Immobilien
Wohnsitz Schweiz · Vermietete Immobilie DeutschlandDeutsche Vermietungseinkünfte nach dem Wegzug in die Schweiz
Wird nach dem Wegzug in die Schweiz eine in Deutschland gelegene Immobilie weiter vermietet, bleiben die Mieteinkünfte grundsätzlich in Deutschland steuerlich relevant. Der Wegzug verändert weder den Belegenheitsort der Immobilie noch automatisch die deutsche Einkünfteermittlung. Entscheidend sind insbesondere beschränkte Steuerpflicht, Einnahmen, AfA, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwendungen, Leerstand und die deutsche Steuererklärung.
Grundsatz
Der Schweizer Wohnsitz beendet die deutsche Immobilienbesteuerung nicht
Nach einem erfolgreichen Wegzug in die Schweiz besteht in Deutschland möglicherweise keine unbeschränkte Einkommensteuerpflicht mehr. Eine deutsche Vermietungsimmobilie kann jedoch weiterhin inländische Einkünfte erzeugen.
§ 49 EStG erfasst Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, wenn das unbewegliche Vermögen in Deutschland belegen ist. Damit bleibt Deutschland für die laufenden Vermietungseinkünfte steuerlich relevant.
Die deutsche Immobilie muss deshalb auch nach dem Wohnsitzwechsel weiterhin nach den deutschen Regeln für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung beurteilt werden.
Abgrenzung
Der Wegzug ist nicht Gegenstand dieses Fachartikels
Dieser Artikel setzt voraus, dass der deutsche Wohnsitz tatsächlich aufgegeben wurde. Ob das der Fall ist, muss vorher separat geprüft werden.
- Wohnsitzaufgabe → eigener Grundlagenartikel
- beschränkte Steuerpflicht → allgemeine Systematik separat
- hier: laufende deutsche Vermietungsbesteuerung
- Verkauf → eigener Immobilienartikel
- Schweizer Deklaration → TaxRep.ch
Beschränkte Steuerpflicht
Warum Deutschland die Vermietung weiterhin besteuern kann
Personen ohne deutschen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt sind nach § 1 Abs. 4 EStG beschränkt einkommensteuerpflichtig, wenn sie inländische Einkünfte im Sinne des § 49 EStG erzielen.
Für eine in Deutschland belegene vermietete Immobilie enthält § 49 EStG einen entsprechenden deutschen Besteuerungstatbestand. Der neue Wohnsitz in der Schweiz ändert daran grundsätzlich nichts.
Wohnsitz Schweiz
Die Person lebt nach dem Wegzug steuerlich außerhalb Deutschlands.
Immobilie Deutschland
Das Grundstück und die vermietete Immobilie bleiben in Deutschland belegen.
Inländische Einkünfte
Die Vermietung kann weiterhin deutsche Einkommensteuer auslösen.
Die allgemeine beschränkte Steuerpflicht wird nicht dupliziert
Die Grundlagen zu § 1 Abs. 4 und § 49 EStG werden im Artikel Beschränkte Steuerpflicht in Deutschland behandelt.
Einkünfteermittlung
Wie werden die deutschen Vermietungseinkünfte nach dem Wegzug ermittelt?
Die Grundsystematik bleibt dieselbe: Von den steuerlich relevanten Einnahmen werden die abzugsfähigen Werbungskosten abgezogen.
Maßgeblich sind weiterhin die deutschen Regeln. Der Umzug in die Schweiz führt nicht dazu, dass die Vermietungseinkünfte nun nach Schweizer Berechnungsvorschriften für die deutsche Einkommensteuer ermittelt werden.
| Position | Deutsche Behandlung | Wirkung des Wegzugs |
|---|---|---|
| Mieteinnahmen | steuerlich relevante Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung | grundsätzlich keine neue Berechnungsmethode |
| Nebenkosten | vereinnahmte Umlagen und entsprechende Aufwendungen sind nach den allgemeinen Regeln zu erfassen | Wohnsitzwechsel ändert die Grundsystematik nicht |
| AfA | Abschreibung nach den deutschen steuerlichen Grundlagen | grundsätzlich keine neue AfA-Basis allein durch Wegzug |
| Schuldzinsen | bei wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Vermietung grundsätzlich Werbungskosten | Zuordnung zur Immobilie bleibt entscheidend |
| Reparaturen | Erhaltungsaufwand oder gegebenenfalls Herstellungskosten nach deutschen Regeln | keine Sonderregel nur wegen Schweizer Wohnsitzes |
| Verwaltung | objektbezogene Verwaltungskosten können Werbungskosten sein | grundsätzlich unveränderte Zuordnung |
Abschreibung
Keine neue AfA nur wegen des Wegzugs in die Schweiz
Der bloße Wechsel des steuerlichen Wohnsitzes führt grundsätzlich nicht dazu, dass die vermietete deutsche Immobilie für Einkommensteuerzwecke neu angeschafft wird.
Die bisher maßgeblichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die Aufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude sowie die bisherige Abschreibungshistorie bleiben deshalb wesentlich.
Anschaffungskosten
Die historische steuerliche Ausgangsbasis sollte vollständig dokumentiert bleiben.
Kaufpreisaufteilung
Nur der auf das Gebäude entfallende Teil ist grundsätzlich abschreibungsfähig.
Fortführung
Die Abschreibung wird grundsätzlich nach der bestehenden deutschen steuerlichen Systematik fortgeführt.
Keine künstliche Step-up-Annahme
Der Wegzug in die Schweiz schafft für die deutsche Vermietungsbesteuerung grundsätzlich keinen automatischen neuen Verkehrswert als Abschreibungsbasis.
Werbungskosten
Schuldzinsen, Reparaturen und laufende Objektkosten
Auch nach dem Wegzug sind Aufwendungen entscheidend, die wirtschaftlich mit der Erzielung der deutschen Vermietungseinkünfte zusammenhängen.
Schuldzinsen
Darlehenszinsen können abzugsfähig sein, wenn das Darlehen wirtschaftlich der vermieteten Immobilie zugeordnet ist.
Erhaltung
Reparaturen und Instandhaltung werden nach den deutschen Abgrenzungsregeln beurteilt.
Verwaltung
Hausverwaltung, Steuerberatung und weitere objektbezogene Aufwendungen können relevant sein.
Sonstige Kosten
Versicherungen, nicht umlagefähige Kosten und weitere Objektaufwendungen sind zu prüfen.
Der Wegzug ändert nicht die wirtschaftliche Zuordnung
Bei Finanzierungskosten kommt es insbesondere darauf an, wofür das Darlehen tatsächlich verwendet wurde. Der spätere Umzug des Eigentümers verändert diese ursprüngliche Mittelverwendung nicht automatisch.
Leerstand & Eigennutzung
Was passiert, wenn die Immobilie zeitweise nicht vermietet ist?
Ein vorübergehender Leerstand beendet die Einkunftsquelle nicht automatisch. Für den Werbungskostenabzug ist jedoch wesentlich, ob weiterhin eine ernsthafte Vermietungsabsicht besteht.
Wird die Immobilie dagegen nach dem Wegzug für eigene Aufenthalte in Deutschland verfügbar gehalten, entsteht neben der Vermietungsfrage möglicherweise wieder eine Wohnsitzfrage nach § 8 AO.
Leerstand mit Vermietungsabsicht
Werbungskosten können grundsätzlich auch in Leerstandsphasen relevant bleiben, wenn die Vermietungsabsicht fortbesteht und nachgewiesen werden kann.
Eigennutzung
Wird die Wohnung für eigene Aufenthalte bereitgehalten, müssen Einkünfteermittlung und steuerlicher Wohnsitz getrennt geprüft werden.
Eine zurückbehaltene Wohnung kann den Wegzug steuerlich gefährden
Soll der deutsche Wohnsitz beendet werden, darf nicht nur auf die melderechtliche Abmeldung abgestellt werden. Eine weiterhin tatsächlich verfügbare deutsche Wohnung kann steuerlich relevant bleiben.
Wohnsitzfragen separat prüfen
Weitere Einzelheiten: Wohnsitz trotz Wegzug aus Deutschland .
Sonderprüfung
Kann ein Antrag nach § 1 Abs. 3 EStG sinnvoll sein?
Wer keinen Wohnsitz mehr in Deutschland hat, aber weiterhin inländische Einkünfte erzielt, kann unter bestimmten Voraussetzungen auf Antrag wie unbeschränkt einkommensteuerpflichtig behandelt werden.
Dafür müssen insbesondere die gesetzlichen Einkunftsgrenzen des § 1 Abs. 3 EStG erfüllt sein. Relevant ist dies vor allem, wenn ein wesentlicher Teil der Gesamteinkünfte weiterhin der deutschen Einkommensteuer unterliegt.
Einkunftsquote
Eine Möglichkeit besteht, wenn mindestens 90 % der Einkünfte der deutschen Einkommensteuer unterliegen.
Alternativgrenze
Alternativ können die nicht der deutschen Einkommensteuer unterliegenden Einkünfte innerhalb der gesetzlichen Grenze liegen.
Nachweis
Die ausländischen Einkünfte müssen gegenüber dem deutschen Finanzamt entsprechend nachgewiesen werden.
Nicht automatisch günstiger
Ob § 1 Abs. 3 EStG vorteilhaft und überhaupt anwendbar ist, hängt von den gesamten deutschen und ausländischen Einkünften ab. Die Prüfung gehört daher in die persönliche Jahresveranlagung, nicht in die reine Immobilienberechnung.
Deutsche Steuererklärung
Die Vermietungsimmobilie bleibt im deutschen Veranlagungsverfahren
Bestehen nach dem Wegzug steuerpflichtige deutsche Vermietungseinkünfte, müssen diese weiterhin gegenüber dem deutschen Finanzamt erklärt werden.
Die eigentliche Einkünfteermittlung erfolgt weiterhin nach den für Vermietung und Verpachtung geltenden deutschen Regeln. Die Anlage V ist dabei das zentrale Formular für die Immobilienergebnisse.
Einkommensteuererklärung
Die deutsche Steuerpflicht wird im Veranlagungsverfahren gegenüber dem zuständigen Finanzamt erklärt.
Anlage V
Einnahmen, AfA und Werbungskosten der vermieteten Immobilie werden dort erfasst.
Schweizer Wohnsitz
Der Schweizer Wohnsitz und gegebenenfalls weitere Einkünfte können für den persönlichen Steuerstatus relevant sein.
Kein eigener „Anlage V bei Schweizer Wohnsitz“-Artikel nötig
Die Anlage V ist Teil dieses Vermietungssachverhalts. Allgemeine Erklärungsfragen werden im Bereich Steuererklärungen & Meldepflichten behandelt.
Abgrenzung zur Schweiz
Dieser Artikel behandelt die deutsche Steuerseite
Die Frage, wie die deutsche Immobilie in der Schweizer Steuererklärung des nun in der Schweiz ansässigen Eigentümers berücksichtigt wird, ist ein eigener Schweizer Steuerfall.
Dazu gehören insbesondere die Schweizer Deklaration, internationale Steuerausscheidung sowie die schweizerische Behandlung von Immobilienwert, Ertrag, Schulden und Schuldzinsen.
Schweizer Perspektive auf TaxRep.ch
Die schweizerische Behandlung wird separat unter Deutsche Immobilie bei Schweizer Wohnsitz behandelt.
Checkliste
Unterlagen für die deutsche Vermietungsbesteuerung
Erwerbsunterlagen
Kaufvertrag, Anschaffungsnebenkosten und Kaufpreisaufteilung.
Abschreibung
Historische AfA-Berechnung und bisherige Steuererklärungen.
Mieteinnahmen
Mietvertrag, Zahlungen und Nebenkostenabrechnungen.
Finanzierung
Darlehensvertrag, Zinsbescheinigungen und Verwendungsnachweis.
Objektkosten
Reparaturen, Verwaltung, Versicherungen und sonstige Aufwendungen.
Leerstand
Vermietungsbemühungen und Nachweise über die fortbestehende Vermietungsabsicht.
Wegzug
Wegzugsdatum, Aufgabe des Wohnsitzes und Schweizer Zuzug.
Weitere Einkünfte
Für die Prüfung von § 1 Abs. 3 EStG gegebenenfalls sämtliche deutschen und ausländischen Einkünfte.
Prüfreihenfolge
Vermietete deutsche Immobilie nach dem Wegzug in acht Schritten
Wohnsitz
Prüfen, ob die deutsche unbeschränkte Steuerpflicht tatsächlich beendet wurde.
Steuerstatus
Beschränkte Steuerpflicht und gegebenenfalls § 1 Abs. 3 EStG prüfen.
Einnahmen
Mieten und Nebenkostenzahlungen vollständig erfassen.
AfA
Historische Abschreibungsgrundlage fortführen.
Kosten
Schuldzinsen, Reparaturen und sonstige Werbungskosten prüfen.
Leerstand
Vermietungsabsicht bei nicht vermieteten Zeiträumen dokumentieren.
Erklärung
Immobilienergebnis in der deutschen Steuererklärung erfassen.
Folgeplanung
Einen späteren Verkauf oder eine Eigennutzung separat prüfen.
Häufige Fragen
Deutsche Vermietungseinkünfte bei Schweizer Wohnsitz
Muss ich nach dem Wegzug für die deutsche Immobilie weiterhin Steuern in Deutschland zahlen?
Warum bleibt Deutschland zuständig?
Muss ich weiterhin eine deutsche Einkommensteuererklärung abgeben?
Wird die Immobilie nach dem Wegzug neu bewertet?
Kann ich die AfA weiter abziehen?
Kann ich Darlehenszinsen weiterhin abziehen?
Sind Reparaturkosten nach dem Wegzug weiterhin abzugsfähig?
Was gilt bei Leerstand?
Was passiert, wenn ich die Wohnung nach dem Wegzug selbst nutze?
Kann ich trotz Schweizer Wohnsitz nach § 1 Abs. 3 EStG behandelt werden?
Muss ich die deutsche Immobilie auch in der Schweiz erklären?
Was gilt, wenn ich die Immobilie später verkaufe?
Weiterführende Themen
Deutsche Immobilie nach dem Wegzug
Steuerberatung Deutschland–Schweiz
Sie wohnen in der Schweiz und vermieten weiterhin eine Immobilie in Deutschland?
Wir betreuen die deutsche steuerliche Seite: beschränkte Steuerpflicht, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, AfA, Schuldzinsen, Werbungskosten, deutsche Steuererklärung und die Planung eines späteren Verkaufs.
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