Deutsche Immobilie · U.S.-Erblasser · Erbschaftsteuer
Deutsche Immobilie bei U.S.-Erblasser: deutsche Erbschaftsteuer und DBA
Hinterlässt eine in den USA lebende Person eine Immobilie in Deutschland, kann Deutschland den Erwerb auch dann besteuern, wenn weder Erblasser noch Erbe in Deutschland wohnen. Deutscher Grundbesitz ist klassisches Inlandsvermögen. Gleichzeitig kann bei einem U.S. Citizen oder U.S.-domiciled Erblasser U.S. Federal Estate Tax relevant sein. Das besondere Erbschaftsteuer-DBA Deutschland–USA koordiniert die konkurrierenden Besteuerungsrechte.
Deutsches Inlandsvermögen
Eine deutsche Immobilie bleibt auch bei einem U.S.-Erblasser in Deutschland steuerpflichtig
Lebte der Erblasser ausschließlich in den Vereinigten Staaten und besteht auch beim Erben keine unbeschränkte deutsche Erbschaftsteuerpflicht, kann Deutschland dennoch auf bestimmte Vermögenswerte zugreifen.
Nach § 2 ErbStG unterliegt bei beschränkter Steuerpflicht das sogenannte Inlandsvermögen im Sinne des § 121 BewG der deutschen Erbschaftsteuer.
In Deutschland belegener Grundbesitz gehört zu den klassischen Fällen dieses Inlandsvermögens. Deshalb kann eine Wohnung in Berlin, ein Mehrfamilienhaus in München oder ein Ferienhaus an der Ostsee auch bei einem ausschließlich amerikanischen Erblasser deutsche Erbschaftsteuer auslösen.
§ 2 ErbStG · § 121 BewG
Beschränkte deutsche Erbschaftsteuerpflicht bei ausschließlich ausländischem Wohnsitz
Sind weder Erblasser noch Erwerber deutsche Inländer, kommt es entscheidend darauf an, ob der Nachlass deutsches Inlandsvermögen enthält.
Deutscher Grundbesitz
In Deutschland belegene Grundstücke und Gebäude gehören grundsätzlich zum steuerpflichtigen Inlandsvermögen.
Wohnsitz USA
Der ausländische Wohnsitz des Erblassers verhindert die beschränkte deutsche Steuerpflicht auf den deutschen Grundbesitz nicht.
Wohnsitz USA
Auch ein ausschließlich in den USA lebender Erwerber kann deutsche Erbschaftsteuer auf eine deutsche Immobilie schulden.
Die beschränkte Steuerpflicht erfasst nicht automatisch den gesamten U.S.-Nachlass
Wenn weder Erblasser noch Erbe in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind, besteuert Deutschland grundsätzlich nicht den gesamten weltweiten Nachlass.
Der deutsche Zugriff konzentriert sich dann auf das Inlandsvermögen. Neben deutschen Immobilien können je nach Sachverhalt beispielsweise deutsches Betriebsvermögen oder bestimmte Beteiligungen an deutschen Kapitalgesellschaften relevant sein.
Deutscher Erbe
Lebt der Erbe in Deutschland, wird aus dem Immobilienfall ein weltweiter Erwerb
Lebt der Erwerber dagegen in Deutschland, besteht grundsätzlich unbeschränkte deutsche Erbschaftsteuerpflicht. Deutschland besteuert dann nicht nur die deutsche Immobilie, sondern grundsätzlich den gesamten Vermögensanfall des Erben.
Der Unterschied zwischen beschränkter und unbeschränkter Steuerpflicht ist bei einem U.S.-Erblasser daher zentral.
Regelmäßig beschränkte Steuerpflicht
Deutschland erfasst insbesondere die deutsche Immobilie und sonstiges Inlandsvermögen.
Regelmäßig unbeschränkte Steuerpflicht
Deutschland kann grundsätzlich auch U.S.- und sonstiges ausländisches Vermögen des Erwerbs erfassen.
Freibeträge
Auch bei beschränkter Steuerpflicht gelten persönliche Freibeträge – aber mit Besonderheiten
Die persönlichen Freibeträge richten sich grundsätzlich nach dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erblasser und Erwerber. Bei einem Kind beträgt der Freibetrag grundsätzlich 400.000 Euro, bei einem Ehegatten 500.000 Euro.
Bei beschränkter Steuerpflicht kann der Freibetrag nach § 16 Abs. 2 ErbStG jedoch proportional gekürzt werden. Dabei wird berücksichtigt, welcher Teil des gesamten Erwerbs nicht der deutschen Besteuerung unterliegt.
Der volle Kinderfreibetrag von 400.000 Euro ist bei beschränkter Steuerpflicht nicht automatisch verfügbar
Besteht der Nachlass beispielsweise aus einer deutschen Immobilie und umfangreichem U.S.-Vermögen, kann die deutsche Freibetragsberechnung durch § 16 Abs. 2 ErbStG beeinflusst werden.
U.S. Federal Estate Tax
Bei einem U.S. Citizen kann auch die deutsche Immobilie Teil des U.S.-Nachlasses sein
War der Erblasser U.S. Citizen oder für U.S.-Estate-Tax-Zwecke in den Vereinigten Staaten domiciled, wird für die U.S. Federal Estate Tax grundsätzlich der weltweite Nachlass betrachtet.
Damit kann auch eine in Deutschland belegene Immobilie in die U.S.-Estate-Tax-Berechnung einbezogen werden.
- U.S. Citizens: grundsätzlich weltweiter Estate-Tax-Zugriff
- U.S.-domiciled persons: grundsätzlich ebenfalls weltweiter Zugriff
- deutsche Immobilie kann Bestandteil des U.S. gross estate sein
- Form 706 kann bei entsprechender Nachlassgröße relevant sein
- DBA bestimmt die Entlastung bei konkurrierender Besteuerung
Kein U.S. Citizen?
U.S.-Wohnsitz allein ist für die Estate Tax nicht immer ausreichend
Für die U.S. Federal Estate Tax ist der Begriff des domicile entscheidend. Dieser ist nicht mit der U.S.-Einkommensteuer-Residency nach Substantial Presence Test oder Green Card Test identisch.
Eine Person kann daher für Einkommensteuerzwecke U.S.-resident gewesen sein, ohne automatisch für Estate-Tax-Zwecke U.S.-domiciled zu sein – und umgekehrt.
Bei einem Erblasser ohne U.S. Citizenship sollte deshalb geprüft werden, ob tatsächlich ein U.S.-Estate-Tax-Domicile bestand.
Art. 5 DBA
Deutschland erhält als Belegenheitsstaat ein ausdrückliches Besteuerungsrecht
Das besondere Erbschaft- und Schenkungsteuer-DBA zwischen Deutschland und den USA enthält in Art. 5 eine eigene Regel für unbewegliches Vermögen.
Bei einer in Deutschland belegenen Immobilie darf Deutschland als Belegenheitsstaat besteuern.
Das schließt eine parallele Besteuerung in den USA nicht zwingend aus. Bei einem U.S.-Citizen-Erblasser können die USA den weltweiten Nachlass erfassen. Die Doppelbesteuerung wird dann über die besonderen Entlastungsregeln des DBA koordiniert.
DBA-Wohnsitz
Zunächst wird bestimmt, welchem Staat der Erblasser für Treaty-Zwecke zugeordnet wird.
Deutsche Immobilie
Deutschland erhält als Belegenheitsstaat ein besonderes Besteuerungsrecht.
Doppelbesteuerung
Die Steueranrechnung wird nach den besonderen DBA-Regeln koordiniert.
Art. 11 DBA
Welche Seite rechnet die Steuer an?
Bei einer deutschen Immobilie und einem U.S.-Erblasser können sowohl Deutschland als auch die Vereinigten Staaten denselben Vermögenswert besteuern.
Das DBA vermeidet die Doppelbesteuerung nicht zwingend durch eine Freistellung der Immobilie. Vielmehr arbeitet das Abkommen in vielen Fällen mit einer Steueranrechnung.
Welche Steuer in welchem Staat angerechnet wird, hängt insbesondere vom DBA-Wohnsitz des Erblassers und von der Vermögenszuordnung nach Art. 5 ab.
DBA-Wohnsitz
U.S. Citizenship kann für Art. 4 eine besondere Rolle spielen
Das Erbschaftsteuer-DBA hat einen eigenständigen Wohnsitzbegriff. Auf U.S.-Seite kann auch die U.S. Citizenship für die treaty residence relevant sein.
Hatte der Erblasser daneben noch eine deutsche Wohnsitzverbindung, kann eine Doppelansässigkeit entstehen. Dann greifen die Tie-Breaker-Regeln des Art. 4.
Zusätzlich enthält Art. 4 Abs. 3 eine besondere Zehnjahresregel für bestimmte Staatsangehörige. Sie ist von der deutschen innerstaatlichen Fünfjahresregel nach § 2 ErbStG zu unterscheiden.
Bewertung
Die deutsche Immobilie wird nach deutschem Bewertungsrecht angesetzt
Für die deutsche Erbschaftsteuer gelten die Vorschriften des Bewertungsgesetzes. Maßgeblich ist grundsätzlich der steuerliche Wert zum Todestag.
Ein Wert, der für U.S.-Estate-Tax-Zwecke verwendet wird, ist nicht automatisch für die deutsche Erbschaftsteuer verbindlich.
Vergleichswert
Bei bestimmten Wohnimmobilien kann das Vergleichswertverfahren relevant sein.
Ertragswert
Bei vermieteten Objekten kann das Ertragswertverfahren maßgeblich werden.
Sachwert
Kann kein geeignetes Vergleichs- oder Ertragswertverfahren angewendet werden, kann das Sachwertverfahren relevant sein.
U.S. Form 706 und deutsche Erbschaftsteuererklärung können unterschiedliche Immobilienwerte enthalten
Die amerikanische Estate Tax orientiert sich grundsätzlich am Fair Market Value, während Deutschland die speziellen Bewertungsverfahren des BewG anwendet.
Eine Abweichung zwischen amerikanischem und deutschem Wert ist deshalb nicht automatisch ein Fehler. Beide Werte müssen jedoch nachvollziehbar dokumentiert werden.
Hypothek & Nachlassverbindlichkeiten
Finanzierungen können die deutsche Erbschaftsteuer mindern
Ist die deutsche Immobilie mit einer Hypothek oder einem Darlehen belastet, kann die zugrunde liegende Verbindlichkeit nach § 10 ErbStG grundsätzlich als Nachlassverbindlichkeit relevant sein.
Entscheidend ist, ob die Schuld dem Nachlass rechtlich zuzurechnen ist und in welchem Umfang sie mit dem steuerpflichtigen Erwerb zusammenhängt.
Immobilienwert
Die Immobilie wird zunächst nach den deutschen Bewertungsregeln bestimmt.
Schuld separat
Die Finanzierung wird nicht automatisch mit dem Immobilienwert verrechnet, sondern als mögliche Nachlassverbindlichkeit gesondert geprüft.
Direkteigentum oder Gesellschaft
Eine deutsche Immobilie in einer Gesellschaft ist nicht automatisch direktes Grundeigentum
Hielt der U.S.-Erblasser die Immobilie unmittelbar, liegt klassischer deutscher Grundbesitz vor.
Wurde die Immobilie dagegen über eine GmbH, KG, LLC oder andere Gesellschaft gehalten, erbt der Erwerber möglicherweise einen Gesellschaftsanteil und nicht unmittelbar das Grundstück.
Dann müssen zunächst Rechtsform, Beteiligungshöhe und die einschlägige DBA-Zuordnung geprüft werden.
Direkter Grundbesitz
Art. 5 DBA ist unmittelbar einschlägig.
Immobilie in GmbH
Der Erwerber erhält GmbH-Anteile. Für die beschränkte Steuerpflicht kann insbesondere die Beteiligungshöhe nach § 121 BewG relevant sein.
Immobiliengesellschaft
Personengesellschaftsanteile können eigenen DBA-Zuordnungsregeln unterliegen.
Trust
Auch eine deutsche Immobilie kann über einen U.S.-Trust gehalten werden
Bei einer Truststruktur muss zunächst festgestellt werden, ob der Trust selbst, der Settlor oder ein Beneficiary für deutsche Zwecke als Eigentümer des Vermögens anzusehen ist.
Der Tod des Settlors führt nicht in jedem Fall automatisch zu einem unmittelbaren Erwerb der deutschen Immobilie durch den Beneficiary.
Entscheidend sind das Trust Agreement, das anwendbare U.S.-Recht und die tatsächlichen Befugnisse der Beteiligten.
Beispiele
Typische Fälle mit deutscher Immobilie und U.S.-Erblasser
U.S.-Vater hinterlässt Wohnung in Berlin an Sohn in New York
Beide Personen leben in den USA. Deutschland kann die Berliner Wohnung dennoch im Rahmen der beschränkten Erbschaftsteuerpflicht erfassen. Der persönliche Freibetrag muss unter § 16 Abs. 2 geprüft werden.
U.S.-Mutter hinterlässt Haus in München an Tochter in Deutschland
Die Tochter ist in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig. Deutschland erfasst daher grundsätzlich den gesamten Vermögensanfall, nicht nur die Münchner Immobilie.
U.S. Citizen mit weltweitem Nachlass und deutscher Immobilie
Die USA können grundsätzlich den weltweiten Nachlass der U.S.-Citizen-Erblasserin erfassen. Deutschland besteuert gleichzeitig den deutschen Grundbesitz. Das DBA muss die Doppelbesteuerung koordinieren.
Deutsche Immobilie mit Hypothek
Der deutsche Immobilienwert und die offene Finanzierung müssen getrennt ermittelt werden. Die Abzugsfähigkeit der Schuld ist nach § 10 ErbStG zu prüfen.
Immobilie wird über deutsche GmbH gehalten
Der Erbe erhält möglicherweise GmbH-Anteile statt unmittelbar Grundbesitz. Dann sind § 121 BewG, Beteiligungshöhe, Bewertung und DBA-Zuordnung separat zu prüfen.
Immobilie liegt in U.S. Revocable Trust
Es muss geprüft werden, wem die Immobilie für deutsche Steuerzwecke vor und nach dem Tod zugerechnet wird und wann beim Beneficiary ein steuerpflichtiger Erwerb eintritt.
Nach dem Erbfall
Vermietung oder Verkauf führen zu neuen Steuerfragen
Nach dem Erwerb der Immobilie entstehen regelmäßig weitere deutsche und möglicherweise amerikanische Steuerfragen.
Vermietung
Mieteinkünfte aus deutschem Grundbesitz unterliegen grundsätzlich der deutschen Einkommensteuer.
Verkauf
Ein späterer Verkauf kann deutsche Einkommensteuerfolgen auslösen. Zeitpunkt, Nutzung und Erwerbsgeschichte sind entscheidend.
U.S.-Reporting
Ist der Erbe U.S. Citizen oder U.S.-steuerpflichtig, können zusätzlich amerikanische Einkommensteuer- und Informationspflichten bestehen.
Vorgehensweise
So sollte der Erbfall geprüft werden
Steuerpflicht
Wohnsitz und Staatsangehörigkeit von Erblasser und Erwerber bestimmen.
Eigentum
Direkte Immobilie, Gesellschaft oder Truststruktur unterscheiden.
Bewertung
Deutschen Steuerwert und relevante Nachlassverbindlichkeiten ermitteln.
DBA
U.S. Estate Tax und deutsche Erbschaftsteuer nach Art. 5 und Art. 11 koordinieren.
Dokumentation
Welche Unterlagen typischerweise benötigt werden
Grundbuch
Grundbuchauszug und Nachweis der Eigentumsverhältnisse im Todeszeitpunkt.
Immobilienunterlagen
Baujahr, Flächen, Nutzung, Mieteinnahmen und sonstige für die Bewertung erforderliche Daten.
Finanzierung
Darlehensunterlagen und Restschuld zum Todestag.
Erblasser
Wohnsitz, Staatsangehörigkeit und U.S.-Estate-Tax-Domicile.
Nachlass
Will, Trust Agreement, Probate-Unterlagen und Estate Inventory, soweit vorhanden.
U.S.-Steuern
Form 706, Estate-Tax-Berechnung, Steuerbescheid und Zahlungsnachweise, soweit einschlägig.
Typische Fehler
Was bei deutschen Immobilien eines U.S.-Erblassers häufig übersehen wird
„Alle Beteiligten leben in den USA, also keine deutsche Steuer“
Deutsche Immobilien gehören auch bei beschränkter Steuerpflicht zum deutschen Inlandsvermögen.
Volle Freibeträge ungeprüft anwenden
Bei beschränkter Steuerpflicht kann § 16 Abs. 2 ErbStG zu einer proportionalen Kürzung führen.
U.S. Estate Tax ignorieren
Bei U.S. Citizens und U.S.-domiciled Erblassern kann die deutsche Immobilie Teil des weltweiten amerikanischen Nachlasses sein.
Income-Tax-Residency mit Estate-Tax-Domicile gleichsetzen
Die amerikanischen Ansässigkeitsbegriffe unterscheiden sich.
U.S.-Wert als deutschen Steuerwert übernehmen
Für Deutschland gelten die Bewertungsvorschriften des BewG.
Immobiliengesellschaft mit direktem Grundbesitz gleichsetzen
Bei GmbH, Partnership oder Trust muss zunächst geprüft werden, welchen Vermögenswert der Erbe tatsächlich erhält.
Weiterführendes Fachwissen
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Häufige Fragen
Deutsche Immobilie bei U.S.-Erblasser
Fällt deutsche Erbschaftsteuer an, wenn der Erblasser in den USA lebte?
Was gilt, wenn auch der Erbe in den USA lebt?
Was gilt, wenn der Erbe in Deutschland lebt?
Hat ein in den USA lebendes Kind einen Freibetrag von 400.000 Euro?
Kann die deutsche Immobilie auch der U.S. Estate Tax unterliegen?
Darf Deutschland die Immobilie nach dem DBA besteuern?
Wie wird Doppelbesteuerung vermieden?
Wie wird die Immobilie in Deutschland bewertet?
Kann eine Hypothek abgezogen werden?
Was gilt, wenn die Immobilie einer GmbH oder einem Trust gehört?
Steuerberatung Deutschland–USA
Ein U.S.-Erblasser hinterlässt eine Immobilie in Deutschland?
Wir prüfen die beschränkte oder unbeschränkte deutsche Erbschaftsteuerpflicht, Freibeträge, Bewertung und Finanzierungen, die Einordnung nach Art. 5 des Erbschaftsteuer-DBA sowie die Koordination mit einer möglichen U.S. Federal Estate Tax. Auch Gesellschafts- und Truststrukturen werden in die grenzüberschreitende Analyse einbezogen.
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