U.S.-Immobilie · Erbfall · Deutschland–USA
U.S.-Immobilie im Erbfall: deutsche Erbschaftsteuer, U.S. Estate Tax und DBA
Eine Immobilie in den USA kann im Erbfall gleichzeitig in Deutschland und den Vereinigten Staaten steuerlich relevant sein. Für einen in Deutschland steuerpflichtigen Erben kann der Immobilienwert Teil des weltweiten deutschen Erwerbs sein. Zugleich ist U.S.-Grundbesitz klassisches U.S.-situs property für Zwecke der U.S. Estate Tax. Das besondere Erbschaftsteuer-DBA Deutschland–USA weist dem Belegenheitsstaat ein Besteuerungsrecht zu und regelt die Entlastung von Doppelbesteuerung.
§ 2 ErbStG
Deutschland kann auch eine Immobilie in Florida, Kalifornien oder New York besteuern
Ist der Erbe oder der Erblasser im Zeitpunkt des Todes in Deutschland Inländer im Sinne des § 2 ErbStG, besteht grundsätzlich unbeschränkte deutsche Erbschaftsteuerpflicht.
Deutschland erfasst dann den gesamten Vermögensanfall. Dazu gehört grundsätzlich auch eine unmittelbar gehaltene Immobilie in den Vereinigten Staaten.
Die Belegenheit der Immobilie in den USA verhindert die deutsche Besteuerung deshalb nicht. Sie ist vielmehr besonders für die internationale Aufteilung der Besteuerungsrechte und die Anrechnung amerikanischer Nachlasssteuer relevant.
Typische Konstellationen
Wer erbt die U.S.-Immobilie – und wo lebte der Erblasser?
U.S.-Erblasser – deutscher Erbe
Deutschland kann wegen des Wohnsitzes des Erben den gesamten Erwerb erfassen. Die USA sind wegen der U.S.-Immobilie und gegebenenfalls wegen des Erblassers ebenfalls steuerlich relevant.
Deutscher Erblasser – deutscher Erbe
Die Immobilie gehört zum weltweiten deutschen Erwerb. Gleichzeitig kann sie als U.S.-situs property in den amerikanischen Estate-Tax-Zugriff fallen.
Deutscher Erblasser – U.S.-Erbe
Auch hier kann die deutsche unbeschränkte Steuerpflicht über den Erblasser bestehen, während die U.S.-Immobilie eine eigenständige amerikanische Nachlasssteuerprüfung erfordert.
U.S. Estate Tax
U.S.-Grundbesitz ist klassisches U.S.-situs property
Für einen Erblasser, der weder U.S. Citizen noch für U.S.-Estate-Tax-Zwecke in den USA domiciled war, erfasst die amerikanische Nachlasssteuer grundsätzlich nur bestimmtes in den USA belegenes Vermögen.
Direkt gehaltene U.S.-Immobilien gehören zu diesem U.S.-situs property. Deshalb kann bereits eine einzelne Ferienwohnung oder ein Haus in den USA eine U.S.-Estate-Tax-Erklärung erforderlich machen.
- U.S.-Immobilien sind U.S.-situs property
- bei Nonresident Noncitizens ist Form 706-NA relevant
- die allgemeine 706-NA-Filing-Schwelle beträgt grundsätzlich 60.000 USD U.S.-situs gross estate
- DBA-Vorteile können die tatsächliche Belastung erheblich verändern
- U.S.-Domicile ist nicht identisch mit Einkommensteuer-Residency
Die 60.000-Dollar-Grenze ist keine allgemeine Steuerfreigrenze für deutsche Erblasser
Bei einem Nonresident Noncitizen kann die U.S.-Estate-Tax-Filing-Pflicht grundsätzlich bereits entstehen, wenn der Wert des U.S.-situs gross estate 60.000 US-Dollar überschreitet.
Bei einem deutschen Erblasser darf daraus jedoch nicht unmittelbar auf die tatsächliche Steuerbelastung geschlossen werden. Das Erbschaftsteuer-DBA Deutschland–USA kann zusätzliche anteilige Freibetrags- und Entlastungswirkungen vermitteln. Filing Threshold und endgültige Steuer sind daher strikt zu trennen.
Erblasser mit U.S.-Status
War der Erblasser U.S. Citizen oder U.S.-domiciled, ist die Analyse anders
U.S. Citizens und für Estate-Tax-Zwecke in den USA domiciled Personen unterliegen grundsätzlich mit ihrem weltweiten Nachlass der U.S. Federal Estate Tax.
Die U.S.-Immobilie ist dann nicht nur aufgrund ihrer Belegenheit steuerlich relevant. Vielmehr gehört sie zu einem grundsätzlich weltweit erfassten U.S.-Nachlass.
Lebt der Erbe gleichzeitig in Deutschland, kann Deutschland denselben Immobilienerwerb aufgrund der unbeschränkten deutschen Erbschaftsteuerpflicht erfassen. Genau für solche Überlagerungen ist das besondere DBA besonders wichtig.
Art. 5 DBA
Das Erbschaftsteuer-DBA gibt dem Belegenheitsstaat ein Besteuerungsrecht
Das separate Abkommen zwischen Deutschland und den USA für Nachlass-, Erbschaft- und Schenkungsteuern enthält in Art. 5 eine besondere Regel für unbewegliches Vermögen.
Eine in den USA gelegene Immobilie darf danach grundsätzlich in den Vereinigten Staaten besteuert werden. Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass Deutschland auf eine Besteuerung verzichten muss.
Ist der Erwerber in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig, kann Deutschland den Erwerb weiterhin erfassen. Die Doppelbesteuerung wird dann insbesondere über Art. 11 des Abkommens koordiniert.
DBA-Wohnsitz
Zunächst muss der maßgebliche Wohnsitz des Erblassers nach dem besonderen Erbschaftsteuer-DBA bestimmt werden.
Immobilie
Der Staat, in dem das Grundstück liegt, erhält ein besonderes Besteuerungsrecht.
Anrechnung
Bei konkurrierender Besteuerung regelt das DBA, wie Doppelbesteuerung durch Steueranrechnung beseitigt wird.
Art. 11 DBA
U.S. Estate Tax kann auf die deutsche Erbschaftsteuer angerechnet werden
Wenn sowohl Deutschland als auch die USA den Immobilienerwerb besteuern, ist zu prüfen, in welchem Umfang die tatsächlich festgesetzte und gezahlte amerikanische Nachlasssteuer auf die deutsche Erbschaftsteuer angerechnet werden kann.
Die Anrechnung ist grundsätzlich vermögensbezogen zu betrachten. Besteht der Nachlass neben der U.S.-Immobilie auch aus Wertpapieren, Bankkonten, Retirement Accounts oder Unternehmensanteilen, kann die DBA-Behandlung je Assetklasse unterschiedlich sein.
§ 21 ErbStG enthält die innerstaatlichen Anrechnungsregeln. Soweit jedoch das DBA anwendbar ist, hat die treaty-basierte Entlastung Vorrang; § 21 Abs. 4 ErbStG koordiniert die praktische Anrechnung.
State Estate Tax
Auch der U.S.-Bundesstaat kann eine Rolle spielen
Je nach Belegenheitsstaat der Immobilie können neben der Federal Estate Tax auch bundesstaatliche Estate- oder Inheritance-Tax-Regeln relevant sein.
Ob eine tatsächlich erhobene State Estate Tax im konkreten Deutschland–USA-Fall auf die deutsche Erbschaftsteuer angerechnet werden kann, muss anhand des DBA und der jeweiligen Steuerart geprüft werden.
Die Belegenheit der Immobilie ist daher nicht nur für die Federal Estate Tax, sondern auch für die bundesstaatliche Analyse wichtig.
Bewertung
Deutschland und die USA können denselben Grundbesitz unterschiedlich bewerten
Für die deutsche Erbschaftsteuer gelten die deutschen Bewertungsvorschriften. Eine amerikanische Bewertung oder ein Appraisal ist deshalb nicht automatisch der deutsche Steuerwert.
Bei einer ausländischen Immobilie steht in der Praxis häufig der gemeine Wert beziehungsweise Verkehrswert zum Todestag im Mittelpunkt. Eine belastbare U.S.-Bewertung kann hierfür ein wichtiges Beweismittel sein.
Todestag
Der maßgebliche Bewertungsstichtag für den Erwerb von Todes wegen ist grundsätzlich der Todestag.
U.S. Appraisal
Ein qualifiziertes Immobiliengutachten aus den USA kann den Verkehrswert dokumentieren und für beide Steuerverfahren wichtig sein.
USD → EUR
Für die deutsche Steuererklärung muss der maßgebliche Dollarwert in Euro umgerechnet werden.
Hypothek & Schulden
Eine Hypothek kann die erbschaftsteuerliche Belastung beeinflussen
Viele U.S.-Immobilien sind im Todeszeitpunkt noch mit einer Mortgage belastet. Für die deutsche Erbschaftsteuer muss geprüft werden, in welchem Umfang die zugrunde liegende Verbindlichkeit als Nachlassverbindlichkeit nach § 10 ErbStG abzugsfähig ist.
Auf U.S.-Seite bestehen ebenfalls eigene Regeln zur Berücksichtigung von mortgages, liens und anderen Nachlassschulden. Gerade bei einem nicht in den USA ansässigen Erblasser können die U.S.-Abzugsregeln von der deutschen Behandlung abweichen.
Bruttowert der Immobilie
Ausgangspunkt ist regelmäßig der Wert der Immobilie zum Todestag.
Finanzierung separat prüfen
Die offene Hypothek wird nicht einfach vom Immobilienwert „abgezogen“, ohne die Voraussetzungen der jeweiligen deutschen und U.S.-Abzugsregel zu prüfen.
Eigentumsstruktur
Direkte Immobilie, LLC oder Partnership können steuerlich völlig unterschiedlich sein
Besonders wichtig ist, ob der Erblasser die Immobilie unmittelbar im eigenen Namen hielt oder über eine LLC, Corporation, Partnership oder andere Struktur.
Wird nicht die Immobilie selbst, sondern ein Gesellschaftsanteil vererbt, muss für deutsche Zwecke zunächst qualifiziert werden, was rechtlich und steuerlich erworben wird. Bei einer U.S. LLC ist die U.S.-Check-the-Box-Einordnung nicht automatisch für Deutschland maßgeblich.
Direkteigentum
Der Erbe erhält unmittelbar U.S.-Grundbesitz. Art. 5 DBA ist typischerweise unmittelbar relevant.
Immobilie in LLC
Der Erbe erhält möglicherweise einen Gesellschaftsanteil statt des Grundstücks. Die deutsche LLC-Qualifikation ist daher entscheidend.
Partnership-Struktur
Personengesellschaftsanteile können unter eigenständige DBA-Zuordnungsregeln fallen und dürfen nicht automatisch wie direktes Grundeigentum behandelt werden.
Eine Immobilie in einer LLC ist nicht automatisch für das DBA eine Immobilie
Die wirtschaftliche Tatsache, dass eine LLC ausschließlich ein Haus in Florida hält, beantwortet noch nicht die steuerliche Frage, welche Art von Vermögenswert der Erbe erhält.
Zunächst muss die Gesellschaft nach deutschen Grundsätzen qualifiziert werden. Erst danach lässt sich zuverlässig beurteilen, welche DBA-Regel für den geerbten Anteil einschlägig ist.
Trust
Liegt die Immobilie in einem U.S.-Trust, muss der Erwerbszeitpunkt gesondert geprüft werden
Bei U.S.-Trusts kann nicht allein anhand des Todes des Settlors angenommen werden, dass der deutsche Beneficiary unmittelbar Eigentümer der Immobilie wird.
Entscheidend sind das Trust Agreement, die Rechte des Trustees und der Beneficiaries sowie das anwendbare U.S.-Recht. Art. 12 des Erbschaftsteuer-DBA und die deutsche Trust-Rechtsprechung können zusätzlich relevant sein.
Nach dem Erbfall
Vermietung und späterer Verkauf sind neue Steuerereignisse
Mit der Erbschaftsteuer endet die steuerliche Analyse nicht. Behält der deutsche Erbe die U.S.-Immobilie, entstehen anschließend laufende U.S.- und deutsche Einkommensteuerfragen.
Vermietung
Mieteinnahmen aus U.S.-Grundbesitz sind auf U.S.-Seite steuerlich relevant und müssen auch in die deutsche Einkommensteueranalyse einbezogen werden.
Veräußerung
Bei einem späteren Verkauf greifen U.S.-Real-Property-Regeln und gegebenenfalls FIRPTA-Verfahren. Die deutsche Veräußerungsbesteuerung ist separat zu prüfen.
U.S. Tax Basis
Für U.S.-Zwecke kann beim Erwerb von Todes wegen grundsätzlich eine Anpassung der steuerlichen Basis auf den Verkehrswert zum Todeszeitpunkt relevant sein.
Beispiele
Typische Erbfälle mit U.S.-Immobilien
Deutsche Tochter erbt Condo in Florida vom U.S.-Vater
Die Tochter lebt in Deutschland und ist deshalb grundsätzlich unbeschränkt erbschaftsteuerpflichtig. Die Immobilie gehört zum deutschen Erwerb. Gleichzeitig ist sie U.S.-Grundbesitz und damit auf amerikanischer Seite relevant. Art. 5 und Art. 11 DBA sind zentral.
Deutscher Vater verstirbt mit Ferienhaus in Kalifornien
Deutschland erfasst den weltweiten Nachlass. Auch die USA können die Immobilie als U.S.-situs property erfassen. Bei einem Nonresident Noncitizen kann Form 706-NA erforderlich sein.
Hauswert 900.000 USD, Mortgage 400.000 USD
Für beide Staaten müssen Bruttowert und Finanzierung sauber dokumentiert werden. Der steuerlich abzugsfähige Schuldenbetrag muss nach den jeweiligen nationalen Regeln bestimmt werden.
Ferienhaus wird über eine Florida LLC gehalten
Der Erbe erhält rechtlich LLC-Anteile. Für Deutschland muss die LLC zunächst qualifiziert werden, bevor Bewertung und DBA-Zuweisung erfolgen.
Immobilie liegt in einem Revocable Trust
Die U.S.-Trustform allein entscheidet nicht über die deutsche Behandlung. Kontrolle des Settlors, Rechtsstellung des Trusts und Übergang auf Beneficiaries müssen geprüft werden.
Deutscher Erbe verkauft das Haus kurz nach dem Tod
Neben dem Erbfall entsteht ein eigenständiger Veräußerungsvorgang. U.S.-Basis, mögliche FIRPTA-Abwicklung und deutsche Einkommensteuer sind separat zu analysieren.
Vorgehensweise
So sollte eine geerbte U.S.-Immobilie geprüft werden
Eigentümer feststellen
Direkte Immobilie, LLC, Partnership oder Trust unterscheiden.
Personen prüfen
Wohnsitz, Staatsangehörigkeit und DBA-Status von Erblasser und Erbe bestimmen.
Wert & Schulden
Todestagswert, Mortgage und weitere Nachlassverbindlichkeiten dokumentieren.
Steuern koordinieren
Deutsche Erbschaftsteuer, U.S. Estate Tax und Anrechnung nach dem DBA zusammenführen.
Dokumentation
Welche Unterlagen typischerweise benötigt werden
Deed / Title
Nachweis, wer die Immobilie im Todeszeitpunkt rechtlich hielt.
Appraisal
Verkehrswertgutachten oder andere belastbare Bewertung zum Todestag.
Mortgage
Darlehensvertrag und Restschuld zum Todeszeitpunkt.
Probate-Unterlagen
Will, probate records, letters testamentary und estate accounting, soweit vorhanden.
Gesellschaftsdokumente
Operating Agreement und Steuerunterlagen, falls die Immobilie über eine LLC oder Partnership gehalten wird.
U.S.-Estate-Tax-Unterlagen
Form 706 oder 706-NA, Berechnungen, Steuerbescheide und Zahlungsnachweise, soweit einschlägig.
Typische Fehler
Was bei U.S.-Immobilien im Erbfall häufig übersehen wird
„Die Immobilie liegt in den USA, also keine deutsche Erbschaftsteuer“
Bei unbeschränkter deutscher Steuerpflicht gehört auch die U.S.-Immobilie grundsätzlich zum weltweiten Erwerb.
60.000 USD als endgültigen Freibetrag behandeln
Die 60.000-Dollar-Grenze betrifft bei Nonresident Noncitizens insbesondere die 706-NA-Filing-Schwelle. Das DBA kann die tatsächliche Estate-Tax-Belastung wesentlich verändern.
U.S.-Appraisal ungeprüft als deutschen Steuerwert übernehmen
Für Deutschland gelten eigene Bewertungsregeln.
Hypothek einfach vollständig abziehen
Die Abzugsfähigkeit von Schulden muss in beiden Staaten nach den jeweiligen Regeln geprüft werden.
LLC und Grundstück gleichsetzen
Bei einer LLC-Struktur kann steuerlich ein Gesellschaftsanteil und nicht unmittelbar die Immobilie vererbt werden.
Estate Tax und spätere Income Tax vermischen
Erbfall, Vermietung und Veräußerung sind eigenständige Steuerereignisse.
Weiterführendes Fachwissen
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Häufige Fragen
U.S.-Immobilie im Erbfall
Muss ein deutscher Erbe eine geerbte U.S.-Immobilie in Deutschland versteuern?
Fällt in den USA ebenfalls Estate Tax an?
Was bedeutet die 60.000-Dollar-Grenze?
Welcher Staat darf die U.S.-Immobilie nach dem DBA besteuern?
Kann U.S. Estate Tax in Deutschland angerechnet werden?
Wie wird die Immobilie in Deutschland bewertet?
Kann die Mortgage vom Immobilienwert abgezogen werden?
Was gilt, wenn die Immobilie einer LLC gehört?
Was gilt bei einer Immobilie in einem U.S.-Trust?
Was passiert, wenn der Erbe die Immobilie später verkauft?
Steuerberatung Deutschland–USA
Sie haben eine Immobilie in den USA geerbt?
Wir prüfen die deutsche Erbschaftsteuer, die Einordnung der U.S.-Immobilie nach dem besonderen Erbschaftsteuer-DBA, Todestagsbewertung und Hypotheken, die Anrechnung einer U.S. Estate Tax sowie Besonderheiten bei LLC-, Partnership- und Truststrukturen. Die detaillierte amerikanische Estate-Tax-Compliance wird mit der U.S.-Seite des Falls abgestimmt.
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