Erbschaft · Schenkung · U.S. Real Estate
U.S.-Immobilie bei Erbschaft und Schenkung
Wird eine Immobilie in den USA vererbt oder verschenkt und besteht ein Bezug zu Deutschland, können beide Staaten steuerlich relevant sein. Deutschland kann bei unbeschränkter Erbschaft- oder Schenkungsteuerpflicht den Erwerb einer U.S.-Immobilie erfassen. Gleichzeitig besitzt die USA als Belegenheitsstaat ein eigenes Besteuerungsrecht. Das Estate-&-Gift-Tax-DBA Deutschland–USA ordnet Immobilien in Art. 5 ausdrücklich dem Belegenheitsstaat zu und regelt über Art. 11 die Vermeidung einer Doppelbesteuerung.
§ 2 ErbStG
Deutschland kann auch eine Immobilie in den USA besteuern
Ist der Erblasser, Schenker oder Erwerber im maßgeblichen Zeitpunkt Inländer im Sinne des § 2 ErbStG, besteht grundsätzlich unbeschränkte deutsche Erbschaft- oder Schenkungsteuerpflicht. Deutschland erfasst dann grundsätzlich den weltweiten Erwerb.
Eine in Florida, Kalifornien, New York, Texas oder einem anderen U.S.-Bundesstaat belegene Immobilie fällt deshalb nicht allein wegen ihrer ausländischen Belegenheit aus der deutschen Bemessungsgrundlage heraus.
Maßgeblich ist zunächst das deutsche nationale Recht. Erst im zweiten Schritt ist zu prüfen, wie das spezielle DBA Deutschland–USA die parallelen Besteuerungsrechte koordiniert.
Prüfungsschema
Vier Schritte bestimmen die steuerliche Behandlung
Personen
Wo wohnen Erblasser oder Schenker und Erwerber? Welche Staatsangehörigkeit besteht?
Immobilie
Wo liegt die Immobilie und wie wird sie rechtlich gehalten?
Bewertung
Welcher Wert und welche damit verbundenen Schulden sind für Deutschland anzusetzen?
DBA
Wie werden U.S. und deutsche Steuer nach Art. 5 und Art. 11 koordiniert?
U.S.-Belegenheitsstaat
Die USA können U.S.-Real-Estate unabhängig vom deutschen Wohnsitz erfassen
Eine in den Vereinigten Staaten belegene Immobilie hat einen unmittelbaren U.S.-Situs. Damit kann sie auch dann für U.S. Estate oder Gift Tax relevant sein, wenn der Eigentümer kein U.S. Citizen ist und außerhalb der USA lebt.
Bei U.S. Citizens und Personen mit U.S. Domicile kann die amerikanische Estate- und Gift-Tax-Besteuerung ohnehin weiter reichen. Für Nicht-U.S.-Personen ist dagegen die Einordnung als U.S.-situs property besonders wichtig.
Die detaillierte U.S.-Estate-&-Gift-Tax-Berechnung hängt unter anderem von Status, Eigentumsstruktur, verfügbaren Freibeträgen und der konkreten Transaktion ab. Diese U.S.-Details werden auf taxrep.us vertieft.
Art. 5 DBA
Das DBA gibt dem Belegenheitsstaat ein Besteuerungsrecht
Das eigenständige DBA Deutschland–USA für Nachlass-, Erbschaft- und Schenkungsteuern behandelt unbewegliches Vermögen ausdrücklich in Art. 5.
U.S.-Grundvermögen kann danach in den Vereinigten Staaten besteuert werden. Deutschland verliert dadurch bei bestehender deutscher Steuerpflicht nicht zwangsläufig sein Besteuerungsrecht. Die Doppelbesteuerung wird vielmehr über die Anrechnungsregeln des Art. 11 koordiniert.
- Art. 4: DBA-Wohnsitz
- Art. 5: unbewegliches Vermögen
- USA als Belegenheitsstaat dürfen besteuern
- Deutschland kann aufgrund deutscher Steuerpflicht ebenfalls besteuern
- Art. 11: Entlastung von Doppelbesteuerung
Nicht nur das Grundbuch zählt
Direktes Immobilieneigentum und Gesellschaftsstrukturen sind nicht dasselbe
Für die DBA- und Erbschaftsteueranalyse ist entscheidend, was tatsächlich übertragen wird. Gehört dem Erblasser das Grundstück unmittelbar, liegt ein anderer Vermögensgegenstand vor als bei einer Beteiligung an einer LLC, Partnership oder Corporation, die ihrerseits eine Immobilie hält.
Immobilie direkt gehalten
Bei unmittelbarem Eigentum ist Art. 5 DBA regelmäßig der zentrale Ausgangspunkt für die Vermögenszuordnung.
Immobilie über U.S.-LLC
Bei einer LLC muss zunächst geklärt werden, wie die konkrete Gesellschaft aus deutscher Sicht qualifiziert wird und welcher Vermögensgegenstand steuerlich übertragen wird.
Partnership-Struktur
Bei Personengesellschaften können zusätzlich die besonderen Regeln des Art. 8 DBA und die Zuordnung des zugrunde liegenden Immobilienvermögens relevant werden.
Eine LLC macht aus der Immobilie nicht automatisch „sonstiges Vermögen“
Bei einer U.S.-Immobilie, die über eine LLC oder Partnership gehalten wird, darf nicht allein auf die amerikanische steuerliche Klassifikation abgestellt werden. Insbesondere eine U.S.-Election als disregarded entity entscheidet nicht automatisch über die deutsche Qualifikation.
Vor Anwendung des DBA sind deshalb die Gesellschaft, die Beteiligungsrechte und die zugrunde liegenden Vermögenswerte rechtlich und steuerlich einzuordnen.
Bewertung
Für die deutsche Erbschaftsteuer gilt deutsches Bewertungsrecht
Der in einer U.S. Estate Tax Return, einem Probate-Verfahren oder einem amerikanischen Appraisal ausgewiesene Immobilienwert ist nicht automatisch der deutsche Erbschaft- oder Schenkungsteuerwert.
Für Deutschland ist der gemeine Wert nach den deutschen erbschaftsteuerlichen Bewertungsregeln zu bestimmen. Ein qualifiziertes U.S.-Gutachten kann dafür ein wichtiger Nachweis sein, muss aber mit den deutschen Anforderungen abgeglichen werden.
Bei Erbschaften ist grundsätzlich der Todestag maßgeblich. Bei Schenkungen kommt es grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Ausführung der Zuwendung an.
Wertbestimmung
Typische Unterlagen für die deutsche Bewertung
Appraisal
Gutachten zum Fair Market Value der Immobilie zum Todes- oder Schenkungsstichtag.
Purchase Documents
Kaufvertrag, Closing Statement und Nachweise über spätere wesentliche Investitionen.
Property Tax Records
Lokale Tax Assessments können ergänzende Informationen liefern, ersetzen aber nicht zwingend eine steuerliche Bewertung.
Rental Information
Bei vermieteten Objekten können Mietverträge, Einnahmen, Kosten und objektbezogene Daten für die Bewertung relevant sein.
Mortgage & Schulden
Eine Hypothek kann den deutschen Nettoerwerb mindern
Ist die U.S.-Immobilie mit einer Hypothek belastet, ist neben dem Bruttowert der Immobilie auch die damit zusammenhängende Verbindlichkeit zu prüfen. Nachlassverbindlichkeiten können nach § 10 ErbStG den steuerpflichtigen Erwerb mindern.
Entscheidend sind unter anderem die rechtliche Schuldnerschaft, der Stand der Verbindlichkeit am Stichtag und der wirtschaftliche Zusammenhang mit dem geerbten Vermögen.
Immobilienwert
Der steuerliche Wert der Immobilie wird zunächst nach deutschem Bewertungsrecht festgestellt.
Verbindlichkeit
Eine qualifizierende Hypothek oder sonstige Schuld wird nicht einfach mit dem Immobilienwert „verrechnet“, sondern nach den Regeln über Nachlassverbindlichkeiten gesondert berücksichtigt.
Art. 11 DBA
U.S. Estate Tax kann auf deutsche Erbschaftsteuer angerechnet werden
Unterliegt die U.S.-Immobilie sowohl U.S. Estate Tax als auch deutscher Erbschaftsteuer, ist Art. 11 DBA für die Vermeidung der Doppelbesteuerung zentral.
Bei in den USA belegenem unbeweglichem Vermögen, das nach Art. 5 in den Vereinigten Staaten besteuert werden darf, kann Deutschland unter den Voraussetzungen des Art. 11 die auf dieses Vermögen entfallende qualifizierende U.S.-Steuer auf die deutsche Erbschaftsteuer anrechnen.
Die Anrechnung ist objektbezogen und grundsätzlich auf den Teil der deutschen Steuer begrenzt, der auf das betreffende ausländische Vermögen entfällt.
Federal & State Taxes
Auch die Art der amerikanischen Steuer muss geprüft werden
Federal Estate Tax
Die Federal Estate Tax ist eine vom DBA erfasste Steuer und typischer Ausgangspunkt für eine Anrechnung nach Art. 11.
State Estate Tax
Bestimmte Steuern von U.S.-Bundesstaaten können über die besonderen Regeln des Art. 11 ebenfalls für die deutsche Anrechnung relevant werden.
U.S. Income Tax
Einkommensteuer – etwa auf spätere Mieteinnahmen oder einen Verkauf – ist eine andere Steuerart und nicht allein wegen des Erbfalls auf deutsche Erbschaftsteuer anrechenbar.
Schenkung zu Lebzeiten
Bei einer Schenkung gelten ähnliche Grundfragen – aber ein anderer Stichtag
Auch bei der unentgeltlichen Übertragung einer U.S.-Immobilie zu Lebzeiten kann deutsche Schenkungsteuer entstehen, wenn Schenker oder Erwerber unter die deutsche unbeschränkte Steuerpflicht fallen.
Die USA können aufgrund der Belegenheit der Immobilie ebenfalls Gift Tax erheben. Art. 5 und Art. 11 des Estate-&-Gift-Tax-DBA sind deshalb auch bei Schenkungen relevant.
Direkte Schenkung
Die Immobilie wird unmittelbar auf das Kind, den Ehegatten oder einen anderen Erwerber übertragen.
Teilübertragung
Auch eine Quote an einer Immobilie kann eine steuerpflichtige Schenkung darstellen und muss eigenständig bewertet werden.
Gesellschaftsstruktur
Wird nicht die Immobilie, sondern ein LLC-, Partnership- oder Corporation-Interest übertragen, ist zuerst der übertragene Vermögensgegenstand zu qualifizieren.
Freibeträge
Deutsche persönliche Freibeträge können auch bei U.S.-Immobilien gelten
Bei unbeschränkter deutscher Steuerpflicht richtet sich der persönliche Freibetrag nach dem Verhältnis zwischen Schenker beziehungsweise Erblasser und Erwerber. Für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner beträgt er grundsätzlich 500.000 Euro, für Kinder 400.000 Euro und für Enkel grundsätzlich 200.000 Euro.
Der Freibetrag bezieht sich nicht isoliert auf die U.S.-Immobilie, sondern auf den steuerpflichtigen Erwerb innerhalb des maßgeblichen Zehnjahreszeitraums.
Nach dem Erwerb
Erbschaftsteuer ist nur die erste steuerliche Ebene
Nach dem Übergang der Immobilie entstehen regelmäßig weitere deutsche und amerikanische Steuerfragen. Diese sind von der Erbschaft- oder Schenkungsteuer zu trennen.
Vermietung
Bei laufenden Mieteinnahmen können sowohl U.S. Income Tax als auch deutsche Einkommensteuer und das Einkommensteuer-DBA relevant werden.
Verkauf
Ein späterer Verkauf kann in beiden Staaten einkommensteuerliche Folgen auslösen. Die steuerliche Basis und der Erwerbszeitpunkt müssen getrennt nach U.S.- und deutschem Recht bestimmt werden.
Weiterübertragung
Wird die Immobilie später erneut verschenkt oder vererbt, entsteht ein neuer eigenständiger Estate-&-Gift-Tax-Fall.
Typische Konstellationen
Wann eine U.S.-Immobilie in Deutschland besonders relevant wird
Deutscher Erbe erhält Haus in Florida
Deutschland kann den Erwerb wegen des deutschen Wohnsitzes erfassen. Die USA dürfen das Grundstück als Belegenheitsstaat besteuern. Art. 11 koordiniert die Doppelbesteuerung.
U.S. Citizen in Deutschland verschenkt U.S.-Haus
Deutsche Schenkungsteuer kann aufgrund des deutschen Wohnsitzes entstehen. Daneben ist die U.S. Gift Tax einschließlich der DBA-Regeln zu prüfen.
Deutscher Eigentümer lebt in Deutschland
Auch ohne U.S. Citizenship kann die direkt gehaltene amerikanische Immobilie für U.S. Estate oder Gift Tax relevant sein.
Immobilie liegt in einer LLC
Hier ist zuerst zu klären, ob steuerlich die Immobilie selbst oder ein Gesellschaftsanteil übertragen wird und wie Deutschland die LLC einordnet.
Dokumentation
Welche Unterlagen typischerweise benötigt werden
Ownership Documents
Deed, Title-Unterlagen und gegebenenfalls LLC- oder Partnership-Unterlagen zur Eigentumsstruktur.
Appraisal
Bewertung der Immobilie zum Todestag beziehungsweise zum Zeitpunkt der Schenkung.
Mortgage Statement
Nachweis des Darlehensstands und der rechtlichen Schuldnerschaft am maßgeblichen Stichtag.
Estate & Gift Tax Returns
Form 706, Form 709 oder sonstige U.S.-Steuerunterlagen, soweit im konkreten Fall vorhanden oder erforderlich.
State Tax Documents
Unterlagen zu einer etwaigen State Estate oder Inheritance Tax.
Residence Information
Wohnsitz, gewöhnlicher Aufenthalt, Staatsangehörigkeit und gegebenenfalls U.S. Domicile der Beteiligten.
Typische Fehler
Was bei U.S.-Immobilien häufig falsch behandelt wird
„Die Immobilie liegt in den USA, also keine deutsche Steuer“
Bei unbeschränkter deutscher Steuerpflicht erfasst Deutschland grundsätzlich auch ausländische Immobilien.
Nur die U.S. Estate Tax prüfen
Ein deutscher Wohnsitz von Erblasser, Schenker oder Erwerber kann zusätzlich deutsche Erbschaft- oder Schenkungsteuer auslösen.
LLC und Immobilie gleichsetzen
Bei Gesellschaftsstrukturen muss zunächst geklärt werden, welcher Vermögensgegenstand tatsächlich übertragen wird.
U.S.-Appraisal ungeprüft übernehmen
Die deutsche Bewertung richtet sich nach deutschem Bewertungsrecht.
Hypothek übersehen
Mit der Immobilie zusammenhängende Schulden können den deutschen steuerpflichtigen Nettoerwerb beeinflussen.
U.S.-Steuern pauschal anrechnen
Die Steuerart, das betroffene Vermögen und die Anrechnungsgrenze nach Art. 11 müssen geprüft werden.
Weiterführendes Fachwissen
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Häufige Fragen
U.S.-Immobilie, Erbschaft und Schenkung
Muss eine geerbte Immobilie in den USA in Deutschland versteuert werden?
Welcher Artikel des DBA gilt für U.S.-Immobilien?
Kann U.S. Estate Tax auf deutsche Erbschaftsteuer angerechnet werden?
Was gilt, wenn die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist?
Kann auch eine Schenkung einer U.S.-Immobilie deutsche Schenkungsteuer auslösen?
Kann die USA eine Immobilie besteuern, wenn der Eigentümer kein U.S. Citizen ist?
Was gilt bei einer Immobilie in einer U.S.-LLC?
Ist der U.S. Fair Market Value automatisch der deutsche Steuerwert?
Steuerberatung Deutschland–USA
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Wir prüfen die deutsche Erbschaft- oder Schenkungsteuerpflicht, die Bewertung, Hypotheken und sonstige Verbindlichkeiten, die Vermögenszuordnung nach Art. 5 DBA sowie die Anrechnung von U.S. Estate, Gift und gegebenenfalls State Taxes.
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