht endet, sind vorgelagerte Fragen. Hier wird unterstellt, dass der Verkäufer inzwischen steuerlich in der Schweiz ansässig ist.
- Wohnsitzaufgabe → Ansässigkeit & Umzug
- laufende Vermietung → eigener Vermietungsartikel
- Verkauf → § 23 EStG und beschränkte Steuerpflicht
- Schweizer Deklaration → TaxRep.ch
Beschränkte Steuerpflicht
Deutsche Grundstücksverkäufe bleiben nach dem Wegzug steuerlich relevant
§ 49 EStG erfasst bei beschränkt Steuerpflichtigen unter anderem private Veräußerungsgeschäfte mit in Deutschland belegenen Grundstücken. Der Umzug des Eigentümers in die Schweiz verlagert den Belegenheitsort des Grundstücks nicht.
Damit ist zunächst nach deutschem Recht zu prüfen, ob überhaupt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegt.
Wohnsitz Schweiz
Der Verkäufer lebt im Zeitpunkt des Verkaufs nicht mehr in Deutschland.
Grundstück Deutschland
Die Immobilie bleibt in Deutschland belegen.
Inländische Einkünfte
Ein steuerpflichtiger Grundstücksverkauf kann weiterhin deutsche Einkommensteuer auslösen.
§ 23 EStG
Die Zehnjahresfrist bleibt auch nach dem Wegzug maßgeblich
Bei privat gehaltenen Grundstücken liegt grundsätzlich ein privates Veräußerungsgeschäft vor, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen.
Der Wegzug in die Schweiz unterbricht oder startet diese Frist nicht neu. Maßgeblich bleiben die ursprüngliche Anschaffung und der spätere Veräußerungsvorgang.
| Sachverhalt | Deutsche Grundprüfung |
|---|---|
| Verkauf innerhalb von 10 Jahren | grundsätzlich § 23 EStG prüfen; Eigennutzung kann eine Ausnahme ermöglichen |
| Verkauf nach mehr als 10 Jahren | bei privatem Immobilienvermögen grundsätzlich kein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG |
| Wegzug während der Haltedauer | der Wegzug verändert die Zehnjahresfrist grundsätzlich nicht |
| Zwischenzeitliche Vermietung | verhindert nicht automatisch die Steuerfreiheit nach Ablauf der Zehnjahresfrist; innerhalb der Frist Eigennutzungsregel separat prüfen |
Ausnahme
Eigennutzung kann den Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist steuerfrei machen
§ 23 EStG nimmt Grundstücke unter bestimmten Voraussetzungen von der Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte aus.
Die Ausnahme kann insbesondere greifen, wenn die Immobilie zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Durchgehende Eigennutzung
Ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken während des relevanten Zeitraums.
Drei Kalenderjahre
Alternativ kann die Nutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren relevant sein.
Vermietung
Frühere oder zwischenzeitliche Vermietung kann für die Anwendung der Eigennutzungsausnahme entscheidend sein.
Nach dem Wegzug ist die tatsächliche Nutzung besonders wichtig
Wird die Immobilie nach dem Umzug nicht mehr selbst bewohnt, sondern vermietet oder leerstehend gehalten, sollte die Eigennutzungsausnahme für den geplanten Verkaufszeitpunkt anhand der konkreten Kalenderjahre geprüft werden.
Veräußerungsgewinn
Wie wird der steuerpflichtige Gewinn grundsätzlich ermittelt?
Liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor, muss der steuerliche Gewinn nach den deutschen Regeln ermittelt werden.
Ausgangspunkt sind insbesondere Veräußerungspreis, Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie die steuerlich zu berücksichtigenden Veräußerungs- und sonstigen relevanten Kosten.
Verkaufspreis
Vertraglich vereinbarter Veräußerungserlös als Ausgangspunkt.
Anschaffungskosten
Kaufpreis und relevante Anschaffungsnebenkosten dokumentieren.
Herstellungskosten
Nachträgliche aktivierungspflichtige Investitionen können relevant sein.
Verkaufskosten
Unmittelbar mit dem Verkauf zusammenhängende Aufwendungen prüfen.
Vermietungsjahre können für die Gewinnermittlung relevant sein
Wurde die Immobilie vor dem Verkauf vermietet, müssen die historischen steuerlichen Werte und insbesondere die bisherige Abschreibung bei der Gewinnermittlung sorgfältig nachvollzogen werden.
DBA Deutschland–Schweiz
Deutschland darf Gewinne aus deutschen Immobilien besteuern
Art. 13 Abs. 1 DBA Deutschland–Schweiz sieht vor, dass Gewinne aus der Veräußerung unbeweglichen Vermögens in dem Staat besteuert werden können, in dem das Vermögen liegt.
Bei einer deutschen Immobilie bestätigt das DBA damit grundsätzlich das deutsche Besteuerungsrecht. Der Schweizer Wohnsitz des Verkäufers führt nicht dazu, dass Deutschland sein Besteuerungsrecht am deutschen Grundstück verliert.
Belegenheitsstaat
Die Immobilie liegt in Deutschland und bleibt dort steuerlich verankert.
DBA-Zuweisung
Art. 13 Abs. 1 bestätigt das Besteuerungsrecht des Belegenheitsstaats.
Schweizer Wohnsitz
Die Behandlung im Schweizer Ansässigkeitsstaat ist separat nach Schweizer Recht zu prüfen.
Dieser Artikel bleibt bei der deutschen Perspektive
Wie ein deutscher Immobilienverkauf in der Schweizer Steuerveranlagung berücksichtigt wird, ist eine Frage des Schweizer Steuerrechts und gehört auf TaxRep.ch.
Sonderfälle
Welche Punkte vor dem Verkauf zusätzlich geprüft werden sollten
Vermietete Immobilie
Frühere AfA, Vermietungsdauer und letzte Eigennutzung dokumentieren.
Frühere Eigennutzung
Zeiträume der tatsächlichen Nutzung zu eigenen Wohnzwecken exakt feststellen.
Unentgeltlicher Erwerb
Bei Schenkung oder Erbschaft können Vorgängerzeiten für § 23 EStG relevant sein.
Betriebsvermögen
Dieser Artikel betrifft private Immobilien. Betriebsvermögen folgt anderen Regeln.
Privatvermögen und Betriebsvermögen nicht vermischen
§ 23 EStG betrifft private Veräußerungsgeschäfte. Wird die Immobilie einem Betriebsvermögen zugerechnet oder über eine Gesellschaft gehalten, ist eine andere steuerliche Systematik anzuwenden.
Verkaufsplanung
Der Verkaufszeitpunkt kann die deutsche Steuerfolge vollständig verändern
Vor Abschluss des Kaufvertrags sollte insbesondere geprüft werden, ob eine relevante Frist kurzfristig endet oder eine Eigennutzungsausnahme durch den geplanten Verkaufszeitpunkt erreicht werden kann.
| Frage | Warum sie vor dem Verkauf wichtig ist |
|---|---|
| Wann erfolgte die Anschaffung? | Ausgangspunkt für die Zehnjahresprüfung. |
| Wann soll der notarielle Verkauf erfolgen? | Der konkrete Veräußerungszeitpunkt kann für die Frist entscheidend sein. |
| Wann wurde die Immobilie selbst genutzt? | Relevant für die Ausnahme für eigene Wohnzwecke. |
| Wann begann eine Vermietung? | Kann die Eigennutzungsprüfung beeinflussen und ist für historische Steuerwerte relevant. |
Vor dem Notartermin prüfen
Bei einem möglichen steuerpflichtigen Verkauf sollte die deutsche Behandlung möglichst vor Abschluss des Kaufvertrags geklärt werden. Nachträglich lässt sich der steuerlich maßgebliche Verkaufszeitpunkt regelmäßig nicht mehr umgestalten.
Checkliste
Unterlagen für den Immobilienverkauf nach dem Wegzug
Anschaffung
Kaufvertrag, Anschaffungsdatum und Anschaffungsnebenkosten.
Verkauf
Kaufvertragsentwurf, Verkaufspreis und geplantes Vertragsdatum.
Eigennutzung
Meldeunterlagen und Nachweise zur tatsächlichen eigenen Wohnnutzung.
Vermietung
Mietverträge und genaue Zeiträume früherer Vermietung.
Steuerhistorie
Bisherige AfA, Steuererklärungen und steuerliche Immobilienwerte.
Investitionen
Belege über nachträgliche Herstellungs- und größere Baumaßnahmen.
Wegzug
Wegzugsdatum, Aufgabe des deutschen Wohnsitzes und Schweizer Zuzug.
Unentgeltlicher Erwerb
Bei Erbschaft oder Schenkung Unterlagen zum Erwerb des Rechtsvorgängers bereithalten.
Prüfreihenfolge
Den Verkauf in acht Schritten prüfen
Steuerstatus
Deutschen Wohnsitz und Schweizer Ansässigkeit einordnen.
Anschaffung
Ursprüngliches Anschaffungsdatum feststellen.
Frist
Zehnjahresfrist nach § 23 EStG prüfen.
Eigennutzung
Nutzung zu eigenen Wohnzwecken kalenderjährlich nachvollziehen.
Vermietung
Historische Vermietungs- und AfA-Zeiträume erfassen.
Gewinn
Steuerlichen Veräußerungsgewinn ermitteln.
DBA
Deutsches Besteuerungsrecht nach Art. 13 DBA bestätigen.
Erklärung
Steuerpflichtigen Verkauf im deutschen Veranlagungsverfahren berücksichtigen.
Häufige Fragen
Verkauf einer deutschen Immobilie bei Schweizer Wohnsitz
Muss ich in Deutschland Steuer zahlen, obwohl ich inzwischen in der Schweiz wohne?
Ist jeder Verkauf einer deutschen Immobilie steuerpflichtig?
Beginnt die Zehnjahresfrist durch den Wegzug neu?
Kann ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren trotzdem steuerfrei sein?
Wie funktioniert die Regel mit dem Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren?
Was gilt, wenn ich nach dem Wegzug vermietet habe?
Was gilt, wenn ich die Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen habe?
Darf Deutschland nach dem DBA überhaupt besteuern?
Was gilt für eine Immobilie im Betriebsvermögen?
Muss ich den Verkauf auch in der Schweiz erklären?
Weiterführende Themen
Deutsche Immobilie nach dem Wegzug
Steuerberatung Deutschland–Schweiz
Sie wohnen in der Schweiz und möchten eine Immobilie in Deutschland verkaufen?
Wir prüfen die deutsche steuerliche Seite vor dem Verkauf: § 23 EStG, Zehnjahresfrist, Eigennutzung, historische Vermietung, beschränkte Steuerpflicht, Veräußerungsgewinn und DBA-Zuordnung.
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